文／沐丞
很多家庭在買了房子之后開心入住，然后背上幾十年的貸款，每月按時還房貸，特別是在房貸沒有壓力的情況下會覺得幸福指數(shù)陡然提升，相對于沒有房子的人有著更多的優(yōu)越感。這是不少購房者買了房產之后的心態(tài)和對房產最通用的處理方式。即買了自住，跟買了一件衣服、一個手機沒什么本質的區(qū)別，只不過價格貴一些。另外一種則是買了房產之后進行出租，每月獲得租金，當個包租婆（公），這樣似乎也不錯，感覺是買了一個理財產品，不斷獲得收益。
房產是一件相對比較特殊的產品，它屬于不動產，不僅可以給自己使用，也可以租給他人使用，但是這兩種方式都還沒有發(fā)揮房產最大的價值。既然是不動產，而且現(xiàn)如今房價高昂，那就意味著買一套房可能會傾其所有投入巨大，花光了儲蓄，那么必然會造成自己的現(xiàn)金流緊張。
房產作為一個高價值的商品，它有一個很重要的作用就是可以通過抵押來獲得貸款，因為它是“不動產”，所以對于銀行來說安全性比較高，你如果還不了貸款那就可以把房子收走進行拍賣，比信用貸款的壞賬可能性小很多，因此利率也相對比較優(yōu)惠。
對于已經(jīng)還完房貸的房產并且已經(jīng)擁有相關產權的情況下可以直接辦理抵押貸款，手續(xù)也相對比較簡單。
首先是找對應的貸款銀行進行申請，主要是遞交一些貸款銀行要求的材料，諸如身份證、戶口本、婚姻狀況、房產、收入證明、銀行流水、貸款用途等。這些材料主要用于銀行判斷你的身份信息、資產情況以及還貸能力。遞交材料后并不會立即獲得結果，也是需要幾個工作日，在這期間可能還有銀行的工作人員給你電話核實相關貸款信息。
獲得批準后開始進入正式貸款流程，通常都是先要由銀行指定的房產評估機構對房產進行估值，然后確認可貸款的金額。一般來說房產的估值可能比市場價要低，因為房產評估一般不會看房屋的裝修、新舊、是不是學位房，只會根據(jù)面積、地理位置以及周邊的平均房價來評估。假如評估的房價是100萬，那么能獲得的貸款大概是60萬至70萬，銀行不會以評估價的百分百貸給你，這也是為了控制風險。房產價格評估也是要收手續(xù)費的（根據(jù)房產價值比例），這個是由貸款人預先支付，不論是不是最終能獲得貸款，一旦進行評估就需要支付。
評估完房價，確認了貸款金額，就可以跟銀行簽借貸合同，之后辦理房產抵押的手續(xù)，也即到產權中心將抵押的房產的產權轉移到對應的貸款銀行。辦理完之后，通常需要再等待一段時間，一般是一個月內，銀行內部流程走完后就會放款到指定賬戶。
整個過程有兩個地方要特別注意，一是關于貸款用途，銀行明確規(guī)定貸款獲得的資金不能用于炒股、買房等投資行為，主要是用于消費，比如裝修、購物、旅游、留學等。如果你不能按照要求提供銀行需要的貸款用途則無法獲得貸款。如果你買的房子恰巧要裝修，已經(jīng)跟裝修公司簽了合同，那么這個就可以作為貸款用途說明。也許你已經(jīng)存夠了裝修的錢，但是仍然可以利用這個機會來貸款，把原本存下的裝修的錢用于其它投資，畢竟抵押貸款的利率通常會相對比較低。如果實在無法提供貸款用途說明就只能找第三方中介幫你開具，但是這都是要根據(jù)貸款金額收取一定比例的手續(xù)費。
二是關于放款賬戶，銀行一般不會把貸款直接發(fā)放到貸款人自己的賬戶中，而是要發(fā)放到跟貸款用途相關的第三方賬戶中。比如你是因為裝修辦理的貸款，那么這筆貸款批下來后是要發(fā)放到跟你簽訂合同的裝修公司賬戶中。有的貸款額度比較低，可能也會直接發(fā)放到貸款者自己的賬戶中。
那么對于正在還房貸的房產是否可以辦理抵押貸款呢？這個有幾種情況，第一種是已經(jīng)償還了很多貸款，那么就可以采取提前還貸贖回房產，然后再辦理抵押。比如價值100萬的房產，原先貸款了70萬，已經(jīng)還了50萬本金，還剩20萬本金未還完，這個時候就可以向銀行申請?zhí)崆斑€貸，還掉20萬本金拿出房產證，這個時候再辦理抵押貸款，這樣又可以貸出70萬來，除去提前還貸的20萬，還可以多出50萬。
第二種是雖然還沒有償還很多貸款，但是房產在短時間里有了不錯的升值，那么也可以進行贖回再抵押。比如還是原價值100萬的房產，貸款了70萬，只還了10萬本金，還剩下60萬本金未還完，但是經(jīng)評估房產已經(jīng)升值到150萬。此時也可以向銀行申請?zhí)崆斑€貸，還掉60萬本金拿出房產證，接著再辦理抵押貸款，這樣又可以貸出100萬來，除去提前還貸的60萬，還可以多出40萬。
從上面的介紹可以看出，對于還在還房貸的房產如果想辦理抵押貸款，跟沒有房貸的房產辦理抵押貸款相比就有一個贖回的操作。這里會涉及到幾筆額外支出，首先是用于提前還貸的資金，這筆錢如果是找人借的，或者是找的擔保公司，那么會產生一定的費用，而且可能還不低。其次是不少銀行對提前還貸有限制，如果在一定的時間內就提前還貸需要繳納一筆罰息。再次原房貸的利率可能會有10%以上的折扣優(yōu)惠，再次辦理房產抵押后利率不僅沒有折扣優(yōu)惠還可能會有20%以上的上浮，這樣一來借貸成本就會高出不少。
所以是不是要辦理抵押貸款獲得一筆資金也要事先計算好，特別是在自己有資金的情況下選擇提前還貸再抵押貸款，必要性可能就不大，如果不能貸出來較多的資金就會很不劃算。
那么房產抵押給銀行獲得貸款后使用權歸誰呢？是不是就交給了銀行不管了？答案是否定的。使用權仍然歸貸款人，也即你把房產抵押給了銀行，獲得了一筆資金，被抵押的房子你仍然可以自住，也可以繼續(xù)出租獲得租金。在還貸的期間房產升值了，只要你還完貸款，房子還是你的，仍然能享受到房產升值。
綜上，我們可以看到將所購房產進行抵押獲得資金是充分發(fā)揮房產價值的一種途徑，一方面可以獲得一筆可觀的流動資金解決消費、經(jīng)營等方面的需求，一方面仍然可以繼續(xù)自住、出租對房產保留使用權，同時依然可以從房產升值中受益。
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