1月份，房企正在海內(nèi)外加緊融資。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至1月28日，房企境內(nèi)發(fā)債規(guī)模已經(jīng)來到680.98億元，同時(shí)，內(nèi)房企業(yè)海外發(fā)債規(guī)模來到129.13億美元，直追2020年1月的歷史高點(diǎn)。
瘋狂發(fā)債的背后，是房企歷史罕見的償債壓力。有機(jī)構(gòu)接受券商中國(guó)記者采訪時(shí)表示，2021年房企到期債券規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)12448億元，同比增長(zhǎng)36%，歷史性突破萬億大關(guān)，直達(dá)1.2萬億元規(guī)模。
疊加監(jiān)管升級(jí)，銀行貸款受限，行業(yè)規(guī)模見頂，疫情反復(fù)的不確定因素等外部壓力，都將綜合考驗(yàn)房企抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，同時(shí)也將增大個(gè)別房企的違約風(fēng)險(xiǎn)。
值得注意的是，近期部分頭部房企的償債壓力已經(jīng)出現(xiàn)。1月28日，華夏幸福“17幸?；鶚I(yè)MTN001”盤中跌逾69%，報(bào)24.8元。1月28日早晨，中誠(chéng)信國(guó)際將華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司評(píng)級(jí)展望由穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面。
房企海內(nèi)外沖刺融資
1月份，房企正在海內(nèi)外加緊融資。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至1月28日，房企境內(nèi)發(fā)債規(guī)模已經(jīng)來到680.98億元。
同時(shí)，內(nèi)房企業(yè)海外發(fā)債規(guī)模來到129.13億美元，直追2020年1月的歷史高點(diǎn)。
2020年1月以來內(nèi)房企海外發(fā)債情形
借新還舊成為房企發(fā)債的主要?jiǎng)訖C(jī)。1月21日，融創(chuàng)中國(guó)公告，發(fā)行2024 年到期的6 億美元5.95%優(yōu)先票據(jù)及2026年到期的5億美元6.50%優(yōu)先票據(jù)，發(fā)行票據(jù)所得款項(xiàng)擬用于償還本集團(tuán)未來一年內(nèi)需償還的中長(zhǎng)期境外債務(wù)。
融創(chuàng)中國(guó)同時(shí)公告，提前全部贖回于2022年到期的7.875%優(yōu)先票據(jù)。
貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩對(duì)券商中國(guó)記者表示，歷年首月均為房企債券融資的高峰，2019-2020年兩年首月發(fā)債規(guī)模分別為1626億元與1721億元，其中2020年首月發(fā)債規(guī)模達(dá)到當(dāng)年峰值，因此2021年首月債市火熱符合傳統(tǒng)節(jié)奏預(yù)期。、
同時(shí)，2021年房企融資新規(guī)與銀行金融機(jī)構(gòu)的集中度管理均處于過渡期中，金融監(jiān)管更趨嚴(yán)格程，房企對(duì)金融環(huán)境預(yù)期緊張，也將會(huì)加快新年發(fā)債節(jié)奏。美元貶值周期的同時(shí)人民幣遭遇升值壓力，央行、外匯局正在通過宏觀審慎調(diào)節(jié)參數(shù)來限制境外資金的流入，預(yù)期美元債上漲短期持續(xù)，中期回落。
“預(yù)期上，2021年首月發(fā)債規(guī)模大概率仍將保持高位，境外債占比將大幅提升。另外，國(guó)內(nèi)疫情零星反復(fù)，增加2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性，抬升房企搶發(fā)意愿?！迸撕普f。
值得注意的是，當(dāng)前地產(chǎn)公司融資成本分化更加明顯。
1月11日，碧桂園發(fā)行5美元于2026年到期的優(yōu)先票據(jù)7億美元于2031年到期的優(yōu)先票據(jù)，二者的票面利率分別為2.7%和3.5%。與之相對(duì)，融創(chuàng)中國(guó)幾乎兩周后發(fā)行的2026年到期的5億美元優(yōu)先票據(jù)的票面利率是6.5%。
一些地產(chǎn)公司的美元債票面利率更是沖高到10%以上。1月25日晚間，國(guó)瑞置業(yè)披露，已發(fā)行3.24億美元的新票據(jù)，用于替換尚未到期的票據(jù)，值得注意的是，這筆票據(jù)年利率高達(dá)14.25%，創(chuàng)下年內(nèi)內(nèi)房企美元發(fā)債成本記錄。
克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)房玲統(tǒng)計(jì)了1月份前兩周房企的融資成本差異。房玲提供給券商中國(guó)的研報(bào)顯示，今年以來房企融資分化持續(xù)，龍頭房企的融資優(yōu)勢(shì)持續(xù)凸顯。一方面，融資成本方面，梯隊(duì)越靠前，則利率最低，TOP10房企利率3.78%最低，TOP100+房企則為11.42%，融資成本較高。另一方面，龍頭房企獲得更長(zhǎng)的發(fā)債年限和更低的發(fā)債利率，如世茂發(fā)行了10年期的8.72億美元境外債，利率為3.45%；碧桂園發(fā)行兩筆年限都在5年以上的境外債。而排名靠后的中小房企，融資利率最高有達(dá)到15%，且發(fā)債年限小于2年的房企基本為排名50后的房企。
“融資成本分化是行業(yè)集中度的具體表現(xiàn)之一。根據(jù)行業(yè)當(dāng)前所處的發(fā)展階段，以及越來越周密的監(jiān)管政策，行業(yè)集中度將會(huì)進(jìn)一步加劇，剔除發(fā)債類型的結(jié)構(gòu)性差異后，房企總資成本在2021年將會(huì)呈現(xiàn)更加分化的趨勢(shì)。”潘浩說。
萬億歷史“天量” 房企償債壓力凸顯
房企密集發(fā)債，一方面由于近期美元貶值，且全球流動(dòng)性進(jìn)一步寬松，疊加年初機(jī)構(gòu)額度寬松等多重因素下，房企發(fā)債意愿較強(qiáng)；另一方面，則在于房企2021年面臨歷史上最高的到期潮，在借新還舊的壓力下，密集發(fā)債。
天風(fēng)證券分析師孫彬彬測(cè)算，2021年房地產(chǎn)信用債正常到期（不含回售到期）規(guī)模4353.86億元，相比2020年高22%；如果到回售期的債券全部回售，則有高達(dá)6996.26億到期；回售到期規(guī)模達(dá)2642.4億元。
房玲介紹，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，95家房企2021年到期債券7223.81億元，同比增長(zhǎng)22.45%，其中境內(nèi)到期債券同比增長(zhǎng)5.77%到4188.89億元，境外到期債券同比增長(zhǎng)56.52%到3034.92億元。
同時(shí)，截至目前房企的發(fā)債情況來看，房企在未來三年內(nèi)均面臨較大的債券到期潮，2021-2023年房企的到期債券金額均超過5500億元。
“2021年房企到期債券規(guī)模（不含2021年新增發(fā)行的超短期債券）預(yù)計(jì)將達(dá)12448億元，同比增長(zhǎng)36%，歷史性突破萬億大關(guān)，直達(dá)1.2萬億元規(guī)模，”潘浩對(duì)券商中國(guó)記者表示。
值得注意的是，房玲指出，隨著借新還舊的持續(xù)壓力，加上近幾年上市房企的增加，95家房企2018-2020年發(fā)債量上了新一臺(tái)階，發(fā)債規(guī)模均在7000億元以上，較2015年的發(fā)債潮增加了近3000億元的體量，未來的償債高峰將會(huì)持續(xù)。而由于目前政策供需兩端限制房企融資，面對(duì)2021年的償債高峰，雖部分房企提前償還了共計(jì)約460億元的債券，但數(shù)額較小，整體來看，房企償債及經(jīng)營(yíng)壓力巨大，未來可能誕生更多的債券違約。
事實(shí)上，近期已經(jīng)有房企在債券市場(chǎng)體會(huì)到了壓力。今年以來，華夏幸福的幾只存續(xù)債券連續(xù)大跌。1月28日，華夏幸?！?7幸福基業(yè)MTN001”大跌近70%，來到25元左右。
1月27日，惠譽(yù)報(bào)告稱，將華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)及其所有現(xiàn)存?zhèn)母呒?jí)無抵押評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)至“CCC”，回收率評(píng)級(jí)為“RR4”。
1月28日早晨，中誠(chéng)信國(guó)際將華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司評(píng)級(jí)展望由穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面的公告。
中誠(chéng)信在公告中表示，2020 年以來，新冠疫情疊加環(huán)京地區(qū)房地產(chǎn)調(diào)控政策嚴(yán)厲導(dǎo)致華夏幸福銷售金額及回款同比下滑，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)承壓，財(cái)務(wù)狀況惡化。2020 年 1-9 月公司營(yíng)業(yè)總收入及凈利潤(rùn)分別同比下降 11.79%和 18.59%，同時(shí)由于經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況不甚理想，當(dāng)期公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流呈持續(xù)凈流出態(tài)勢(shì)；同時(shí)，公司債務(wù)規(guī)模持續(xù)攀升、短期債務(wù)占比上升且貨幣資金對(duì)短期債務(wù)覆蓋能力持續(xù)弱化、杠桿水平持續(xù)高位。考慮到疫情的持續(xù)影響及環(huán)京市場(chǎng)的恢復(fù)情況仍有待觀察，中誠(chéng)信國(guó)際預(yù)計(jì) 2020 年公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及財(cái)務(wù)狀況將呈下降態(tài)勢(shì)，與平安資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司業(yè)績(jī)承諾完成難度較大。
近期華夏幸福部分債券二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)較大幅度下跌，公司信用債發(fā)行難度上升。在房地產(chǎn)融資監(jiān)管環(huán)境趨緊的背景下，2021 年上半年華夏幸福約有235.52 億元境內(nèi)外債券（含權(quán)計(jì)算）到期，公司下屬子公司九通基業(yè)投資有限公司約有 33.80 億元境內(nèi)債券（含權(quán)計(jì)算）到期，信用債發(fā)行阻力的增加以及較大規(guī)模的信用債到期對(duì)其流動(dòng)性帶來較大考驗(yàn)，再融資壓力明顯上升。
事實(shí)上，頻頻出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，讓房企的融資“錢景”又多了幾分不明。房玲就坦言，2020年下半年以來，政策強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿，并且執(zhí)行了更為嚴(yán)格的監(jiān)管措施，伴隨著今年甚至未來三年內(nèi)房企的債券到期潮，房企的償債壓力更大。
機(jī)構(gòu)出逃，地產(chǎn)股跌跌不休
償債壓力、毛利率下滑，在持續(xù)的負(fù)面壓力之下，地產(chǎn)股的表現(xiàn)也一言難盡。開年以來，在市場(chǎng)表現(xiàn)良好的背景下，中信房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)已經(jīng)大跌超過6%。
1月28日，A股大幅回調(diào)，地產(chǎn)龍頭萬科A、保利地產(chǎn)等又迎來大跌，萬科的動(dòng)態(tài)市盈率僅有7倍，保利地產(chǎn)的動(dòng)態(tài)市盈率已經(jīng)不足6倍。
持續(xù)的下跌之中，機(jī)構(gòu)也在減少地產(chǎn)股的持倉(cāng)。
首創(chuàng)證券研究員王嵩1月28日發(fā)布的一份研報(bào)中指出，從持倉(cāng)市值來看，2020年4季度房地產(chǎn)板塊的基金持倉(cāng)總市值為932.8 億元，相較于2020年3季度 環(huán)比下降6.1%，較2019年4季度 同比大幅下降16.7%。公募基金對(duì)于房地產(chǎn)板塊的標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)配置比例從2020年3季度的3.24%下降至2020年4季度的2.76%，當(dāng)期占股票投資市值比重為1.77%，為歷史新低水平，低配幅度擴(kuò)大至0.99%，為2017年3季度 以來最低，行業(yè)全年維持低配水平。
更多的倉(cāng)位集中在了行業(yè)龍頭。重倉(cāng)持股市值前五的地產(chǎn)公司分別為萬科A、保利地產(chǎn)、中南建設(shè)、碧桂園服務(wù)和金地集團(tuán)，其中萬科A 和保利地產(chǎn)的重倉(cāng)持股市值分別為233.7 億元和122 億元，顯著高于行業(yè)其他個(gè)股，龍頭效應(yīng)凸顯。行業(yè)內(nèi)其他個(gè)股中僅中南建設(shè)、碧桂園服務(wù)、金地集團(tuán)、金科股份、華潤(rùn)置地、陽(yáng)光城的重倉(cāng)持股市值高于10 億元。
事實(shí)上，目前來看。部分地產(chǎn)股的估值確實(shí)相對(duì)偏低。以保利地產(chǎn)為例，wind統(tǒng)計(jì)的機(jī)構(gòu)一致預(yù)期2021年的每股EPS為3.09，對(duì)應(yīng)1月28日14.05元的股價(jià)，預(yù)測(cè)市盈率僅有4.5%。而已2020年的分紅水平來看，股息率已經(jīng)到了5.82%。
有機(jī)構(gòu)指出，地產(chǎn)供給側(cè)改革可能改善行業(yè)利潤(rùn)率，主要房企投資價(jià)值未來可能顯現(xiàn)。
王嵩也認(rèn)為，龍頭個(gè)股估值待修復(fù)。
“2020 年全年房地產(chǎn)板塊基金倉(cāng)位維持低配，考慮到當(dāng)前行業(yè)估值水平處于歷史低位，結(jié)合2020 年全年房地產(chǎn)銷售及投資延續(xù)高景氣度，市場(chǎng)表現(xiàn)的持續(xù)韌性有助于催化中長(zhǎng)期行業(yè)悲觀預(yù)期的逐步修復(fù)，地產(chǎn)行業(yè)在當(dāng)前背景下存在筑底反彈行情?！蓖踽员硎尽?/p>
同時(shí)從行業(yè)整體來看，資產(chǎn)配置中股票類資產(chǎn)占比繼續(xù)提升，而龍頭公司持股集中度亦持續(xù)攀升，針對(duì)地產(chǎn)行業(yè)而言，房企三道紅線及金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理限制了行業(yè)融資規(guī)模的提升，但從中長(zhǎng)期視角來看，地產(chǎn)企業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向提質(zhì)增效，同時(shí)考慮到土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局的優(yōu)化，龍頭房企潛在利潤(rùn)率存在邊際改善的預(yù)期，因此龍頭房企估值修復(fù)空間更大。