“房抵貸”有風險要加強監(jiān)管

近段時間，一些銀行加大推出“房抵貸”的力度。雖然名稱有差異，但原理如出一轍，核心就是把貸款買來的住房再次抵押貸款，銀行按照市場評估價的一定比例，扣除借款人剩余貸款后，確定房抵貸金額。至于“房抵貸”的資金，雖然明文規(guī)定只能消費不能購房，但在房價大漲的利益驅動下，有相當一部分資金通過“創(chuàng)新”受托支付手段流入樓市。隨著房價持續(xù)上漲，理論上講，購房者可以多次循環(huán)往復購房，金融風險也會無限放大。

做“房抵貸”，銀行有自己的邏輯。一段時間以來，政府類貸款不能發(fā)放，企業(yè)貸款需求減弱，銀行面臨“資產慌”。與此同時，個人房貸需求卻十分旺盛，尤其是“房抵貸”，比按揭貸款利率更高、收益更好，銀行既能擴規(guī)模，也能增收益。在這一邏輯下，銀行更關心的是所抵押房產的市值，市值只要能有效覆蓋貸款就足夠安全，至于資金流向、借款人還款來源等，并不影響貸款安全。

但是，“房抵貸”產生的金融風險卻不可忽視。其一，對樓市，購房者普遍持有“買漲不買跌”的心態(tài)，一旦市場上出現(xiàn)風吹草動，房價即便下跌5%，交易量也會大幅減少，成交將變得非常困難。也就是說，“房抵貸”下的不良貸款，并不是嚴格按照銀行預期在發(fā)生。其二，商業(yè)銀行不是房地產經(jīng)營商，不具備房產經(jīng)營的專業(yè)能力，不能因為抵押房產升值而高枕無憂。更何況，法律法規(guī)也有明確要求。《中華人民共和國商業(yè)銀行法》規(guī)定，商業(yè)銀行因行使抵押權、質權而取得的不動產，應當自取得之日起二年內予以處分；《商業(yè)銀行資本管理辦法（試行）》規(guī)定，商業(yè)銀行持有非自用不動產的風險權重為1250%。其三，房產是不動產，是我國居民最重要的財富，商業(yè)銀行如要對房產行使抵押權，即便在所有司法手續(xù)齊備的情況下，也要考慮社會責任，顧及社會穩(wěn)定，而這需要時間，意味著銀行抵押權并不能按照預期順利實現(xiàn)。

對借款人來說，“房抵貸”風險不言自明。房抵貸屬于典型的自加杠桿，與配資炒股無異。由于近期樓市“買了就賺”，在這種刺激下，購房者自加杠桿的投機行為被迅速放大。但加杠桿是把雙刃劍，收益可以翻倍，風險也會放大。天下沒有只漲不跌的市場，如果未來房價下降，在杠桿放大的情況下，購房者的房產市值會大幅縮水。對本身資金不充沛、借助“房抵貸”才有購房條件的人來說，屆時為達到銀行抵押率標準，要么追加抵押，要么減少貸款，要么被強行平倉，這樣的事情不是沒有發(fā)生過。

當然，“房抵貸”有風險，卻也沒有必要一律叫停，關鍵是要保證交易真實、加強監(jiān)管。

一是要嚴格審核第一還款來源。即使升值再多，房產也是第二還款來源，借款人的第一還款來源始終是防范信貸風險的關鍵。銀行要按照《貸款通則》規(guī)定，嚴格審核借款人第一還款來源，確保每月還款在家庭收入占比不高于50%，不能把還款來源的“寶”押在房產的不斷升值上。同時，要嚴格落實受托支付，加強對資金流向監(jiān)控，防止貸款資金又回流給借款人。

二是要限制“房抵貸”的房產范圍。將“房抵貸”所抵押的房產，限制于全款購買或已經(jīng)還清按揭的房產，對尚未還清按揭的房產，原則上不再進行“房抵貸”業(yè)務。唯有如此，也能從源頭上斬斷“抵押貸款增加—房價上漲—抵押貸款增加”的惡性循環(huán)。

三是要降低“房抵貸”的貸款額度。消費貸款一般用于教育、旅游、裝修，靠“房抵貸”來購買古玩、字畫、紅木等奢侈品的消費者畢竟少之又少。前期，有關監(jiān)管部門已經(jīng)發(fā)文提示，個人消費貸款原則上不超過100萬元，期限不超過10年，希望這樣的措施能切實落地。