一開(kāi)始她會(huì)選擇直接拒絕，后來(lái)電話多了，也會(huì)選擇多問(wèn)幾句：“這筆貸款可以用來(lái)買(mǎi)房嗎？”對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，對(duì)方會(huì)給到肯定回答，但隨后會(huì)給到一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)难a(bǔ)充：“當(dāng)然，這筆錢(qián)并不能直接用來(lái)購(gòu)房?！?/p>

小陳又補(bǔ)充了一個(gè)問(wèn)題：“這筆錢(qián)是復(fù)利嗎？”對(duì)方給到否定回答，并且指出，最長(zhǎng)貸款時(shí)間可以達(dá)到5年，不過(guò)需要貸款人有抵押物。

這種類似的電話給許多資金不足的購(gòu)房者撬開(kāi)了一扇隱秘的大門(mén)，讓暗藏的經(jīng)營(yíng)貸產(chǎn)業(yè)鏈變得清晰——貸款中介通過(guò)虛構(gòu)公司、提供假的銀行流水，將個(gè)人包裝成需要經(jīng)營(yíng)貸的企業(yè)主，使這些資金繞道流入樓市。

01

那些偷偷流向樓市的經(jīng)營(yíng)貸

什么是經(jīng)營(yíng)貸？

經(jīng)營(yíng)貸是銀行面向企業(yè)發(fā)放的一種貸款產(chǎn)品，以企業(yè)需要資金為由，向銀行申請(qǐng)貸款，以企業(yè)法人或者股東名下房產(chǎn)抵押獲取資金的一種方式，一般情況下可以貸出評(píng)估值的70%，因此，也被稱之為“房抵經(jīng)營(yíng)貸”。

經(jīng)營(yíng)貸主要用于個(gè)人資金流轉(zhuǎn)、購(gòu)置或者更新經(jīng)營(yíng)設(shè)備、支付租賃場(chǎng)所租金、商品房裝修等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，一般利息在5%-6%。不過(guò)，去年多地支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，出臺(tái)了降低經(jīng)營(yíng)貸利率優(yōu)惠政策，一些銀行的經(jīng)營(yíng)貸利率降到3.85%上下，這與目前的房貸利率有很大差別。

在中國(guó)人民銀行征信中心北京市分中心，打印個(gè)人和企業(yè)征信報(bào)告的人絡(luò)繹不絕，這里也是很多金融中介公司尋找客戶的絕佳地點(diǎn)。當(dāng)有人拿著征信報(bào)告從大廳出來(lái)，就會(huì)有三五個(gè)中介圍上去，熱情地遞上名片，并詢問(wèn)是否有資金需求。

多家銀行貸款經(jīng)理、金融中介公司業(yè)務(wù)員均表示，房抵經(jīng)營(yíng)貸業(yè)務(wù)很早就有，期限在1年、3年、5年、10年、20年不等，前幾年的利率多在5%-6%甚至更高，但受2020年疫情影響，銀行讓利實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)而帶動(dòng)利率下行，北京不少銀行的房抵經(jīng)營(yíng)貸利率最低降至3.85%，個(gè)別優(yōu)質(zhì)企業(yè)甚至能拿到3.65%左右的利率。對(duì)比北京同期的房貸利率，首套房貸款利率約為5.2%，二套房房貸利率5.7%，當(dāng)中的“利差”讓不少買(mǎi)房人動(dòng)了心，導(dǎo)致這個(gè)原本服務(wù)于中小企業(yè)的貸款產(chǎn)品走了樣。

除了北京，在上海、深圳等多城也都出現(xiàn)過(guò)類似情況，購(gòu)買(mǎi)二套房但資金不足的購(gòu)房者是這一群體的重要組成者，中介往往給出的方案是住宅作為抵押物，再通過(guò)一家公司，將申請(qǐng)人包裝成合規(guī)的申請(qǐng)對(duì)象，并以公司申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸款。“如果是名下唯一住宅，可以拿到房屋評(píng)估價(jià)的7成左右”，這也就是中介在電話里跟小陳提到的抵押物和貸款方式。

02

嚴(yán)查違規(guī)經(jīng)營(yíng)貸

已有銀行提前收回貸款

經(jīng)營(yíng)貸利率低，貸款額度大，這給到一些資金不足的購(gòu)房者可趁之機(jī)。但這種情況正在被快速遏制。

從去年開(kāi)始，監(jiān)管機(jī)構(gòu)和銀行就已經(jīng)針對(duì)經(jīng)營(yíng)貸流向進(jìn)行追查，并且采取相應(yīng)的監(jiān)管措施。具體包括準(zhǔn)入門(mén)檻、抵押房產(chǎn)過(guò)戶時(shí)間、貸款用途、貸后資金流向、借款人及配偶名下是否有新增貸款、貼息貸款情況等。

“小微金融不是‘見(jiàn)樓就貸’?！?/p>

建設(shè)銀行表示，前幾年，通過(guò)抵押經(jīng)營(yíng)貸款的門(mén)檻其實(shí)比較低，但近兩年，對(duì)于企業(yè)要求和資金流向的監(jiān)管正在變得嚴(yán)格，換句話說(shuō)，原來(lái)銀行方面更多考量的是貸款方的償還能力，但現(xiàn)在，要嚴(yán)格確保經(jīng)營(yíng)貸資金用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)?！霸谫J款辦理之初，嚴(yán)格的審查就已經(jīng)勸退了大部分客戶，并且貸款后還將進(jìn)行資金監(jiān)控，如果發(fā)現(xiàn)資金流向問(wèn)題，銀行將立即提前收回貸款?！?/p>

打擊經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等資金違規(guī)流入樓市的決心和力度已深有體現(xiàn)。

1月底，上海銀保監(jiān)局和北京銀保監(jiān)局均要求各銀行對(duì)2020年下半年以來(lái)的消費(fèi)類、經(jīng)營(yíng)性貸款等進(jìn)行全面自查。2月9日，廣東銀保監(jiān)局下發(fā)《關(guān)于組織轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款風(fēng)險(xiǎn)排查的通知》，部署全轄銀行機(jī)構(gòu)從授信調(diào)查、審查審批、貸后管理以及第三方機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)合作等方面開(kāi)展全面自查。3月12日，人民銀行上?？偛坑“l(fā)《2021年上海信貸政策指引》，指出金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格審查貸款人個(gè)人信息的真實(shí)性，切實(shí)防范消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

《2021年上海信貸政策指引》截圖

如今，這場(chǎng)關(guān)于嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市的風(fēng)暴，正在席卷全國(guó)。

深圳多家銀行表示，根據(jù)監(jiān)管要求，跨行追蹤要穿透到第三手，即A賬戶轉(zhuǎn)給B賬戶再轉(zhuǎn)給C賬戶，核查要穿透到C賬戶有沒(méi)有違規(guī)使用資金買(mǎi)房或買(mǎi)股票。不僅如此，深圳已有銀行在辦理抵押經(jīng)營(yíng)貸時(shí)指出，貸款額度需要按照二手房指導(dǎo)價(jià)辦理，“同樣一套房，年前可以按照1800萬(wàn)辦理，現(xiàn)在的二手房評(píng)估價(jià)為1300萬(wàn)?！?/p>

現(xiàn)實(shí)的政策說(shuō)明了當(dāng)下的兩大趨勢(shì)：1、經(jīng)營(yíng)貸的辦理難度正在增加，資金挪作它用的道路也就已經(jīng)堵住；2、由二手房評(píng)估價(jià)放貸，導(dǎo)致了貸款額度縮減。

03

業(yè)內(nèi)人士：

低利率貸款宣傳，謹(jǐn)防貸款風(fēng)險(xiǎn)

中介公司似乎并沒(méi)有放棄這一條道路，接到中介電話的遠(yuǎn)不止小陳一人，他們?cè)谧巫尾痪氲膶ふ铱蛻簦苍趯ふ医鉀Q辦法。

針對(duì)中介依舊大膽宣傳的“低利率貸款”，該名業(yè)內(nèi)人士指出，即便中介操作，銀行對(duì)于放款后的資金流向依舊有著嚴(yán)格監(jiān)管，一經(jīng)查出，會(huì)被銀行要求提前還款，通常是7個(gè)工作日內(nèi)結(jié)清，而如果無(wú)力償還貸款，則可能被銀行起訴。