2021上半年，房地產(chǎn)市場密集調(diào)控，信貸政策收緊，購房政策調(diào)整頻繁，但熱點城市房價仍在上漲。由于調(diào)控的深入，房價的漲幅逐漸被抑制，尤其是一線城市二手房市場下跌明顯。


對于下半年房地產(chǎn)市場運行，專家告訴中國網(wǎng)財經(jīng)，二手房價漲幅放緩是樓市回歸常態(tài)的表現(xiàn)，未來樓市成交將逐漸趨于平穩(wěn)。


前些年二手房市場密集出臺調(diào)控措施，預計未來二手房價降幅市場持續(xù)回歸正常。


今年前5月各地的房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)超過234次。其中，二手房市場調(diào)控措施也相繼出臺。


2月，深圳出臺二手房參考價格機制。3月，北京海淀嚴厲打擊了“炒作”學區(qū)房，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會發(fā)起了“規(guī)范房源掛牌和信息發(fā)布的自律行動”。在一線城市率先示范后，二線城市緊隨其后。4月份，合肥二手房限購，西安限購，5月成都二手房參考價格正式出臺。


根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，北上廣深四大一線城市1月份二手住宅銷售價格同比上漲1.3％，二月份環(huán)比上漲1.1％，三月上漲1.0％，四月上漲0.8％，五月上漲0.6％。二手房價在一線城市的漲幅回落明顯。


事實上一線城市的政策控制非常嚴厲，此前查處深房理等中介機構(gòu)對市場形成了一定的震懾作用。隨后新房集中供應，二手房市場隨之降溫。


舊房價格仍在上漲，但是上漲速度正在減緩，預計在下半年會繼續(xù)下跌。近幾個月，尤其是第一季度，二手房價的暴漲，實際上是一種不正常的狀態(tài)。房產(chǎn)市場本身不應該暴漲，二手房價的放緩是樓市回歸常態(tài)的表現(xiàn)。


不只是政策調(diào)控，二手房市場近日也頻頻傳出收緊甚至停貸的消息。


根據(jù)媒體報道，深圳、東莞、南京三地都出現(xiàn)了二手貸款額度不足的消息，而武漢、合肥、重慶、杭州等地傳出額度用完后被迫“停貸”的聲音。


當前，南方城市房貸明顯收緊，原因在于住房貸款不足。二手房交易量的增加，使得原本已有大量抵押貸款供不應求。


實質(zhì)上還是因為樓市過熱，2020年包括今年第一季度在內(nèi)的信貸超發(fā)，房貸本身處于歷史高位并且同期上漲的幅度非常明顯，但整個樓市的成交金額太大，信貸供給不足，導致房貸不夠用，導致房貸價格上漲。住房貸款供給不足抑制了市場的成交，隨后二手房樓市的成交還是會逐漸向平穩(wěn)的方向發(fā)展。


土拍市場上半年“量降價漲”首批“雙集中”供地存降溫效應。


根據(jù)2021年上半年土地市場報告，今年上半年，全國300個城市土地市場整體供應量減少6％，成交量減少9％，成交均價上漲21％，溢價率上升1個百分點，前六個月出讓金總額為2.83萬億元，同比上漲8％，住宅用地供應量同比下降9％。第一季度土地供求較高，第二季度土地供應節(jié)奏放緩，上半年整體呈現(xiàn)出量跌價的態(tài)勢。


從今年二月開始，北上廣深等22個城市逐步試點土地出讓制度，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，全年將分3批集中發(fā)布住宅用地出讓政策。截至6月26日，22個城市中除武漢外的21個城市已完成首輪集中土拍。


供地兩用”政策有利于穩(wěn)定市場預期，降低土地競拍熱，引導市場回歸理性，對抑制溢價率具有積極作用。有利于達到“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的政策目標。


資料顯示，首批雙集中供地完成后，土地熱度不減，溢價率也較去年上升。具體地說，2020年全年，對比22個集中供地試點城市的住宅用地成交情況，地價平均樓面價上漲15％。就溢價率而言，2021年首輪土地集中出讓也比去年上漲2個百分點。


應該客觀地看待這種溢價。第一，土地供給增加，客觀上拿地機會較多，所以溢價率會相對被控制；其次，土地溢價率本身也受土地供應的影響，部分地塊較熱，與土地位于市區(qū)等因素有關(guān)。


事實上，最初的雙集中供地還是有降溫作用的，各地土地有限的地價等各種限制，客觀上也讓房企拿地域性比較好，基本上還是符合‘穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期’的政策導向。


下半年度物業(yè)稅如何推進？專家：未來短期內(nèi)逐步推進落地的可能性不大。


十一日，財政部等四部門召開了房地產(chǎn)稅改革試點工作座談會。這次座談會提出，要聽取部分市人民政府負責同志和部分專家學者對房地產(chǎn)稅改革試點工作的意見。


有業(yè)內(nèi)人士指出，“談稅色變”現(xiàn)象確實存在。關(guān)于房地產(chǎn)稅法的新進展，必將引起市場廣泛關(guān)注。和財政部等四部門會聚一堂，會不會意味著《房地產(chǎn)稅法》即將出臺？對于下半年的房地產(chǎn)市場會有哪些具體影響？


房地產(chǎn)業(yè)稅制是房地產(chǎn)長效機制的重要一環(huán)，今后幾年肯定會逐步推進，但短期來看，不太可能在兩三年內(nèi)落地，不要再把‘房地產(chǎn)稅’當作干擾市場的指標。這次座談會上可以看出，房地產(chǎn)稅在未來一定會落地，但不會是近期。


在大城市試點前，房地產(chǎn)稅存在可行性。表示，房地產(chǎn)稅對促進房價穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展具有客觀意義。并且首次提到“改革試點工作”，具有很強的風向標意義。而且從目前房地產(chǎn)市場的控制思路來看，最有可能是大城市先行試點。


如果房地產(chǎn)稅繼續(xù)征收，會給房地產(chǎn)市場帶來什么影響？


若大城市推進房地產(chǎn)稅改革，住房持有成本增加，將使一手房認購意愿減弱，進而推動房價下跌或上漲；二手房房東也會因為潛在收益減少而拋售房產(chǎn)，促使樓市成交價格下降，從而促使一手房認購的意愿減弱，從而導致一手房認購意愿減弱，從而導致房價下跌。