（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）一貫秉承穩(wěn)健風(fēng)格的濱江集團(tuán)，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)在杠桿使用上保持理性。
8月26日晚間，杭州龍頭房企濱江集團(tuán)發(fā)布2021年中期報(bào)告。期內(nèi)，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入193.87億元，同比增長(zhǎng)88.1%；歸母凈利潤(rùn)12.67億元，同比增長(zhǎng)46.5%；歸母扣非凈利潤(rùn)12.62億元，同比增長(zhǎng)73.90%；凈利率為6.54%。
截至2021年6月，濱江集團(tuán)總資產(chǎn)1887.22億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)190.67億元，分別較上年末增長(zhǎng)9.71%和3.80%。
為彰顯公司運(yùn)營(yíng)信心，今年以來(lái)，公司實(shí)際控制人戚金興先生增持公司股份13380800股，增持比例0.43%；控股股東杭州濱江投資控股有限公司增持公司股份114171600股，增持比例3.67%；實(shí)際控制人和控股股東共增持股份127552400股，增持比例4.1%。
受業(yè)績(jī)消息影響，濱江集團(tuán)股價(jià)上漲，漲幅達(dá)2.00%，收盤(pán)報(bào)4.08元。
近七成土儲(chǔ)集中于杭州
濱江集團(tuán)成立于1996年，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及其延伸業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)，商品住宅的開(kāi)發(fā)和建設(shè)是其目前最主要的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。
2021年上半年，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額879.2億元，同比增長(zhǎng)60.7%，位列克爾瑞行業(yè)銷(xiāo)售排名第23位，較2020年末上升4位，完成全年1500億元銷(xiāo)售目標(biāo)的59%；實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售434.3億元，同比增長(zhǎng)63.8%；銷(xiāo)售權(quán)益比例49.4%，較上年同期上升1個(gè)百分點(diǎn)。
持有型物業(yè)方面，報(bào)告期末，濱江集團(tuán)持有用于出租的寫(xiě)字樓、商業(yè)裙房、社區(qū)底商及公寓面積約35萬(wàn)平方米，于期內(nèi)實(shí)現(xiàn)租金收入1.28億元。若投資性房地產(chǎn)采用成本法計(jì)量，期末賬面價(jià)值70.22億元。
值得一提的是，截至報(bào)告期末，濱江集團(tuán)尚未結(jié)算的預(yù)收房款為817.8億元，覆蓋2020年?duì)I業(yè)收入2.8倍，較年初727.9億元增長(zhǎng)12.35%，隨著未來(lái)項(xiàng)目逐步交付，預(yù)收款也將同步轉(zhuǎn)化為企業(yè)收入。
“2021年公司交付項(xiàng)目較多，計(jì)劃交付項(xiàng)目22個(gè)?！睘I江集團(tuán)表示，上半年，公司已按計(jì)劃交付御江南、平湖萬(wàn)家花城萬(wàn)和苑（二期）、翡翠之星、溫州萬(wàn)家花城、上品、上饒公園壹號(hào)和錦粼府7個(gè)項(xiàng)目，剩余15個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃于下半年交付。
為增加企業(yè)可持續(xù)收入，濱江集團(tuán)計(jì)劃于2021年新增30幅以上土地。2021年上半年，濱江集團(tuán)新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目21個(gè)，其中通過(guò)并購(gòu)獲取9個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)新增土地面積94萬(wàn)平方米，新增土儲(chǔ)計(jì)容建筑面積234萬(wàn)平方米，新增土儲(chǔ)貨值權(quán)益比例55%。
值得一提的是，隨著行業(yè)集中度不斷提高，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)往往轉(zhuǎn)為強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、合作共贏。期內(nèi)，濱江與越秀地產(chǎn)在廣州的存量項(xiàng)目中達(dá)成合作，獲得黃埔區(qū)黃埔化工改造項(xiàng)目居住地塊35%的權(quán)益比例，權(quán)益對(duì)價(jià)約11.7億元。
截至2021年上半年末，濱江集團(tuán)土地儲(chǔ)備可售貨值約2780億元，其中杭州內(nèi)占67%，浙江省內(nèi)非杭州的城市包括金華、寧波、嘉興、湖州、溫州、臺(tái)州等經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)的二三線城市占比16%，浙江省外占比17%。
“融資能力強(qiáng)、成本低”
在杭州集中土地出讓中獲取5塊土地后，濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興一句“努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)水平”的話語(yǔ)在業(yè)內(nèi)廣為流傳。
這句話的原句是，“公司最近在杭州集中土地出讓中，共獲取了5塊土地，在濱江團(tuán)隊(duì)精干高效管理下，公司融資能力強(qiáng)、融資成本低、品牌影響大，在這樣的狀況下，努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)水平?！?
在廣大吃瓜群眾眼中，1%-2%的凈利潤(rùn)水平和躺著就能掙錢(qián)的房地產(chǎn)企業(yè)氣質(zhì)并不相符。而對(duì)房企而言，無(wú)論是“三道紅線”還是“土地兩集中”政策，都足夠其傷筋動(dòng)骨，更何況杭州競(jìng)價(jià)+競(jìng)自持的出讓規(guī)則再度壓縮了房企的利潤(rùn)空間。
換句話說(shuō)，能在這樣的環(huán)境下做到不虧本，本身就是一件不簡(jiǎn)單的事。而能獲得凈利潤(rùn)的濱江集團(tuán)，確實(shí)和戚金興所說(shuō)的“融資能力強(qiáng)、融資成本低、品牌影響大”等因素有關(guān)。
2017年至2020年，濱江集團(tuán)融資成本持續(xù)下降，融資利率分別為6%、5.8%、5.6%和5.2%，截至2021年6月末，濱江集團(tuán)融資利率較2020年末再降0.3個(gè)百分點(diǎn)至4.9%，創(chuàng)下歷史新低。
與此同時(shí)，濱江集團(tuán)融資成本一直低于行業(yè)平均水平。公開(kāi)信息顯示，2019年房企債券融資的平均成本為7%，2020年房企新增債券類(lèi)融資成本為6.13%。2021年上半年，房企境內(nèi)債券平均票面利率5.07%，境外債券平均票面利率為6.95%。
拿期內(nèi)發(fā)行的公司債舉例。7月7日，濱江集團(tuán)發(fā)行2021年第一期公司債，融資利率達(dá)到3.96%，創(chuàng)當(dāng)時(shí)歷史新低；一個(gè)月不到，濱江集團(tuán)再次發(fā)行第二期公司債，利率低至3.84%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。
截至報(bào)告期末，濱江集團(tuán)有息負(fù)債規(guī)模461億元，其中銀行貸款占比73%，直接融資占比27%，債務(wù)結(jié)構(gòu)清晰。債務(wù)期限構(gòu)成上，短期債務(wù)為111.26億元，占比僅為24.1%，低于期末貨幣資金（180.63億元），可覆蓋短期債務(wù)。若按照2021年上半年末權(quán)益有息負(fù)債439億元計(jì)算，濱江集團(tuán)可以節(jié)省約1.3億元利息。
據(jù)此計(jì)算，期末，濱江集團(tuán)現(xiàn)金短債比為1.62倍，扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.13%，凈負(fù)債率為91.24%，三項(xiàng)財(cái)務(wù)監(jiān)測(cè)指標(biāo)保持“綠檔”。
報(bào)告期末，濱江集團(tuán)共獲得銀行授信總額度791.1億元，較上年末增加10.2%，授信額度已使用333.5億元，剩余可用授信額度457.6億元，占總額度的58%。直接融資可用額度上，截至報(bào)告期末已獲批尚未發(fā)行的公司債額度21億，注冊(cè)中的短期融資券額度16.2億元和超短融18.9億元，在注冊(cè)完成后可根據(jù)資金需求和市場(chǎng)情況擇機(jī)發(fā)行。
當(dāng)然，企業(yè)發(fā)展不可能依靠有息負(fù)債的無(wú)限制增加，主要依靠的還是成本優(yōu)勢(shì)和加速銷(xiāo)售回款。2020年，濱江的平均回款率高達(dá)90%，處于行業(yè)領(lǐng)先水平。
濱江集團(tuán)表示，2021年乃至未來(lái)兩到三年甚至更長(zhǎng)時(shí)間，公司要繼續(xù)將有息負(fù)債水平控制在合理范圍內(nèi)，有息負(fù)債總額不超過(guò)總資產(chǎn)的30%，且要持續(xù)保持“三條綠線”，在行業(yè)中保持已有的優(yōu)勢(shì)。
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