如何做好抵押貸款貸前規(guī)劃？降低房產抵押貸款利率？提高額度？

經常會遇到客戶很困惑，是否需要做專業(yè)的貸前規(guī)劃，不知道貸前規(guī)劃解決什么問題。
作為?有?多年?的?金融經驗??今天就統(tǒng)一來回答下吧。

貸前規(guī)劃的價值可以隱晦的用下面兩張圖片表示

如何判斷自己資質是否可以直接去銀行貸款，是否需要貸前規(guī)劃包裝

1.如果以下情況，可以直接去銀行申請消費型抵押，不用找中介，無需貸前規(guī)劃：

夫妻雙方征信沒有問題，且夫妻雙方都同意可以貸款，沒有任何逾期記錄，全款房，房本在手。年利率5%-7%之間能接受，所需貸款金額在50萬-100萬之間的，夫妻雙方沒有官司在身上，年齡在60歲以下的，貸款申請在1-10月份之間的。直接帶上房本、夫妻雙方身份證、戶口本、個人征信等去當地中國銀行、建設銀行、農業(yè)銀行、工商銀行，問有沒有消費性質的抵押貸款，對比下年利率和還款周期，自己能接受的情況下，直接辦理就行。其他銀行不用考慮?。?！

2.如果有以下情況，可以直接去申請銀行經營性抵押，不用找中介，無需貸前規(guī)劃：

夫妻雙方征信沒有問題，且夫妻雙方都同意可以貸款，沒有任何逾期記錄，全款房，房本在手。利率想要3.85%-5%之間，自己開公司的，夫妻雙方沒有官司在身上，年齡在60歲以下的，貸款申請在2-11月份（1月，12月一般是過年，放款較慢）之間的。有營業(yè)執(zhí)照（滿1年），公司實際在運營，有合同證明，法人月流水大于實際月還款金額2-3倍（月還款根據要貸款的時間來算）。

直接帶上房本、夫妻雙方身份證、戶口本、個人征信等去當地中國銀行、建設銀行、農業(yè)銀行、工商銀行，問有沒有經營性質的抵押貸款，對比下年利率和還款周期，自己能接受的情況下，直接辦理就行。其他銀行不用考慮?。?！

非以上情況的，建議做好專業(yè)的貸前規(guī)劃

做抵押貸款貸前規(guī)劃解決的一些貸款常見問題

無營業(yè)執(zhí)照、流水不足的問題

很多客戶不經常做抵押貸款，可能不太清楚銀行政策，目前不管是一線城市還是2、3、4、5線城市，大部分的銀行政策傾向于資金流向企業(yè)或經營性用途，所以一般客戶去銀行貸款的時候，沒有營業(yè)執(zhí)照，基本上很多銀行都不接受，因為銀行會擔心你的資金用途流向一些其他地方，比如：投資、房地產、股市等等。（國家禁止銀行資金流向這些虛擬行業(yè)，而支持資金流向實體行業(yè)）。所以，很多客戶需要找規(guī)劃師咨詢好銀行政策，然后找合適的行業(yè)注冊營業(yè)執(zhí)照，做流水、購銷證明、從業(yè)證明等，然后通過銀行的綠色通道提交材料，就能申請銀行的經營性抵押貸款了。

利息/年利率問題

1.常見的貸前規(guī)劃人員幫客戶操作抵押貸款的方式是通過經營性用途的包裝把客戶的抵押用途從消費型抵押貸款轉化為經營性抵押貸款，綜合年利率一般能做到4.3%-5.5%之間，銀行沖業(yè)績放水的時候還能做到3.85%（2021年國家政策調整大部分實際下款利率在4左右了）。

2.當把客戶的貸款用途轉化為經營性抵押貸款后，可選擇的銀行多種多樣，有些銀行會為了吸引客戶，會告訴貸款人最低利率能做到年化xxx，而實際提交申請的時候發(fā)現利率要高好多，而且還會捆綁很多隱藏消費，比如：保險、理財產品、到期結清歸本等。在做貸前規(guī)劃時可以了解所有產品，盡量避免這些隱藏消費。

貸款額度問題

常見的銀行評估價一般如下：

住宅：7成（非拆遷劃撥房），6-7成（拆遷劃撥房）。

別墅：5-6成。

商鋪：5成左右。

所以，有些做抵押的客戶會發(fā)現銀行實際抵押成數較低，所以找貸前規(guī)劃可以找合作銀行走一些特殊通道把房子做高評估價，最高能到10成。

貸款流程繁瑣、營業(yè)執(zhí)照時間不夠、個人流水不夠、貸款用途無證明材料等問題

因為大部分貸款人不可能天天做貸款，所以不熟悉整個貸款流程，所以不清楚所有的手續(xù)、材料，比如銀行讓提供滿3個月的營業(yè)執(zhí)照、購銷證明、場地證明、從業(yè)證明等，貸款人也不知道咋整。然后每次都要跑好幾趟銀行，而專業(yè)貸前規(guī)劃團隊一般都會有對公合作的銀行，可以在一些問題上面開一些綠色通道，幫助客戶整理材料，縮短流程，加快審核速度。

按揭房(分期付款)的抵押貸款問題

所謂按揭房抵押貸款，實際是是銀行根據房屋剩余價值做的一種抵押，所以能做的銀行一般比較少。跟全款房相比，主要問題是額度偏低、年化利率一般比全款高1.5%-2%，對個人審核的要求較高。所以專業(yè)貸前規(guī)劃的常見的做法是幫助客戶先把剩余未還完的按揭貸款墊資還掉，然后用全款房去銀行做抵押貸款，這樣減低利率、提高貸款額度。

各銀行之間貸款額度、還款周期、還款類型、年利率的對比問題

因為銀行間產品眾多，每家評估出來的貸款額度、還款周期、還款類型、年利率都不一樣，因此需要做好貸前規(guī)劃把不同的產品橫向做一下對比，篩選出適合自己的且利率偏低、月還款壓力小、額度高的。常見的區(qū)別比如：先息后本1年歸本、先息后本10年每月還部分本金不歸本、先息后本3年歸本、等額本息3年歸本、等額本息5年歸本、等額本息10年無需歸本、等額本息20年無需歸本,等額本金10年,等額本金20年....等等。

查詢次數、貸款歷史逾期、網貸過多等問題

銀行貸款審批需要查看個人征信查詢次數，一般大銀行月查詢要<2，地方銀行<4。

每次貸款人申請貸款、信用卡都會增加銀行的個人征信查詢記錄，因為每家銀行政策以及提交貸款的貸款人背景要求不一樣，所以在貸款人不清楚的情況下盲目提交銀行柜臺經理申請貸款就存在拒貸的可能，從而盲目增加個人查詢次數。

同時很多銀行對個人征信逾期情況、個人總負債比有要求，常見的銀行一般會要求2年內逾期不能超過2次，自己不清楚銀行要求的情況下很容易拒貸，專業(yè)的貸前規(guī)劃一般有合作的銀行，可以走一些綠色通道或者知道各銀行政策，可以幫客戶選其他合適的銀行。

消費性抵押用途轉經營性貸款問題

經營性抵押貸款跟消費性抵押相比存在天然優(yōu)勢。

常見的比如：

貸款額度消費型一般是100萬最高，經營型的一般1000萬-2000萬最高。

經營性抵押一般比消費性抵押年化利率低1.5%-2%，按100萬貸款算的話一年少還2萬。

所以一般在做貸前規(guī)劃的時候會把貸款人包裝成經營性抵押去貸款。

其他的雜七雜八的需要貸前規(guī)劃的問題

二套房購買時選分期購還是全款買完再抵押的問題

1.二套房買完之后再抵押第一套

方法一：第二套房先想湊首付（二套房首付一般要50%），然后買完后，拿第一套房做抵押貸款。

方法二：第二套房想辦法湊首付，放朋友或者親戚名下(沒有其他房貸的，因為一套房首付以及利率都比二套房劃算)，買完后拿第一套房做抵押貸款還首付的錢。

2.二套房買完之前先抵押第一套

第一套房做抵押貸款，然后拿抵押的錢和朋友一起湊一下全款買第二套，之后再用第二套房做抵押貸款還朋友的錢。