因為要抑制購房的需求,利率作為影響購房成本的重要因素一直是樓市調(diào)控的常用工具,鼓勵買房的時候利率就會下調(diào),以此降低購房者的資金成本,吸引購房者進入樓市;而當樓市過熱的時候就需要上調(diào)利率,增加購房者的資金成本,以此來抑制購房的需求。下面筆者從利率的分類,利率的歷史發(fā)展情況等方面來闡述:

1、利率的分類我們每一個購房的人都需要知道兩個利率,一個是基準利率,一個是實際的房貸利率;兩者的關(guān)系是:實際的房貸利率=基準利率*(1±浮動比例);公式中的基準利率是由央行統(tǒng)一規(guī)定的5年以及5年以上貸款期限的利率,適用于所有的地區(qū)的各個商業(yè)銀行面對各個行業(yè)的貸款,而房貸基本都是5年以上的,所以也遵循這個利率。目前的基準利率是4.9%,是2015年調(diào)整的結(jié)果,至今已經(jīng)將近4年時間了。

有了基準利率,銀行在對購房者發(fā)放房貸的時候就會在此基礎(chǔ)上進行一定比例的浮動,而浮動的大小和方向取決于當時樓市調(diào)控的方向、銀行的貸款額度、以及個人的信用情況,而樓市的調(diào)控方向無疑是最主要的因素。

2、全國首套房房貸利率的歷史情況最近5年時間全國首套房房貸平均利率最低的時候大概是2016年底,當時全國首套房平均利率是4.45%,在那個時間點買房的人應(yīng)該是很幸運的,如此低的利率產(chǎn)生的背景是2015年在去庫存的目標環(huán)境下,央行連續(xù)降低基準利率,同時為了鼓勵買房,商業(yè)銀行也降低了實際房貸利率,由此吸引了大量的人群進入購房市場。全國商品房銷售面積從2015年6月開始同比從負增長恢復(fù)到正增長,并且幅度增大,這都說明,房貸利率的下降有效的刺激了購房的需求。

從上圖可以看出,降低利率等政策對房地產(chǎn)市場的刺激作用是顯著的,尤其是到了2016年,全國商品房銷售面積同比大幅度的增長,所以利率下行的趨勢在2016年底達到了谷底,從2017年開始全國首套房平均利率開始上行,在這個時間點,一線城市進入了再次嚴厲限購的政策環(huán)境。

不過樓市的牛市從一線城市傳導(dǎo)到了二三線城市,二三線城市在2016年下半年開始接棒,時間持續(xù)了大概2年時間,然后在2017年的時候樓市的牛市余波又傳導(dǎo)到了四五六線城市,所以在2018年甚至2019年的時候不少縣城的房價大幅上漲。

其實這都是樓市牛市的城市輪動結(jié)果。樓市火熱傳遍了全國的各大城市,房貸利率自然也是水漲船高,到了2018年11月份達到了局部高點——5.71%,這是當時全國首套房平均利率,而當時的背景是:2018年下半年樓市調(diào)控喊出了最強音——堅決遏制房價上漲!“過快”兩個字都省略了。

各大城市對樓市的調(diào)控加碼手段也層出不窮,而結(jié)果就是到了2019年商品房消費面積負增長3.6%,這是自2015年6月實現(xiàn)正增長以來的首次負增長也意味著43個月的樓市牛市終結(jié)了。

進入2019年商品房銷售面積突然負增長,調(diào)控同時喊出了“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的口號,樓市的火熱是被抑制了,但是樓市的“冷卻”也非當下所需要的。于是“穩(wěn)定”成為核心。同時全國首套房房貸利率逐月下滑,到了2019年5月降低至5.42%,達到了自2018年以來的最低,但是到了2019年6月,略有上升;

到了7月已經(jīng)上升至5.44%??偨Y(jié):通過上面的回顧分析,我們知道房貸利率的走勢是和樓市調(diào)控密切相關(guān)的,無論是走高還是走低都是和調(diào)控方向一致的。