鄭州重啟住房限購:短期內房價不會下降

為幫助廣大市民進一步了解相關政策內容及影響，大河報第一時間采訪了業(yè)內專家和學者，解讀政策。

重磅！鄭州重啟住房限購??！

一、重啟住房限購的背景和目的

今年以來，全國一線和部分二線城市地價、房價上漲較快，我市也出現(xiàn)房屋交易量和房價較快上漲情況。為進一步加強房地產市場調控，合理引導住房需求，抑制投資投機性購房，穩(wěn)定市場預期，促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，我市決定重啟市區(qū)住房限購政策。

二、住房限購政策主要內容

在市內五區(qū)、航空港區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、高新區(qū)內，對以下兩種類型家庭，限制向其銷售180平方米以下的住房： 擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭； 擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭。

三、購房資格審查

（一）房地產開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀機構應在簽訂商品住房買賣合同（認購）、存量房買賣合同前，根據(jù)購房人提供的證件，利用網(wǎng)簽查詢功能查驗家庭住房情況，嚴格查驗購房人提供的購房資格。查驗合格后，由購房人書面承諾，若出現(xiàn)提供偽造證明材料騙購住房的情形，同意注銷網(wǎng)簽合同。

（二）房地產管理機構在新建商品住房合同確認查驗或二手住房交易網(wǎng)簽確認時，復查購房人的購房資格。發(fā)現(xiàn)購房人提供偽造證明材料騙購住房的，不予辦理合同備案、網(wǎng)簽確認手續(xù)。

四、近期我市已采取的穩(wěn)定房地產市場主要措施

一是擴大居住用地供應規(guī)模，調整優(yōu)化布局，加快供應節(jié)奏，年底前采用多批次、集中供地的方式供應市場，增加住宅的供應，滿足市場需求。市政府正式下達了6700畝的新增商品住宅用地供應計劃，并分配到市內五區(qū)和三個開發(fā)區(qū)。將新增供應商品住宅面積1200萬平方米以上。截至目前，2016年鄭州市已計劃安排供應住宅用地11000余畝，是2015年供應量2.3倍。

二是修改完善現(xiàn)有土地競拍網(wǎng)掛系統(tǒng)功能，增加“限地價、競房價”、“達到出讓起始價150%時網(wǎng)掛熔斷”等功能，以實際行動向市民顯示政府調控房地產市場、穩(wěn)定房價的決心，減少市民對房價快速上漲的擔心，進而減少盲目與非理性的消費行為。

三是強化房地產市場監(jiān)管。嚴格商品住宅價格管控，引導開發(fā)企業(yè)合理定價，防止跟風漲價。多部門聯(lián)動加強對商品房項目開發(fā)實行全過程嚴格監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為嚴肅查處，并公開曝光。要求房地產中介組織不得與其他機構合作提供首付貸等違法違規(guī)金融產品和服務，不得散布虛假信息哄抬房價、誘騙消費者交易。近期通過媒體曝光了60余家企業(yè)的違規(guī)行為。

四是加大項目促動工、促銷售力度，增加普通商品住房供應量。

五是政府各相關部門加大信息公開力度，加強宣傳，引導居民理性消費，對編造虛假信息、造謠滋事者，要依法追究責任。

六是制定出臺調整公積金貸款政策的文件，限定單筆公積金貸款的最高限額等。

鄭州市處在新型城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展期，市政府統(tǒng)籌鄭州市都市區(qū)產業(yè)發(fā)展、人口聚集和土地供應關系，通過“城中村”拆遷改造具備了較強的土地供應能力和房地產開發(fā)速度，隨著新階段鄭州新型城鎮(zhèn)化建設和城市工作“以建為主、提升品質、擴大成效”的基本思路和工作重點的展開，完全可以滿足全市統(tǒng)籌發(fā)展的住房需要。只要大家都理性消費，針對目前出現(xiàn)的房屋交易量和房價較快上漲勢頭的限購措施就會盡早結束，回歸房地產持續(xù)健康發(fā)展的常態(tài)。

解讀！限購之后樓市如何走？

看似嚴厲實則溫柔 任何人都能購買“2+1”套 李濤—河南星聯(lián)置地集團董事、董事長助理

對于新鮮出爐的限購政策，李濤告訴記者，早在“鄭九條”土地調控政策出臺之后，圈內就一直認同，限購限貸政策一定會進一步推出，10月1日當晚，限購政策終于“靴子落地”，但是限貸政策并沒有相應出臺，“這樣的調控談不上很嚴厲，還是比較溫柔”。

其中對于限購政策中，李濤覺得最有意思的是對于戶籍限制的條款，根據(jù)條款，180平方米以下戶型，鄭州市本地戶籍可購買2套住宅，鄭州市以外戶籍的購房者只能購買1套，“但是外地戶籍可以通過購買第一套住宅落戶鄭州，就具備購買第二套的資格”。

除此以外，對于不限購的180平方米以上的戶型，又能購買1套180平方米的大戶型，所有人都能購買至少“2+1”套住宅，李濤說，“將180平方米的戶型不納入限購范圍，其實是對龍湖區(qū)域大戶型豪宅的保護”。

至于政策為何這樣設置的原因，李濤指出，政府一方面希望鄭州房地產市場能夠健康、有序地發(fā)展，不愿意看到樓市瘋長的狀態(tài)，又不想在調控的過程中，將整個市場“一棒子打死”，處于這樣的考慮才會出臺如此“刀子嘴豆腐心”的政策調控，對于廣大購房者而言，心理預期將會進一步得到緩解和趨于穩(wěn)定，但是政策并沒有真正影響到投資客的布局。

對市民影響不大 是抄底寫字樓商鋪的好時機莊云娟—合富輝煌河南分公司總經(jīng)理

對于新鮮出爐的限購政策，莊云娟認為對市民的影響并不大。

一：這個政策只是限購，并沒有限貸。對于投資客來說正是他們抄底寫字樓商鋪的好時機。投資客手里是有錢的，他們不會因為出臺限購政策就停止投資。如果鄭州沒辦法投資的話，投資客也可以去西安，長沙等地市去投資。

二：鄭州本來就是一個純剛需較多的城市，目前鄭州外來人口大多是鄭州周邊地市來鄭州打拼的年輕人，他們都是剛需，而這個政策對于純剛需來說沒有任何影響。

三：目前鄭州的住宅是供不應求，供小于求的情況。三環(huán)以內基本上沒有新的住房，四環(huán)內現(xiàn)在很多樓盤都是沒有預售證就開始賣了，而且賣的很火。對于擁有二套小戶型的剛改來說，他們可以選擇南龍湖，平原新區(qū)，綠博園附近。這些區(qū)域現(xiàn)在交通都很方便，而且都不在限購范圍內。如果不想考慮那么遠的話，他們也可以選擇假離婚。估計民政局以后這段時間會比較火。這個政策還是有一定的作用的，就是限制了外地人來鄭州炒房。比如說南陽的投資客想再來鄭州炒住宅，那他們只能選擇180平以上的房源。

沒有貨源調控什么呢？

李先生—河南某知名地產集團高層

作為業(yè)內人士，李先生明確提到，核心問題都沒有得到解決，房地產市場想要達到供需平衡的狀態(tài)，仍然需要一些時日，今年以來，鄭州市房地產市場經(jīng)歷逐漸回暖、升溫、暴漲、供不應求等階段，“開發(fā)商今年都把明年的房子給賣完了，還拿什么區(qū)參與調控呢？”

限購政策的單方面出臺，李先生說，短期內可能會對鄭州市房地產市場有所影響，但是未來半年，房地產市場的供應量提高不上來，應對限購政策的無非是成本問題，“沒有進一步的庫存貨源，房地產市場的調控政策沒有實施對象”。

“房地產在中國具有很強的金融屬性”，李先生提到，限購政策的出臺，并不會影響目前房價，對于鄭州這樣的熱點城市，更是存在“降價難”的天然屬性。

降溫效果有限 但此舉值得點贊劉社—河南財經(jīng)政法大學教授

劉社認為，中秋節(jié)前夕鄭州的調控政策過于溫和，對樓市的降溫效果有限，必須出臺更嚴厲的政策才能扭轉市場預期，抑制房價狂漲。今天鄭州有多個樓盤認購或開盤，售樓部依然人流涌動，擁擠不堪，市政府此時出臺限購政策非常及時，對給樓市降溫意義重大，值得點贊！下一步就看政府能否嚴格執(zhí)行了。

短期內房價不會下降，但漲幅會放緩王振東—泉舜集團鄭州公司副總經(jīng)理

泉舜集團鄭州公司副總經(jīng)理王振東認為，必須客觀看待這次限購的殺傷力，總體沒有2011年的力度大，比如限貸政策尚未提及，有可能在進一步調控細則之中。180平方米不限購是本次新增“亮點”。短期內房價不會下降，但漲幅會放緩。本次新政旨在打擊五+三區(qū)的投資客，剛需客戶因限額問題選擇將更加慎重，剛改客戶交易趨緩。小戶型住宅受限嚴重，商辦產品清庫存指日可待。

王振東進一步分析稱，首先在市場方面，對小戶型、配套設施不完善、三環(huán)外地處偏遠的樓盤影響較大，因為這些房子不夠一步到位的資格；其次在房價方面，由于鄭州住房庫存量小，去化周期僅3個月左右，即使本次加大土地供應量，短期內也難以改變供不應求的格局這個客觀事實，因此對一兩個月內房價影響甚微。他預計，半年以后新開盤的樓盤低開求量、求穩(wěn)的可能性會更大。未來房價還是走穩(wěn)為主，但不會下跌，今年將會是鄭州歷年來漲幅最大的一年，明年增幅放緩，預計在20%左右；最后，本次政策的其他預期，一是類似北龍湖等高端片區(qū)，180平方米將成為該片區(qū)研發(fā)主流，市場產品面積區(qū)間豐富格局，鄭州會有更大發(fā)展。二是剛改客群交易趨緩，可能會變相造成離婚率增加。參考2011年限購政策，這次限購依然是對購房資格的限制，購房者為了擁有購賣資格往往會選擇“假離婚”。三是剛需客戶將會面臨新的選擇，要么去滎陽、中牟、平原新區(qū)等更為偏遠地區(qū)置業(yè)，要么選擇中心城區(qū)一步到位房型，選擇更為慎重。小戶型住宅類產品受限購影響嚴重，商辦產品清庫存，甚至“補漲”可能性增大，限貸政策未出之前，此類產品建議投資者重點關注。

回顧：鄭州限購限貸這幾年 2011年1月5日 限購令首次出臺

鄭州市出臺的《關于本市及非本市戶籍居民家庭在我市限購商品住房的通知》，能提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，在人口過密區(qū)域或其他區(qū)域暫定只能新購1套商品住房。無法提供這兩種證明的非本市戶籍居民家庭暫停在人口過密區(qū)域購房，只能在其他區(qū)域新購1套商品住房。本市戶籍居民家庭在人口過密區(qū)域暫定只能新購1套商品住房。

2011年3月3日 “鄭十五條”出臺

對在鄭州市區(qū)（含市內五區(qū)、鄭東新區(qū)）已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭，具備相關條件的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，以及不符合購房條件的非本市戶籍居民家庭，暫停在市區(qū)向其售房。

2013年9月3日 限購令再升級

持有本市居住證3年以上、在本市繳納社會保險或個人所得稅1年以上的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房；對于未滿20周歲的單身人員，暫停其在本市限購區(qū)域購房；對于年滿20周歲的無住房單身人員，限購1套住房。

2014年8月9日 鄭州全面取消限購

自即日起，在我市市內五區(qū)、鄭東新區(qū)購買住房時不再需要提供住房套數(shù)證明以及居住、納稅和社保等情況證明。

大背景：限購城市不斷擴容28號，福州市人民政府辦公廳發(fā)布通知，在商品房價格管理方面，明確規(guī)定同類型房屋的售價，下一批次的漲幅不得超過上一次的10%。

29號，濟南宣布提高居住用地（含兼容居住用地）競買資金條件，競買保證金由現(xiàn)行不低于出讓起始價20%提高到30%以上，熱點區(qū)域、地塊可提高到50%以上。

29號，江蘇昆山宣布實施樓市限購新政，明確非蘇州市戶籍居民家庭申請購買第二套住房時，應提供自購房之日起前2年內在蘇州市累計1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）繳納證明。

30日，北京市政府轉發(fā)了《關于促進本市房地產市場平穩(wěn)發(fā)展的若干措施》，“京八條”創(chuàng)造了多個全國調控第一，調控力度堪稱全國之最。