4月28日，成都出臺(tái)進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)政策，有三大核心要點(diǎn)：不再實(shí)施公證搖號(hào)選房、不再審核購(gòu)房資格、提高多子女家庭首套房最高貸款額度。
目前，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)情況相較于其他城市更為良性穩(wěn)定，各大樓盤(pán)售樓部來(lái)訪購(gòu)房者不少，但民眾持幣觀望情緒濃厚。
2024年春節(jié)后，成都二手房剛需入市熱情超預(yù)期，房企拿地?zé)崆榛厣?。就在本周，成都完成最新一輪土地拍賣(mài)，一地塊以24500元/㎡的樓面價(jià)成交，溢價(jià)率高達(dá)48.5%，成為成都新單價(jià)“地王”。
4月29日起正式施行
4月28日，成都住建局官方微信公眾號(hào)發(fā)布消息，為切實(shí)落實(shí)城市主體責(zé)任，適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，更好滿足群眾多元化住房需求，促進(jìn)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，就有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行通知。
成都住建局表示，將系統(tǒng)推動(dòng)供需平衡：科學(xué)精準(zhǔn)編制住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，完善“市場(chǎng)+保障”住房供應(yīng)體系，全面推動(dòng)建立“人、房、地、錢(qián)”聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，著力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式；深化實(shí)施經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地供應(yīng)“紅、橙、綠”三色管理，對(duì)住宅及商服類(lèi)用地供銷(xiāo)比偏高的區(qū)域，適當(dāng)減少用地供應(yīng)。
此外，成都鼓勵(lì)市場(chǎng)主體將自有閑置和低效利用的商業(yè)辦公等非居住存量房屋，按相關(guān)要求改建為保障性租賃住房。同時(shí)，鼓勵(lì)市、區(qū)（市）縣國(guó)有企業(yè)通過(guò)租購(gòu)閑置商業(yè)辦公用房，作為辦公、公共服務(wù)及產(chǎn)業(yè)使用，推動(dòng)商業(yè)辦公用房市場(chǎng)良性循環(huán)。
更為值得關(guān)注的是，成都樓市新政提出，要優(yōu)化服務(wù)激發(fā)活力。
具體來(lái)看，成都全市商品住房項(xiàng)目不再實(shí)施公證搖號(hào)選房，由企業(yè)自主銷(xiāo)售；對(duì)社會(huì)關(guān)注度較高的熱點(diǎn)項(xiàng)目，鼓勵(lì)企業(yè)采取公證搖號(hào)選房銷(xiāo)售。成都將推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制走深走實(shí)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求；支持車(chē)位與住宅同步銷(xiāo)售；合理設(shè)置新出讓住宅用地車(chē)位規(guī)劃配比。
在滿足合理住房需求方面，成都樓市新政強(qiáng)調(diào)，全市范圍內(nèi)住房交易不再審核購(gòu)房資格。推廣首層架空層用于公共服務(wù)空間設(shè)置，提高住宅陽(yáng)臺(tái)等半開(kāi)敞空間比例，推動(dòng)郊區(qū)（市）縣開(kāi)發(fā)低密度、高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，進(jìn)一步加大高品質(zhì)住宅供給。
據(jù)悉，上述相關(guān)政策通知自2024年4月29日起正式施行，此前政策規(guī)定與本通知不一致的，以本通知為準(zhǔn)。
另外，據(jù)成都住房公積金管理中心，《關(guān)于提高多子女家庭首套房最高貸款額度的通知》經(jīng)成都住房公積金管理委員會(huì)審議通過(guò)，已正式印發(fā)。
《通知》表示，符合住房公積金貸款條件的多子女家庭，在成都市購(gòu)買(mǎi)首套住房的，雙繳存人家庭最高貸款額度從80萬(wàn)元調(diào)整為90萬(wàn)元，單繳存人家庭最高貸款額度從40萬(wàn)元調(diào)整為50萬(wàn)元（多子女家庭為至少有一個(gè)未成年子女的二孩及以上家庭）。
1月、2月樓市較為平淡
2023年，在全國(guó)整體低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，成都樓市相較其他城市更為“特立獨(dú)行”，華潤(rùn)、中鐵建、龍湖等房企在成都銷(xiāo)售額創(chuàng)下新高。
進(jìn)入2024年，成都樓市迎來(lái)了新的變化。通過(guò)近期實(shí)地探訪，證券時(shí)報(bào)·e公司記者了解到，今年1月、2月，成都樓市成交量和成交均價(jià)較為平淡，售樓部來(lái)訪購(gòu)房者不少，但持幣觀望情緒濃厚。另一方面，2024年春節(jié)后，成都二手房剛需入市熱情超預(yù)期，2月100萬(wàn)元以內(nèi)成交占比達(dá)到峰值，創(chuàng)2018年以來(lái)新高、單月最大提升幅度。
2023年，成都陸續(xù)推出樓市新政，對(duì)購(gòu)房猶豫客群形成短期強(qiáng)刺激，全年商品住宅成交量保持正增長(zhǎng)。
根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2023年，成都全市共發(fā)出近千張預(yù)售證，累計(jì)新增房源供應(yīng)129131套，總供應(yīng)體量達(dá)約1713萬(wàn)平方米。
去年全年，成都房產(chǎn)成交量達(dá)36萬(wàn)余套，其中商品房成交量超過(guò)14萬(wàn)余套，同比增長(zhǎng)9.7%；二手房成交量達(dá)22萬(wàn)余套，同比增長(zhǎng)68%。在新房方面，備案均價(jià)為19597元/平方米，同比增長(zhǎng)約12.88%，近5年來(lái)持續(xù)保持上漲。
但進(jìn)入2024年1月以來(lái)，成都樓市目前較為平淡，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市場(chǎng)仍在筑底期。
根據(jù)克而瑞四川統(tǒng)計(jì)，從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，1月成都商品住宅網(wǎng)簽總量約99萬(wàn)m2，繼去年10月以來(lái)，已連續(xù)3個(gè)月下滑，且降幅呈擴(kuò)大趨勢(shì)；此外，成交套均面積10個(gè)月以來(lái)首次跌破130m2，同時(shí)140m2以上各面積段的改善產(chǎn)品成交占比均有明顯下滑。
實(shí)際上，在今年1月期間，全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)都不好過(guò)?？硕鹚拇ㄖ赋?，在其監(jiān)控的十余個(gè)重點(diǎn)城市，銷(xiāo)量降幅普遍在25%以上。不過(guò)，成都得益于良好的城市基本面和市場(chǎng)的韌性，降幅全國(guó)靠后、且成交規(guī)模全國(guó)排名第一。
另?yè)?jù)銳理數(shù)據(jù)顯示，1月份市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏放緩，成都住宅市場(chǎng)供銷(xiāo)量同比、環(huán)比均下滑，均價(jià)微降。分區(qū)域來(lái)看，供應(yīng)前三為雙流區(qū)、天府新區(qū)、成華區(qū)；成交前三為天府新區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)；成交價(jià)前三為高新區(qū)（31233元/m2）、錦江區(qū)（30885元/m2）、青羊區(qū)（28313元/m2）。
近期，克而瑞四川統(tǒng)計(jì)給出的2月份數(shù)據(jù)顯示，受春節(jié)假期疊加市場(chǎng)降溫影響，2月成都整體市場(chǎng)規(guī)模大幅縮水，成交量?jī)H為上月的六成左右，供應(yīng)量更不足上月四成，區(qū)域成交均價(jià)的變化受個(gè)案影響較大。
當(dāng)月，大成都新房成交均價(jià)約為1.75萬(wàn)元/m2，5+2區(qū)均價(jià)約2.46萬(wàn)元/m2，均較上月下降約400元/m2，成交均價(jià)超3萬(wàn)元/m2的仍只有錦江區(qū)和高新區(qū)。其中，錦江區(qū)均價(jià)較上月上漲近3000元/㎡，達(dá)3.32萬(wàn)元/㎡，達(dá)近一年錦江區(qū)成交均價(jià)的峰值。
二手剛需入市熱情超預(yù)期
在2023年，成都二手房成交套數(shù)超過(guò)新房，全年二手房成交套數(shù)占總成交量六成，一二手房成交量進(jìn)一步拉開(kāi)差距。從成交面積來(lái)看，2023年成都二手住宅總成交面積約211萬(wàn)m2，占整體住宅成交面積的52%，首次超過(guò)新房，這也預(yù)示著成都樓市正在邁入存量房時(shí)代。
一位長(zhǎng)期從事二手房交易的中介人士對(duì)證券時(shí)報(bào)·e公司記者表示，2024年春節(jié)后，成都租住市場(chǎng)成交活躍度呈現(xiàn)穩(wěn)步恢復(fù)，二手購(gòu)房剛需率先放量，呈現(xiàn)高性價(jià)比特征。相比高昂新房，周邊次新盤(pán)二手房性價(jià)比凸顯，現(xiàn)在是買(mǎi)房市場(chǎng)，降價(jià)賣(mài)房是大多數(shù)業(yè)主的無(wú)奈之舉，撿大漏的機(jī)會(huì)也不是沒(méi)有，尤其是前期曾被爆炒過(guò)的錦江生態(tài)帶、天東、天西等板塊。
根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)顯示，位于錦江生態(tài)帶等萬(wàn)科翡翠公園，近期二手房成交價(jià)在2.1萬(wàn)元/m2～2.4萬(wàn)元/m2之間，成交周期普遍超過(guò)100天，而在兩年前該樓盤(pán)二手房成交價(jià)普遍在3萬(wàn)元/m2附近。此外，3月11日，天府新區(qū)公園未來(lái)城一套167.67m2的房源通過(guò)法拍以317.65萬(wàn)元的價(jià)格成交，而該套房在2022年11月時(shí)的新房成交價(jià)為348.61萬(wàn)元。
3月7日，貝殼研究院成都分院發(fā)布報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱(chēng)報(bào)告）稱(chēng)，為消除春節(jié)每年錯(cuò)月的影響，以農(nóng)歷同期還原當(dāng)期交易水準(zhǔn)，該院以近4年春節(jié)假期前30天和后12天的日均交易量對(duì)標(biāo)（2024年為2月18日～2月29日），發(fā)現(xiàn)2024年春節(jié)后增幅達(dá)到50%以上，僅次于2023年，而2021年和2022年增幅均在10%以下。（2023年年初防疫放開(kāi)，交易量補(bǔ)償性釋放提升，暫不可比）
為進(jìn)一步衡量交易走勢(shì)和變化幅度，將近4年春節(jié)前第4周交易量定位為基期（基期=1），觀察春節(jié)前后周均交易量的倍數(shù)變化趨勢(shì)。貝殼研究院成都分院發(fā)現(xiàn)，2024年春節(jié)后第1～2周交易倍數(shù)分別為基期的1.05倍、1.42倍，高于2020年和2021年，小陽(yáng)春跡象已有所顯現(xiàn)。
總結(jié)來(lái)看，節(jié)后二手住房交易市場(chǎng)走勢(shì)的三個(gè)特征即：剛需置業(yè)超預(yù)期、年輕置業(yè)人群增多、近郊發(fā)力趕超主城。
每年春節(jié)后，二手剛性購(gòu)房需求通常會(huì)迎來(lái)一定規(guī)模的集中釋放，低總價(jià)房源成交占比快速提升。貝殼研究院報(bào)告提到，2024年春節(jié)后剛需入市熱情超預(yù)期，2月100萬(wàn)元以內(nèi)成交占比達(dá)到峰值，創(chuàng)2018年以來(lái)新高、單月最大提升幅度。此外，套三及以上戶型首次在節(jié)后市場(chǎng)走高，面積緊湊、兼具功能性的小套三熱銷(xiāo)，占比也達(dá)到2021年以來(lái)新高。
報(bào)告認(rèn)為，成都剛需購(gòu)房者在價(jià)格與功能性之間尋找一種新的平衡，這種平替效應(yīng)或?qū)⒊蔀橐环N新的住房消費(fèi)趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2024年節(jié)后，30歲及以下成交占比增長(zhǎng)幅度較快，這是支撐剛需放量的主要來(lái)源。
基于調(diào)查情況，貝殼研究院成都分院預(yù)計(jì)，成都樓市先租后買(mǎi)、先舊后新的良性循環(huán)將得到更好的修復(fù)。
“地王”誕生溢價(jià)近50%
但在另一方面，房企在成都拿地?zé)崆楦邼q，民企也重新加入到“搶地”風(fēng)潮中，而區(qū)域冷熱不均的分化現(xiàn)象或?qū)⒓觿 ?/p>
3月6日，成都主城區(qū)迎來(lái)春節(jié)后首場(chǎng)土拍，拍賣(mài)位于錦江區(qū)金融城東、金牛區(qū)兩河板塊、雙流區(qū)東升街道的3宗共約111畝商住用地，采取“競(jìng)地價(jià)”方式進(jìn)行拍賣(mài)，即價(jià)高者得。
當(dāng)日，關(guān)注度最高的是錦江區(qū)潘家溝約31畝地塊，起拍價(jià)達(dá)17000元/m2。據(jù)悉，該地塊不僅吸引了建發(fā)、招商、中海、國(guó)貿(mào)、中鐵置業(yè)、中國(guó)鐵建、華發(fā)&錦江統(tǒng)建等央國(guó)企，還包括邦泰、四川濱江等民企參與競(jìng)拍。最終，經(jīng)過(guò)超50次叫價(jià)，由中鐵建以22400元/m2的樓面價(jià)成交，該成交價(jià)也是目前成都土拍第三高的成交單價(jià)。
就在本周，成都中心城區(qū)迎來(lái)三場(chǎng)土地拍賣(mài)，最終11宗地總成交金額為71.72億元。值得關(guān)注的是，僅首場(chǎng)土拍有2宗地溢價(jià)成交，其余9宗地均底價(jià)成交，另有4宗地因故終止出讓、1宗地延期出讓。
其中，錦江區(qū)林家壩52畝地塊熱度最高，規(guī)劃建筑面積約8.74萬(wàn)㎡，最終經(jīng)過(guò)81輪競(jìng)價(jià)，由金茂以21.42億元競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)48.5%，樓面價(jià)24500元/㎡，成為成都新單價(jià)“地王”。
此外，青羊區(qū)外光華44畝地塊起始樓面價(jià)17000元/㎡，規(guī)劃建筑面積5.3萬(wàn)㎡，最終經(jīng)過(guò)34輪競(jìng)價(jià)，由中旅以10.74億元競(jìng)得，溢價(jià)率19.4%，樓面價(jià)20300元/㎡。雙流區(qū)兩宗地塊屬于天府國(guó)際生物城板塊，占地面積分別為88畝和64畝，由成都生物城以5.35億元和3.88億元底價(jià)拿下，樓面價(jià)分別為4530元/㎡和4540元/㎡。
在4月24日舉行但第二場(chǎng)土拍中，原計(jì)劃出讓5宗宅地，但有3宗地塊因故終止出讓?zhuān)Ｓ?宗宅地均底價(jià)成交，總出讓面積約6.46萬(wàn)㎡，總規(guī)劃建筑面積約12.91萬(wàn)㎡，總成交價(jià)約10.37億元，分別由立彩房地產(chǎn)和成都空港發(fā)展拿下。
在4月25日第三場(chǎng)土拍中，共涉及宅地6宗，除新都區(qū)斑竹園地塊延期出讓外，其余5宗地塊均以底價(jià)成交，總出讓面積約13.62萬(wàn)㎡，總規(guī)劃建筑面積約33.23萬(wàn)㎡，總攬金約20.32億元。其中，龍泉驛東安湖42畝地塊起始樓面價(jià)最高，為8150元/㎡，規(guī)劃建筑面積約7.04萬(wàn)㎡，由經(jīng)開(kāi)國(guó)投以底價(jià)5.74億元競(jìng)得。