9月29日晚間，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，全國(guó)至少有23個(gè)城市符合條件，其中有8個(gè)二線城市，15個(gè)三線城市，二三線城市占據(jù)主要位置。70城之外，符合條件的城市更多。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至8月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模已連續(xù)5個(gè)月累計(jì)負(fù)增長(zhǎng)，降幅持續(xù)擴(kuò)大。商品房銷售面積連續(xù)7個(gè)月累計(jì)負(fù)增長(zhǎng)，降幅連續(xù)5個(gè)月超過20%。

房貸政策進(jìn)一步寬松

9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)在通知中表示，為全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，因城施策用足用好政策工具箱，更好支持剛性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，對(duì)于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，有23個(gè)符合條件，基本為二三線城市，其中8個(gè)二線城市，15個(gè)三線城市，三線城市占比更多。在70個(gè)城市之外，符合兩個(gè)條件的城市將更多。

2019年8月，央行公告要求新發(fā)放首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)，在此基礎(chǔ)上各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制可根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

8月22日，5年期LPR最新報(bào)價(jià)為4.3%，下調(diào)15個(gè)BP。商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限也隨之下調(diào)，首套最低可執(zhí)行4.1%，二套最低可執(zhí)行4.9%。

兩部門在通知中表示，按照“因城施策”原則，符合上述條件的城市政府可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及調(diào)控要求，自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)指導(dǎo)省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制配合實(shí)施。

張大偉分析指出，從房地產(chǎn)政策松綁情況來看，松綁城市級(jí)別越來越高，一季度以三四線城市松綁為主，到了4-9月份二線城市逐漸成為松綁城市主力，其中包括成都、杭州、廈門、南京等熱點(diǎn)樓市城市也加入穩(wěn)樓市救樓市行列。超過30個(gè)二線城市最近2個(gè)多月發(fā)布了超過100次穩(wěn)樓市政策，成為最近樓市調(diào)控主力。

政策內(nèi)容也在不斷升級(jí)，從一季度的各種針對(duì)限購(gòu)政策，二季度來全面升級(jí)到針對(duì)信貸寬松的政策，包括房貸首付和房貸利息降息的政策越來越多，公積金政策已經(jīng)成為穩(wěn)樓市標(biāo)配，前期的限售政策取消也越來越多，二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)變化，疊加各種人才政策，稅費(fèi)減免。

市場(chǎng)信心待恢復(fù)

“房地產(chǎn)微調(diào)寬松的政策內(nèi)容越來越寬，政策力度越來越大，但目前看，市場(chǎng)的信心依然沒有完全恢復(fù)，期待爛尾樓續(xù)建資金、存量房貸降息等更大力度政策的出臺(tái)。”張大偉指出。

自8月央行等有關(guān)部門提出通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，國(guó)家開發(fā)銀行已于9月22日向遼寧省沈陽(yáng)市支付全國(guó)首筆“保交樓”專項(xiàng)借款。

9月13日，鄭州印發(fā)相關(guān)文件指出，根據(jù)保交樓專項(xiàng)借款使用相關(guān)規(guī)定和要求，將對(duì)全市范圍內(nèi)使用保交樓專項(xiàng)借款項(xiàng)目開展全面審計(jì)。

9月29日，人民銀行貨幣政策委員會(huì)例會(huì)上提出，要推動(dòng)“保交樓”專項(xiàng)借款加快落地使用并視需要適當(dāng)加大力度。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心問題仍是房企資金鏈的問題，銀行需要給予相應(yīng)的信貸支持?！睆埓髠ブ赋觥?/p>

招聯(lián)金融首席研究員董希淼認(rèn)為，應(yīng)加快調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策，階段性放寬房地產(chǎn)貸款集中度管理相關(guān)要求；通過政策性銀行專項(xiàng)借款等措施，撬動(dòng)商業(yè)銀行信貸資金，對(duì)“保交樓”項(xiàng)目給予專項(xiàng)支持。

而階段性放寬首套房貸利率下限的政策時(shí)間是2022年底前，后續(xù)銀行將會(huì)如何執(zhí)行？

張大偉認(rèn)為，目前房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，特別是一線城市，都沒有執(zhí)行4.1%的房貸首套利率，實(shí)際利率調(diào)降情況仍需看具體的執(zhí)行情況。

董希淼也認(rèn)為，金融管理部門調(diào)整的是首套房貸利率下限，而不是首套房貸利率，具體如何定價(jià)仍由銀行與客戶商定，不同地區(qū)、不同銀行實(shí)際執(zhí)行的利率或有不同，“但預(yù)計(jì)多數(shù)銀行對(duì)首套住房貸款將實(shí)際執(zhí)行利率下限?！?/p>

另有相關(guān)人士分析指出，如果部分符合條件的熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲，為符合房住不炒的要求，銀行和客戶所協(xié)商的利率也可能相應(yīng)上調(diào)。

“下一步，在如何更好地支持改善性住房需求方面，還有較大的優(yōu)化空間，二套住房貸款利率下限也應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。對(duì)限購(gòu)政策，可以探索實(shí)施‘因區(qū)施策’，適當(dāng)放開一二線城市郊區(qū)的限購(gòu)政策?！倍ｍ堤岢?。