“2024年第一季度，深圳經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)、開局良好，政府通過一系列的調(diào)整措施，包括出臺(tái)促進(jìn)消費(fèi)和投資、優(yōu)化營商環(huán)境以及樓市調(diào)控松綁政策等等舉措，在市場面與政策面持續(xù)釋放積極信號(hào)，這將進(jìn)一步利好中長期的價(jià)值投資者布局深圳市場?！睂?duì)于最近的深圳地產(chǎn)市場，第一太平戴維斯深圳董事總經(jīng)理吳睿這樣認(rèn)為，在租賃市場的穩(wěn)定發(fā)展及大灣區(qū)利好政策的強(qiáng)勢加持下，越來越多開發(fā)商、個(gè)人及機(jī)構(gòu)投資者長期看好深圳市場。
內(nèi)資買家主導(dǎo)深圳大宗交易市場
第一太平戴維斯深圳投資及資本市場部長期深耕深圳房地產(chǎn)大宗交易市場，結(jié)合過去一年的市場數(shù)據(jù)和成交案例，深圳投資及資本市場部高級(jí)經(jīng)理朱章婷從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和深圳大宗交易市場的變化趨勢出發(fā)，在會(huì)上分享并詳細(xì)解讀。
據(jù)第一太平戴維斯《2023年深圳房地產(chǎn)大宗交易市場回顧與展望》的分析報(bào)告統(tǒng)計(jì)，2023年，全國房地產(chǎn)大宗市場交易量同比回升，總成交金額約2292億元。其中，一線城市成交額約1693億，同比上漲逾22%，一線城市成交占全國成交總額約74%。非一線城市成交總額約600億，其中成交額最高的二線城市城市包括蘇州、武漢、天津及成都。
2023年，深圳房地產(chǎn)大宗交易市場總成交額約283億元，同比增長32%。其中，辦公類物業(yè)（商辦及研發(fā)辦公）最受投資者青睞，約占全年大宗成交宗數(shù)的約60%，內(nèi)資買家占主導(dǎo)地位。成交區(qū)域主要分布在深圳南山、寶安、福田及羅湖四個(gè)核心商務(wù)區(qū)，成交標(biāo)的以辦公樓和商業(yè)為主。成交主要集中在去年第一及第四季度，第四季度政府投資平臺(tái)交易頻出，用于區(qū)域招商引資及產(chǎn)業(yè)引進(jìn)的載體功能。
第一太平戴維斯認(rèn)為，房地產(chǎn)政策及財(cái)政政策的放松，將進(jìn)一步刺激投資人進(jìn)行資產(chǎn)配置。2024年，內(nèi)資買家仍將成為深圳大宗交易市場的主要驅(qū)動(dòng)，其中，具備REITs條件的底層資產(chǎn)將更受青睞。資本價(jià)值自疫情以來持續(xù)回調(diào)，投資人積極關(guān)注高性價(jià)比投資機(jī)會(huì)。寫字樓仍為主流標(biāo)的物，隨著房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整、人口老齡化、服務(wù)消費(fèi)疫情后增長等因素，保租房、康養(yǎng)、社區(qū)零售商業(yè)及酒店等資產(chǎn)受到投資人中長期的關(guān)注，2024年重點(diǎn)仍為擴(kuò)大內(nèi)需，聚焦物流、冷鏈、 長租公寓等“新經(jīng)濟(jì)”產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)。
甲級(jí)寫字樓部分片區(qū)空置率持續(xù)回落
數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2024年第一季度，深圳甲級(jí)寫字樓有4個(gè)新項(xiàng)目入市，共帶來31.2萬平方米的供應(yīng)面積。截至季末，全市甲級(jí)寫字樓市場總存量上升至1122.8萬平方米，同比增長11.6%。
季內(nèi)，業(yè)主繼續(xù)執(zhí)行積極的租金優(yōu)惠策略以促去化，刺激部分成本高敏感型需求釋放。得益于此，包括寶安、羅湖在內(nèi)的部分片區(qū)空置率持續(xù)回落，全市季度凈吸納量錄得3.5萬平方米。盡管如此，全市平均空置率仍因大體量新項(xiàng)目入市而結(jié)構(gòu)性環(huán)比上升1.7個(gè)百分點(diǎn)、同比上升6.2個(gè)百分點(diǎn)，至30.6%。
就行業(yè)需求表現(xiàn)而言，除信息技術(shù)、金融及專業(yè)服務(wù)行業(yè)需求表現(xiàn)較為穩(wěn)健以外，零售及貿(mào)易與消費(fèi)者服務(wù)行業(yè)的租賃需求亦保持相對(duì)積極。絕大部分租戶仍對(duì)租金價(jià)格敏感度高，業(yè)主繼續(xù)執(zhí)行更多大力度優(yōu)惠方案。截至季末，全市租金指數(shù)環(huán)比下降1.8%、同比下降6.7%，平均租金降至每平方米每月163.9元。
隨著經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的增長及政府在戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)持續(xù)布局發(fā)力，第一太平戴維斯認(rèn)為，源自信息技術(shù)、金融及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的需求有望繼續(xù)增長，并提振相關(guān)行業(yè)寫字樓租賃表現(xiàn)。盡管如此，整體市場去化或隨年內(nèi)大體量新增供應(yīng)而進(jìn)一步承壓，寫字樓業(yè)主仍需積極調(diào)整租賃策略、提升運(yùn)營水平以適配當(dāng)前市場競爭環(huán)境。
值得注意的事，深圳目前的寫字樓市場處于通過多維變革進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵階段，供給側(cè)進(jìn)一步因應(yīng)市場變化作出積極調(diào)整，同時(shí)政府也在出臺(tái)產(chǎn)業(yè)集群政策促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，對(duì)于各相關(guān)方來說，都是一個(gè)布局長期發(fā)展策略的窗口期。
零售市場回暖明顯
2023年，深圳消費(fèi)市場穩(wěn)步復(fù)蘇，社會(huì)消費(fèi)品零售總額首破萬億，同比增速達(dá)7.8%，至1.05萬億元。2024年第一季度，深圳零售市場無新增供應(yīng)入市，同時(shí)，新城市廣場因升級(jí)改造暫時(shí)歇業(yè)。截至季末，全市總存量回調(diào)至678.8萬平方米。
今年第一季度，深圳零售市場線下消費(fèi)顯著回暖，零售商拓店意愿逐步增強(qiáng)，全市平均空置率環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)、同比下降0.9個(gè)百分點(diǎn)，至8.6%。整體而言，餐飲業(yè)態(tài)仍為租賃需求主力，季內(nèi)近半數(shù)租賃成交源自該業(yè)態(tài)。同時(shí)，時(shí)尚、配飾及化妝品業(yè)態(tài)的租賃需求亦保持活躍。鑒于市場仍處回暖初期，大部分業(yè)主繼續(xù)執(zhí)行租金優(yōu)惠方案吸引品牌進(jìn)駐，全市租金指數(shù)環(huán)比下降1.0%、同比下降0.9%，至每平方米每月565.5元。
2024年第二季度，深圳零售市場預(yù)計(jì)迎來三個(gè)購物中心開業(yè)，合計(jì)供應(yīng)面積45.0萬平方米。隨著本地消費(fèi)需求的穩(wěn)步回升及港人跨境消費(fèi)的迅速增長，成熟商圈項(xiàng)目資產(chǎn)表現(xiàn)將繼續(xù)向好，繼而對(duì)優(yōu)質(zhì)品牌的吸引力持續(xù)增強(qiáng)。此外，多個(gè)位于非核心商圈的購物中心擬于年內(nèi)開業(yè)入市，這將為零售商的選址提供更多選擇并帶動(dòng)區(qū)域整體零售氛圍的改善。
隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇、市場需求的持續(xù)上漲、零售業(yè)REITs政策的發(fā)布以及深港“換城消費(fèi)”的升溫，深圳需要進(jìn)一步提升商業(yè)輻射能力，利用已有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢在消費(fèi)層面輔以國際一流的服務(wù)作為“引爆點(diǎn)”。深圳可以通過加強(qiáng)消費(fèi)場景的創(chuàng)新和創(chuàng)建，推動(dòng)場景向特色化、品質(zhì)化、多元化發(fā)展，營造在地商業(yè)消費(fèi)特色，將有助于深圳打造成為全國最強(qiáng)引流聚流的國際消費(fèi)中心城市。
住宅市場仍處筑底期
第一太平戴維斯數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年第一季度，深圳一手住宅供應(yīng)面積為74萬平方米，環(huán)比下降44.5%，同比下降23.6%。
深圳住宅銷售市場持續(xù)迎多項(xiàng)政策利好，如房貸利率下調(diào)、限購條件放松等。盡管如此，由于政策傳導(dǎo)作用仍需時(shí)日，加之供給規(guī)模顯著收縮及季節(jié)性因素的影響，全市季度成交面積環(huán)比下降45.1%，至52.4萬平方米。
同時(shí)，在銷售市場持續(xù)疲軟的背景下，地產(chǎn)開發(fā)商通過提高折扣優(yōu)惠水平、加大營銷推廣力度、提高傭金水平等方式加速項(xiàng)目去化。短期內(nèi)，市場或仍將處筑底期，但隨著各項(xiàng)利好政策在需求端持續(xù)發(fā)力，以及房企信用的逐步修復(fù)，深圳一手住宅市場信心及成交活躍度有望邊際改善，成交均價(jià)預(yù)計(jì)于年內(nèi)逐步企穩(wěn)。
盡管住宅市場仍處筑底期，但多項(xiàng)實(shí)質(zhì)性利好政策將在需求端助力市場成交止跌回穩(wěn)。展望全年，在包括深圳全年5.5%經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)在內(nèi)的多項(xiàng)政策共同發(fā)力下，市場參與者預(yù)期有望進(jìn)一步改善，繼而為本地房地產(chǎn)市場復(fù)蘇注入動(dòng)能。