40多歲的劉立新住上嶄新的4層樓房了，這在以前他是不太敢想象的，新房花了他約38萬元。劉立新是廣東省云浮市郁南縣古勉村的一位村民，38萬元對一個農村家庭來說并不少。劉立新在銀行貸款8萬元，再加上該村因整村搬遷獲補償7.5萬元，剩下的資金他自掏腰包才覺得不甚吃力。劉立新在銀行貸款的8萬元，是用其新房的宅基地做抵押獲得的，這在以往是不可能的，因為現行的《物權法》和《擔保法》明確規(guī)定，耕地、宅基地等集體所有的土地使用權不得抵押。不過，2012年國務院通過的《廣東省建設珠江三角洲金融改革創(chuàng)新綜合實驗區(qū)總體方案》，明確“在國家明確試點范圍、條件及抵押登記、期限和抵押權實現等具體政策的基礎上，研究推進農村宅基地使用權和土地承包經營權抵押貸款試點工作”，開啟了宅基地抵押的嘗試之路。于是，廣東的云浮市開始在郁南縣進行宅基地抵押貸款試點。政府主導宅基地抵押貸款因南廣高鐵郁南火車站建設的需要，古勉村原址被征用，整村搬遷至新址，新建房屋需求量大，像劉立新這樣的村民不止一家。古勉村105戶村民中目前已有50戶因宅基地抵押貸款而已建成或正在建新房，授信金額225萬元。而整個郁南縣共收到284戶農戶申請農村建房抵押貸款資料，獲審批授信的有132戶，授信金額370萬元，已用信農戶有114戶，用信金額297萬元。這種貸款流程中，可以看到當地政府行政力量推動的身影，即郁南縣政府授權第三方公司——國資下屬的郁南縣國鑫投資有限公司（下稱“國鑫公司”）作為中介，為貸款提供擔保，借款人則將相關資產抵押給國鑫公司作為反擔保?！般y行看重的是國鑫公司的擔保。”平臺鎮(zhèn)鎮(zhèn)黨委書記葉偉光介紹，在接到農戶的貸款申請后，國土局和房管局會對宅基地使用權等抵押物進行評估，評估后會發(fā)放宅基地使用權證，若發(fā)生無法歸還貸款的情況，國鑫公司將處置農戶的宅基地使用權，使其流轉。不過，這中間涉及到一個問題，即抵押給銀行的是宅基地使用權，而不包括農房，屆時如何處理房屋存在實質上的操作問題。郁南縣的相關匯報文件中表述稱，因為是集體土地，在農村宅基地建房一般是沒有房產證的，而缺少權屬證明，房產部門就不能對土地上的房屋進行價值評定，造成村民固定資產一定程度“縮水”。同時，若村民一旦違約無法還款，但其抵押的僅僅是土地使用權，附著在土地上的建筑物該如何處置，這也是制度上的空白點。據悉，目前郁南縣還未出現因還不了貸款而處置宅基地使用權的問題，但據當地政府接受采訪時口頭表述，屆時或將宅基地與房屋一起進行流轉。不過這種流轉僅局限在一定范圍，即在本鎮(zhèn)村民中進行交易。同時，這種流轉只有在無法歸還貸款，抵押物被處置時才允許；若銀行貸款已還清，村民的房屋和宅基地不允許流轉。對此，一些業(yè)內人士對《第一財經日報》稱，這種宅基地抵押貸款并非真正意義上的抵押貸款，其流轉范圍的限制和貸款僅用于建房的用途，使其只能算為消費類貸款的一種。“真正意義上的宅基地抵押貸款應不僅限于貸款用于建房，與城市房產一樣應可以用于其他用途?！币晃粎⑴c宅基地抵押貸款的人士說。該人士認為，對于云浮這種試點能否廣泛推廣也有待觀察。由于國鑫公司的政府背景，銀行對資金安全增加了信心，但宅基地抵押貸款終究是銀行與農戶之間的市場行為，政府支持能否存在延續(xù)性是個問號。此外，由于農房流轉受限，抵押物變現存在實際問題。更大的問題在于，現行的《物權法》和《擔保法》明確規(guī)定，宅基地使用權不得抵押，若要大面積推廣，首先得掃清立法上的障礙?！按送猓谡氐绒r村集體用地確權上也存在不少實際困難，一級政府的花費巨大，很難搞定。去年我們市對農村土地所有權確權僅到村委會一級，就花了將近一億元，包括設備和工作經費等各種開銷?！鄙鲜鋈耸糠Q。試點土地承包經營權抵押除了云浮，在廣東，梅州市也是珠三角中農村金改探索的另一重要城市。不過，梅州市現在“主攻”的是實操性更強的土地承包經營權抵押貸款試點。本報記者獲悉，6月6日梅州市金融局與該市農業(yè)局、人行和銀監(jiān)分局聯合修訂了《梅州市農村土地承包經營權抵押登記暫行辦法》（下稱《暫行辦法》），計劃交由有關部門審批。“其實農村土地承包經營權早已在暗地里流轉，很多外出打工的農民將自己的耕地有成本或無成本流轉給同村人。”梅州市金融局有關人士說，《暫行辦法》通過后，將有一個規(guī)范流程使梅州市農村土地承包經營權獲得真正意義上的流轉和抵押。其流程是，只要抵押物所在發(fā)包方（村集體）同意，經流轉雙方協(xié)商后簽訂合同，到土地所在地的縣（市、區(qū)）農業(yè)行政主管部門或農村經營管理部門進行土地承包經營權抵押登記，確認流轉的合法性；在不改變土地所有權性質、不轉移農村土地占有和農業(yè)用途的條件下，就可依法取得的土地承包經營權作為抵押擔保向銀行申請貸款?！斑@可使土地流轉規(guī)范化，使土地承包經營權流轉的各方有明確權屬，避免以后發(fā)生紛爭?！泵分菔薪鹑诰稚鲜鋈耸空f，以前承包經營權雖然有權證，但沒有正確的測繪數據。而一旦規(guī)范化之后，對土地面積、產出效益等會相對容易核算。據其介紹，當地銀行雖然對土地承包經營權抵押的態(tài)度不太保守，但也有顧慮?！澳壳爸皇翘剿?，我們也還摸不清其中的風險，所以只能小范圍試點，發(fā)現問題再做調整，合適時機再推廣?！鄙鲜鋈耸糠Q，目前梅州僅選取了兩個縣（區(qū)）做試點。(第一財經日報)