南京樓市調(diào)控會不會加碼：限購限貸均有收緊空間

昨天晚間，蘇州出臺了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市房地產(chǎn)市場調(diào)控的意見》，為抑制投資、投機(jī)性購房，蘇州規(guī)定，居民家庭首套房最低首付款比例不低于30%；暫停對已擁有1套及以上的非本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房；暫停向擁有3套及以上的本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。本意見自10月4日起實(shí)施。

1 僅對外地人購房數(shù)量進(jìn)行限制。如杭州、天津等。

2 加大購房首付款的比例。如北京、天津等。北京的政策要求購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%。

3 對限購房屋的面積有所限定。如鄭州市限購180平方米以內(nèi)住房，而廈門市限購144平方米以下住房。

4 采取逐步加碼的政策步驟。如杭州十天內(nèi)出臺三次樓市調(diào)控政策；鄭州市在20天內(nèi)出臺兩次，蘇州限購后再次“加碼”限購力度。

要點(diǎn)1 暫停向3套及以上的本市戶籍居民家庭售房

外地人購房需繳納2年社保，且不得購買第二套房

《意見》進(jìn)一步完善了土地出讓條件。按照地塊確定土地出讓條件和建設(shè)要求，明確地塊公建配套、人才公寓等配建要求；合理設(shè)置住宅用地出讓市場指導(dǎo)價(jià)以及一次報(bào)價(jià)區(qū)間，對超過市場指導(dǎo)價(jià)的住宅用地，嚴(yán)格按照文件規(guī)定的銷售條件執(zhí)行。為保證商品住宅建設(shè)品質(zhì)，推動土地帶設(shè)計(jì)方案出讓，并可采取限價(jià)銷售作為招拍掛條件。加大保障房(定銷商品房)和人才公寓的上市力度?！兑庖姟愤M(jìn)一步調(diào)整了商品住宅購買政策。非本市戶籍居民家庭申請購買第1套住房時(shí)，應(yīng)提供自購房之日起前 2 年內(nèi)在蘇州市區(qū)(含吳江區(qū))、昆山市、太倉市累計(jì)繳納 1 年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會保險(xiǎn))繳納證明；暫停對已擁有1套及以上的非本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房；暫停向擁有3套及以上的本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得向不符合條件的購房人出售商品住房。購房人需提供現(xiàn)有房屋情況相關(guān)證明材料并出具書面承諾。違反上述規(guī)定的，房地產(chǎn)交易和不動產(chǎn)登記部門不予辦理相關(guān)手續(xù)。蘇州市引進(jìn)的各類外來人才，憑有關(guān)證明文件參照執(zhí)行本市戶籍居民購房政策。

要點(diǎn)2 首套房首付款比例不低于30%

二套房最低首付款比例由50%調(diào)整為80%

在原有限貸政策基礎(chǔ)上，蘇州再度收緊商品住房信貸。居民家庭首次購買普通住房(指從未購置過住房)，按照國家政策，最低首付款比例不低于30%。

對于有購房貸款記錄、但申請貸款購房時(shí)實(shí)際沒有住房的居民家庭；有1套住房、但沒有購房貸款記錄的居民家庭或相應(yīng)購房貸款已結(jié)清的居民家庭，申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例由30%調(diào)整為50%。居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清，再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例由50%調(diào)整為80%，對于擁有兩套及以上住房的居民家庭，暫停發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

蘇州還將從嚴(yán)控制公積金貸款。職工家庭首次使用公積金貸款的，貸款最高額度保持不變；職工家庭第二次使用公積金貸款的，家庭貸款最高額度從現(xiàn)行70萬元調(diào)整至50萬元，單人貸款最高額度從45萬元調(diào)整至30萬元；職工家庭第二次使用公積金貸款的，首付款比例從不低于住房總價(jià)的30%調(diào)整為不低于住房總價(jià)的50%；職工家庭第二次使用公積金貸款的，從按借款人個(gè)人賬戶余額之和的10倍計(jì)算可貸額度，調(diào)整為按借款人個(gè)人賬戶余額的6倍計(jì)算可貸額度；暫停受理職工家庭申請個(gè)人住房公積金貼息貸款(增量公轉(zhuǎn)商)業(yè)務(wù)。

要點(diǎn)3 必須一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房價(jià)格

且實(shí)際銷售價(jià)格不得高于備案價(jià)

除此以外，蘇州政府進(jìn)一步加強(qiáng)商品房價(jià)格管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)科學(xué)合理確定申報(bào)價(jià)格，經(jīng)價(jià)格部門嚴(yán)格成本核算確定備案價(jià)格后，一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，實(shí)際銷售價(jià)格不得高于備案價(jià)格。同一批次分批銷售時(shí)，不得提高銷售價(jià)格。下一批次備案價(jià)格不得高于上一批次同類型房屋成交均價(jià)。

進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管。住建、國土、規(guī)劃、物價(jià)、公安、工商、稅務(wù)、金融等相關(guān)部門要切實(shí)履行職責(zé)，加強(qiáng)聯(lián)合執(zhí)法，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及中介機(jī)構(gòu)囤積房源、捂盤惜售、惡意炒作、哄抬房價(jià)、虛構(gòu)價(jià)格、變相漲價(jià)、價(jià)外加價(jià)或收取其他費(fèi)用，以及違反商品住房銷售“一價(jià)清”和明碼標(biāo)價(jià)制度，不按規(guī)定執(zhí)行價(jià)格申報(bào)及備案制度等違規(guī)違法行為，根據(jù)不同情節(jié)，分別采取停止價(jià)格申報(bào)和預(yù)售證發(fā)放、不予網(wǎng)簽銷售、限制參與土地競拍等處罰或處理措施，并將其違規(guī)違法行為納入不良信用記錄，公開曝光。公安部門依法對違法犯罪行為加大查處力度。

記者追問

南京調(diào)控會不會也“加碼”？

繼9月30日出臺對商品房價(jià)的監(jiān)管新規(guī)后，昨晚，蘇州市再出調(diào)控新政，限購限貸雙雙升級，這一消息昨晚也在不少南京市民的朋友圈里刷了屏，南京會不會跟進(jìn)實(shí)施二套房貸80%的首付比例？外地密集出臺的樓市新政和不斷加碼的調(diào)控手段，對南京有沒有影響？揚(yáng)子晚報(bào)記者就此進(jìn)行了采訪。

“銀十”如繼續(xù)瘋，調(diào)控可能升級

一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，蘇州之所以調(diào)控升級，使出八成首付的“殺手锏”，主要是限購令出臺之后，并沒能取得抑制市場的效果，土地拍賣依然出現(xiàn)超過最高限價(jià)的搏命廝殺。而從南京來看，由于9月19-22日的土地拍賣會上，20幅住宅地塊全部達(dá)到最高限價(jià)不得不搖號決定歸屬，“逼”出了南京限購令和加強(qiáng)市場監(jiān)管的“寧十三條”。在這兩大“殺招”的打壓下，目前市場已經(jīng)出現(xiàn)了一些降溫跡象，部分新開樓盤有多達(dá)數(shù)百人放棄排號。因此，黃金周期間，南京再出政策的可能性并不是很大。而“銀十”的市場表現(xiàn)將至關(guān)重要，特別是限購后首場土地拍賣會，如果依然“搶”字當(dāng)頭，那么，調(diào)控加碼恐怕是不可避免。事實(shí)上，從4月以來，今年南京市已經(jīng)六度出手調(diào)控樓市，從限價(jià)令、土拍熔斷、限貸、土拍搖號、限購到“寧十三條”。

限購限貸均有收緊空間

從政策來看，目前南京依然有可以升級的空間。限購還留了兩個(gè)“缺口”：一是外地人可以買一套房；二是南京人買二手房沒限制。如有必要，都可以再次收緊。限貸目前也較為寬松，有1套住房且貸款已結(jié)清的首付比例從30%調(diào)整為35%，有1套住房且貸款未結(jié)清的首付從45%調(diào)整為50%，分別只提高了5個(gè)點(diǎn)，對買房人來說壓力增加的不多，也沒有實(shí)現(xiàn)認(rèn)房又認(rèn)貸，今后也是完全可以參照蘇州的政策執(zhí)行，特別是二套房，如果從50%調(diào)高到八成首付，那對市場沖擊相當(dāng)大。

政策密集出臺對南京形成沖擊

從9月30日晚間京津兩地出臺樓市新政以來，每天等城市新政刷屏，已成為不少都市人的習(xí)慣，甚至有人稱，今年黃金周最大的看點(diǎn)不是堵車，而是調(diào)控。密集出臺的新政，雖然約束的是本地市場，但影響的卻是全國樓市的發(fā)展。一位業(yè)內(nèi)人士指出，“對南京的開發(fā)商和買房人來說，黃金周絕不是看客，不斷推出的地方新政，已經(jīng)是一個(gè)明顯的信號，政府不可能任由樓市繼續(xù)瘋漲。對于投資人來說，也許你可以通過假離婚等來繞限購，但是你愿意在樓市風(fēng)向已轉(zhuǎn)之時(shí)，繼續(xù)做‘接盤俠’嗎？樓市的信心，在這每天刷屏的各地新政沖擊下，正在不斷消減。”