都說十年一夢，人生中的10年一晃而過，縱然相貌言行有所改變，依然會殘存幾分本來的面目，但對于樓市來說，十年時間而已，小樹苗就長成了參天巨樹。

近日，申萬宏源證券研究所發(fā)布專題研報(bào)，從國際對比及總量視角看我國居民杠桿率，報(bào)告指出，截止2018年末，我國居民個人住房貸款余額為24.9萬億。

這是什么概念呢？要知道，在2009年，我國這個數(shù)字只有3.5萬億，也就是說，到現(xiàn)在僅僅10年時間，房貸余額增加了21.4萬億，增幅高達(dá)6倍有余！

看到這個數(shù)字和漲幅，請諸位不要驚訝，如果我們看同期房價的表現(xiàn)，也就釋懷了。

以幾大新一線城市為例，南京十年漲幅高達(dá)353%，重慶為266%，天津?yàn)?11%，而杭州、武漢、成都不到200%。

中泰證券宏觀分析師梁中華此前公布了一個數(shù)據(jù)，從2015年至今，房價漲幅最大的城市并不是一線大都市，而是中山市，漲幅高達(dá)76%，緊隨其后的是東莞，也在70%以上；昆山、廊坊、珠海、惠州、保定、佛山、嘉興的房價漲幅均超過50%。

這樣看來，十年間房貸余額的高速增長，是房價上漲的主要推動力量，也就是說：杠桿的作用無可替代。

問題在于，背負(fù)了巨大杠桿的購房者群體，正在面臨越來越大的壓力，如果說過去這么多年以來，樓市的上漲、房貸余額的增加，既有人口涌現(xiàn)大城市的動力，又有居民加杠桿的余地，那未來樓市靠誰接盤，顯然成了最重要的問題。

答案很明顯，如果房貸余額繼續(xù)成倍增長，樓市這個盤，誰也接不了，哪怕連炒房客也帶不動了。

易居研究院發(fā)布的《2018年全國50城房價收入比報(bào)告》顯示，房價收入比超過20倍的有6個城市，有37個城市超過10倍，僅長沙、烏魯木齊、煙臺等少數(shù)城市處于合理區(qū)間。

不光如此，我們也可以看到，房貸收入比、房租收入比、租售比等各類指標(biāo)均已經(jīng)達(dá)到上限，當(dāng)人們的收入維持線性穩(wěn)定增長，房價卻呈現(xiàn)爆發(fā)性的拉升，靠農(nóng)民進(jìn)城解決不了問題，靠房企下沉三四線城市，同樣無法托住如此巨大的體量，靠炒房客們最倚重的杠桿，更無法維持。

唯一能夠解決接盤難題的，還是市場自發(fā)的理性回歸，自住需求才是房地產(chǎn)市場終極目標(biāo)，把房子當(dāng)做金融投機(jī)品炒作，只會讓房貸余額越來越高，最終無法收場，可喜的是，現(xiàn)在我們已經(jīng)看到了“房住不炒”的理念深入人心，如果還有人吹噓炒房所帶來的高額利潤，相信大部分人都會嗤之以鼻。