個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機(jī)制過程中，個人住房貸款定價基準(zhǔn)也需從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為LPR，以更好地發(fā)揮市場作用。同時，個人住房貸款利率也是房地產(chǎn)市場長效管理機(jī)制和區(qū)域差別化住房信貸政策的重要內(nèi)容。

為落實(shí)好“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機(jī)制，確保定價基準(zhǔn)平穩(wěn)有序轉(zhuǎn)換，保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護(hù)借貸雙方合法權(quán)益，8月25日下午17時，中國人民銀行發(fā)布公告，明確個人住房貸款利率調(diào)整相關(guān)事項(xiàng)。

利率以LPR為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)形成

自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)符合全國和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，體現(xiàn)貸款風(fēng)險狀況，合同期限內(nèi)固定不變。

借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日，定價基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確。

利率重定價是指，貸款銀行按合同約定的計算方式，根據(jù)定價基準(zhǔn)的變化確定形成新的貸款利率水平。公告明確個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協(xié)商約定，最短為1年，最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據(jù)自身利率風(fēng)險承擔(dān)和管理能力進(jìn)行選擇。每次利率重新定價時，定價基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個月相應(yīng)期限的LPR。

改革后，首套房貸利率不低于LPR

關(guān)于利率，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點(diǎn)。

以8月20日5年期以上LPR為4.85%為例，定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于4.85%；二套個人住房貸款利率不得低于5.45%，與當(dāng)前我國個人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)。

已簽訂合同者不受影響

2019年10月8日是定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級系統(tǒng)，組織員工培訓(xùn)，同時，采取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作，以確保轉(zhuǎn)換過程平穩(wěn)有序。2019年10月8日前，已經(jīng)發(fā)放和已經(jīng)簽訂合同但未發(fā)放的貸款仍按原合同執(zhí)行。

“房住不炒”落定，利率無空可鉆

如果你買房前，最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率為4.85%（這個是8月20日的，拿來舉個例子），那么：

1.如果是個人首套房，房貸利率下限是4.85%；

2.如果是二套房，房貸利率下限是上浮60個基點(diǎn)，即5.45%；

3.這個政策從2019年10月8日起執(zhí)行；

4.公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整！

這樣的調(diào)整，給上周一些鼓吹房貸會隨著市場化利率的下降而下降的人當(dāng)頭一棒！

8月20日，國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上，央行副行長劉國強(qiáng)就曾明確表示，房貸利率不下降！

劉國強(qiáng)說，房貸利率由參考基準(zhǔn)利率變?yōu)閰⒖糒PR，但貸款利率水平要保持基本穩(wěn)定。總結(jié)起來有兩點(diǎn)：

一是定位，“房住不炒”的目標(biāo)定位不能偏離。

二是避免把房地產(chǎn)工具化，不把它當(dāng)做刺激經(jīng)濟(jì)的一個手段，這個政策要求不能違背。

金融工作落實(shí)這樣的定位和要求，就得做到房貸的增量不擴(kuò)張、房貸的利率不下降。

“首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率”，“新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)形成”，“加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)符合全國和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求”，公告中的這些語句也都在告訴我們，房貸利率不會下降。