大部分人買房都會選擇按揭貸款的方式，“貸款”二字我們經(jīng)常聽說，但如何辦理、是否有資格辦理、額度是多少，這些你都知道么？
今天，福到君就和大家普及下房屋按揭貸款的知識，一起來看看吧~~
房屋按揭貸款是指個(gè)人購買的房產(chǎn)具有房屋產(chǎn)權(quán)證、能在市場上流通交易的住房或商業(yè)用房時(shí)，自己支付一定比例首付款，其余部分以要購買的房產(chǎn)作為抵押，向合作機(jī)構(gòu)申請的貸款。
申請貸款的條件
一般來說，具有有效身份證及婚姻狀況證明、良好的信用記錄和還款意愿、穩(wěn)定的收入、所購住房的商品房銷售合同或意向書、具有支付所購房屋首期購房款能力、在銀行開設(shè)個(gè)人結(jié)算賬戶以及具有有效的擔(dān)保。在滿足以上條件后，將申請資料提交銀行即可，由銀行審核決定是否放款。
然后接受銀行審查，并確定貸款額度。接下來就可以辦理借款合同，且由銀行代辦保險(xiǎn)。辦理產(chǎn)權(quán)抵押登記和公證等。
房貸種類及額度
貸款可分為公積金貸款、商業(yè)貸款以及組合貸款三種方式。
住房公積金貸款是指由申請人當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心運(yùn)用住房公積金，委托銀行向購買、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的貸款。
公積金貸款額度主要取決于首付款與房屋總價(jià)、貸款最高限額、建筑面積、月收入與月繳存額、賬戶余額與貸款人年齡、繳存基數(shù)等因素。
公積金貸款額度計(jì)算
1.最高貸款額度≤房屋總價(jià)-首付款，各地都有最高限額，并且個(gè)人和夫妻額度不同。
2.有的城市以月收入、月繳存額作為公積金貸款額度評估的標(biāo)準(zhǔn)。
3.有些城市公積金中心在評估貸款額度時(shí)會以借款人公積金賬戶里的余額和借款人年齡作為參考標(biāo)準(zhǔn)，但各地計(jì)算公式有差異。
4.有城市會以建筑面積作為公積金貸款額度的評估標(biāo)準(zhǔn)之一。
以北京為例：
套型建筑面積為90平方米的首套房，房貸最高限額120萬
套型建筑面積為90平方米二套房，房貸最高限額60萬
商業(yè)貸款又稱個(gè)人住房貸款，購買貸款商品房而向銀行申請的一種貸款。
貸款的額度按現(xiàn)在銀行的規(guī)定，單筆貸款無最高限額，但銀行根據(jù)借款人每月還款能力進(jìn)行測算確定最高貸款額度，并且不超過總房價(jià)的70%，非限購城市有銀行要求不超過80%，具體以銀行最終的審批為準(zhǔn)。
住房組合貸款是指公積金貸款和商業(yè)性貸款兩者兼具的貸款方式，具體是指當(dāng)申請的住房公積金貸款不足以支付購買住房所需費(fèi)用時(shí)，不足部分可再向銀行申請商業(yè)性住房貸款。
組合貸款的總貸款額占所購房產(chǎn)總價(jià)的比例不得超過商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款最高比例。也就是說，組合貸款額度不高于實(shí)際購房總費(fèi)用或房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估價(jià)值（以兩者較低額為準(zhǔn)）的80%。其中，住房公積金貸款金額不超過住房公積金個(gè)人住房貸款的最高限額。
不同的貸款方式可根據(jù)所買商品房的價(jià)值及個(gè)人貸款情況而定。所有貸款方式的貸款年限最高不超過25年，不同的貸款方式貸款利率有所不同，具體根據(jù)實(shí)際情況而定。
如何計(jì)算每月還款金額？
月還款額與貸款年限及還款方式相關(guān)。個(gè)人需要根據(jù)自己的收入能力評定，通過選擇還款年限及還款方式來確定額度，每月還款額度最好以不影響正常生活為準(zhǔn)。
如果想在辦理貸款前知道查詢還款額度，還可通過貝殼找房的房貸計(jì)算器進(jìn)行計(jì)算。
貝殼找房房貸計(jì)算器功能
房屋貸款的還款方式有幾種？
房屋貸款的還款方式分為等額本息和等額本金兩種。
等額本息還款，是指貸款期限內(nèi)每月以相等的金額償還貸款本息，直至結(jié)清貸款。即借款人歸還的利息和本金之和每月都相等，利息和本金占計(jì)劃月還款額的比例每次都發(fā)生變化，開始時(shí)由于本金較多，因而利息占的比重較大，當(dāng)期應(yīng)還本金=計(jì)劃月還款額-當(dāng)期應(yīng)還利息，隨著還款次數(shù)的增多，本金所占比重逐漸增加。
計(jì)算公式
計(jì)劃月還款額=〔貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數(shù)〕÷〔(1+月利率)^還款月數(shù)-1〕還款月數(shù)=貸款年限×12
月利率=年利率/12
還款月數(shù)=貸款年限×12
等額本金還款：指每月等額償還本金，貸款利息隨本金減少逐月遞減直至結(jié)清貸款。即每月歸還本金的數(shù)額相等，利息=當(dāng)期剩余本金×日利率×當(dāng)期日歷天數(shù)，每月的還款額并不固定，而是隨著每月本金的減少而遞減，隨著還款次數(shù)的增多，利息由多逐漸減少。
計(jì)算公式：
計(jì)劃月還款額=(貸款本金÷還款月數(shù))+(貸款本金-累計(jì)已還本金)×月利率
累計(jì)已還本金=已經(jīng)歸還貸款的月數(shù)×貸款本金/還款月數(shù)
除了通過公式計(jì)算外，貝殼找房房貸計(jì)算器的計(jì)算結(jié)果也會同步顯示兩種還款方式的還款額度。
"本息"還款優(yōu)點(diǎn)是每月償還金額相等，還款壓力均衡，便于借款人合理安排家庭收支計(jì)劃，對于精通投資、善于理財(cái)?shù)募彝?，無疑是最好的選擇。
"本金"還款法在貸款初期月還款額大，還貸壓力較重，尤其是在貸款總額比較大的情況下，相差上千元。但是，隨著時(shí)間推移，還款負(fù)擔(dān)逐漸減輕。適合收入較高，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，但是預(yù)計(jì)將來負(fù)擔(dān)會加重的人群。
貸款年限越長越好？
貸款年限越長，月供壓力越小，所還利息越多；貸款年限越短，月供壓力越大，所還利息越少。
貸款初期在選擇貸款年限的時(shí)候可以根據(jù)當(dāng)時(shí)自身實(shí)際情況選擇，在貸款后期，如果經(jīng)濟(jì)情況變好，可以選擇提前還款同時(shí)縮短貸款期限，也可以達(dá)到減少貸款利息的效果。個(gè)人可根據(jù)自身實(shí)際情況而定。
聽福到君講了這么多，你對房屋貸款了解了么？希望福到君的小知識對現(xiàn)在想要買房和日后要買房的你有所幫助~