房價上漲為何不能持續(xù)

房價的瘋狂上漲不具有可持續(xù)性。

一、有效需求等于有效供給才能市場出清，并最終達到瓦爾拉斯均衡。這是現(xiàn)代經(jīng)濟學(xué)的基本原理，也是新古典綜合派的理論要義所在。但目前，在中國房地產(chǎn)市場上，一方面，真正的有效需求亦即有支付能力的真實需求非常微弱，占據(jù)人口90%以上的城市工薪階層對高房價望而卻步，廣大的農(nóng)民工更無能力成為高房價的接受者；另一方面，有效供給卻持續(xù)增加，至今仍未見歇息之跡象，這也是中央下定決心不懼困難堅決推動“去庫存”的根本原因。

有效需求遠遠小于有效供給，這是經(jīng)濟學(xué)上一種極不穩(wěn)定的狀態(tài)，并意味著長期來說，房價必然下調(diào)，且最終目標(biāo)必然是趨于有效需求基本等于有限供給的均衡點。當(dāng)然，雖然調(diào)整方向是不可逆的，但調(diào)整過程或調(diào)整時間，難以給予精確預(yù)測。然不可置疑的是，調(diào)整過程和時間越長，代價就越高，市場主體就越痛苦。

二、當(dāng)前的高房價，不是有效真實需求和有效真實供給相等而成的均衡值，而是購買者基于房價將無限制永續(xù)上漲預(yù)期產(chǎn)生的投資沖動的結(jié)果，這從北京地區(qū)絕大部分新購房者并非在北京地區(qū)工作生活的人而是來自全國各地的“有錢人”這一現(xiàn)實可以看出。

購買者并非使用者，也就是說，房屋的價格，早就脫離了使用價值更脫離了價值，違背了市場一般規(guī)律。進而言之，當(dāng)前的中國房價，純粹是投資乃至投機的產(chǎn)物，與房屋的物質(zhì)屬性早就不再相關(guān)，其價格漲跌早就完全取決于市場預(yù)期（expectation），已經(jīng)成為一種和股票毫無二致的“虛擬資本”，亦和歷史上的密西西比泡沫、郁金香泡沫在邏輯上完全相通。既然是虛擬資本，它的運作規(guī)律將不同于實物的商品市場，而是一種變相的資本市場。

這種泡沫市場是極不穩(wěn)定的，一旦出現(xiàn)些微風(fēng)吹草動，“羊群效應(yīng)”和“動物精神”就會充分發(fā)酵，導(dǎo)致市場預(yù)期逆轉(zhuǎn)，并最終帶來房價的懸崖式下跌。

三、高房價不符合國家的長遠發(fā)展目標(biāo)，更不符合經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的內(nèi)在要求。

房價高企誘導(dǎo)社會資金大幅進入房地產(chǎn)業(yè)，資本追逐利潤的特性決定了社會資本將加速脫離實體經(jīng)濟，一個沒有實體經(jīng)濟的經(jīng)濟體，必然缺乏長期可持續(xù)發(fā)展的動力。如果買房即可致富，并且是快速致富巨額致富的唯一途徑，那么，沉下心來搞實業(yè)的人將越來越少，更重要的是“坐冷板凳”搞科研潛心研究科技創(chuàng)新的人將越來越少，高風(fēng)險高收益的“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”遠不如低風(fēng)險高收益的房地產(chǎn)投資具有吸引力。長此以往，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整無從談起，經(jīng)濟發(fā)展的新動力無法誕生。

鑒此，“長痛不如短痛”，房價盡快調(diào)整到位，讓資本盡快進入實體經(jīng)濟，讓新經(jīng)濟的新動能得以啟動，而不是屢次坐失發(fā)展機遇，已經(jīng)非常迫切，將成為政府政策的優(yōu)先目標(biāo)取向（priority）。

四、地方政府本世紀(jì)初以來普遍奉行從高房價中獲取財務(wù)資源進而用于推動城市化和工業(yè)化的發(fā)展模式，已經(jīng)走到盡頭。

一方面，在很多城市，包括廣大三四線城市，房價相對于城市居民的平均可支配收入水平，已經(jīng)高不可攀，令很多對房屋具有剛性需求者即使“勒緊褲帶”也無法繼續(xù)支付；另一方面，下一步中國經(jīng)濟的發(fā)展，亟需民間消費和民間資本的積極參與，進而催生凱恩斯主義的“乘數(shù)效應(yīng)”，這種趨勢和需求已經(jīng)顯得異常迫切，然而，如果地方政府繼續(xù)借助房價上漲而將民間資金變相轉(zhuǎn)嫁給城市財政之用，則民間資本的投資及消費空間將進一步被壓榨，進而從根本上削弱宏觀經(jīng)濟增長的動能。因此，部分地方政府推高房價的內(nèi)在沖動將逐步衰減，雖然很多是不得已而為之。

新模式將是地方政府將籌資的目標(biāo)人群從經(jīng)濟收入低下的未購房者轉(zhuǎn)向經(jīng)濟收入較高的已購房者，從購房環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向房屋的持有環(huán)節(jié)，也就是降低一次性購買成本、增加長期持有成本，從而獲取透明可持續(xù)的房產(chǎn)稅收來源。同時，在新的預(yù)算體制下，地方政府城市基礎(chǔ)設(shè)施等公共產(chǎn)品（public goods）的建設(shè)資金亦可以且必須通過發(fā)債和政府與社會資本合作（PPP）機制予以解決。房產(chǎn)稅的推出和政府資金對賣地收入依賴度的降低，均降推動房價下調(diào)。

五、匯率貶值不能維持房價長期高企。

匯率貶值的必然結(jié)果是輸入性通貨膨脹。貶值的程度有多深，輸入性通貨膨脹的幅度就有多大。這是國際金融學(xué)的一條最基本的原理。歷史上，長期以來，高通貨膨脹（hyperinflation）一直是所有政府的夢魘，更是導(dǎo)致阿根廷、俄羅斯等很多新興市場經(jīng)濟國家陷入衰退泥潭的罪魁禍?zhǔn)住Ｆ湮：h甚于資產(chǎn)泡沫的一次性破滅。

上世紀(jì)90年代中期，中國的中央銀行一直在為抑制通貨膨脹而努力，歷時數(shù)年艱辛才在1996年將通脹率從21%的峰值壓降到可接受區(qū)間。這個教訓(xùn)并未走遠，顯然仍然非常清晰。況且，在當(dāng)前中國經(jīng)濟發(fā)展呈L型的形勢下，一旦通脹高企，提高利率不可避免，這必然會使早就降速增長的實體經(jīng)濟雪上加霜；若如是，房價亦終將不報，高利率和低增長，必將成為壓潰房價的最后一根稻草。

六、房價理性回歸并不意味真實社會財富的縮水。

房價下調(diào)會造成一些高位購房者承受較大經(jīng)濟損失，這是毋庸諱言的事實，但這并不意味著某些人所講的“社會財富灰飛煙滅”。因為房子仍在，以前的高房值只是一種虛幻的存在，是一種因炒作而導(dǎo)致的虛高，一種貨幣超發(fā)下的“貨幣幻覺”，真實的社會財富并沒有隨著房價泡沫的破滅而減少。連現(xiàn)代貨幣學(xué)派都同意，貨幣是中性的，從長期來說并不能帶來實質(zhì)產(chǎn)出的增長。一個國家的國民必須牢記，任何資產(chǎn)的交易以及由之產(chǎn)生的價格都不能脫離市場主體的實質(zhì)需求而存在，否則，任何泡沫狀態(tài)下的社會財富之名義價值都是虛幻的。如同天空中的流星，輝煌卻難免短暫。

七、由購房者自主承擔(dān)購房損失不僅符合市場規(guī)則，而且有利于進一步培育市場。房價下調(diào)后，高位接盤者承受損失，“買者自負”，是公平的，符合市場化原則，否則就是一種預(yù)算軟約束（Soft Budget Constraint）行為。中國正在走向更加成熟的市場經(jīng)濟，國民投資者的風(fēng)險意識教育是此進程中不可或缺的一環(huán)。期待房價永遠不跌，在性質(zhì)上就和理財產(chǎn)品的“剛性兌付”一樣，是中國部分投資者“無知者無畏”風(fēng)險意識缺乏的重要表現(xiàn)，無聲中推高了中國金融市場中的無風(fēng)險利率，扭曲了中國金融市場中的價格機制和競爭機制，不利于整個中國金融業(yè)市場化的進程。

八、從空間上來看，當(dāng)前中國任何一個城市的重要性都無法為其高昂房價提供背書。北京固然是全國最大的政治經(jīng)濟文化中心，但誰都無法貶低紐約作為當(dāng)前全球最大經(jīng)濟金融中心的地位。實際上，目前北京的房價已經(jīng)遠遠高于紐約的房價，而就人均可支配收入而言，北京遠不及紐約。

九、從時間上來看，歷史上就從來沒有只漲不跌的市場。

對于經(jīng)濟周期的存在，從“看不見的手”創(chuàng)立者亞當(dāng)·斯密，到宏觀經(jīng)濟學(xué)大師凱恩斯，再到奧地利學(xué)派旗手哈耶克、貨幣學(xué)派領(lǐng)袖弗里德曼，一直到今天仍對華府決策發(fā)揮重要影響力的耶倫等新凱恩斯主義者，都持堅信不移的態(tài)度，不同的只是他們對經(jīng)濟周期原因的揭示。從密西西比、郁金香的泡沫，再到20世紀(jì)90年代日本經(jīng)濟神話的破滅，歷次因過度繁榮導(dǎo)致的國際或區(qū)域金融危機的全球經(jīng)濟均深刻表明，處于泡沫崩潰前夜的市場縱有諸多不同，但有一點是必然共同的——也就是堅信資產(chǎn)價格永遠都會上漲，徹底的狂歡導(dǎo)致徹底的塌陷，或者說，無狂歡、不崩潰，這是市場演進無可逃避的“歷史周期律”。從今年以來國內(nèi)房價急劇上漲的程度來看，已經(jīng)出現(xiàn)一些“狂歡”的跡象。

十、開放經(jīng)濟的現(xiàn)實加劇房地產(chǎn)市場風(fēng)險的不可控性。

雖然資本項目完全開放仍有待時日，但中國房地產(chǎn)市場處于日益市場化、國際化的開放經(jīng)濟體系中的事實早已不可辯駁，房價波動決定因素的復(fù)雜性、多元性、隱蔽性和不確定性已經(jīng)今非昔比。

國際金融市場變動（如美聯(lián)儲加息）會給中國房價產(chǎn)生重大影響，而中國房價的巨幅波動也同樣會深刻影響到亞太區(qū)域和全球經(jīng)濟，這和以前的封閉經(jīng)濟狀態(tài)不可同日而語，并因而使得房市風(fēng)險更多地受到“無形之手”的影響，而“有形之手”的影響力正在衰減。2015年股災(zāi)的風(fēng)險屬于前車之鑒。

既然市場的力量越來越強大，房價瘋漲的時候無人控制得住，那么，當(dāng)下跌真正帶來的時候，又有誰的手能夠真的托住？是否也存在自由落體的可能？值得我們深思。