在銀行貸款最簡(jiǎn)單的方式就是拿房產(chǎn)做抵押，比如個(gè)人住房、家庭住房、不動(dòng)產(chǎn)廠房、商鋪等。用房產(chǎn)抵押貸款，一般需要先評(píng)估，評(píng)估后，住宅可以貸款至評(píng)估價(jià)的百分之七十.商鋪可以貸款60%，寫字樓可以貸款50%，工業(yè)廠房3-5成，企業(yè)經(jīng)營好可以抵押物100%全額放大抵押。


住房抵押貸款是銀行為保證貸款的安全，把借款人的房地產(chǎn)、有價(jià)證券及其他憑證，通過一定的契約合同，合法取得對(duì)借款人財(cái)產(chǎn)的留置權(quán)和質(zhì)押權(quán)而向其提供的一種貸款。


1、優(yōu)點(diǎn)：


①利率相對(duì)較低。由于有抵押物的存在，房屋抵押貸款利率相對(duì)較低，一般為基準(zhǔn)利率上浮10%-30%，武漢工商銀行抵押利率最低3%。相比平安銀行無抵押貸款，月息0.85%，此點(diǎn)優(yōu)勢(shì)明顯。為什么有很多人做抵押貸款而不是購房做按揭貸款，就是因?yàn)橹虚g有利差，抵押貸款利率比按揭貸款利率可能最高低50%左右。


②貸款期限較長，最長貸款期限為20年，但借款人年齡與貸款期限之和不得超過70年。但是最新政策，所有銀行壓縮了最長貸款時(shí)間，很多改成了最長10年的授信期限。普遍都是一年，三年，五年還款。


③貸款額度較高。其貸款額度通常是房屋評(píng)估價(jià)值的50%-70%，最高上限為3000萬元。具體來說，商品住宅的抵押率最高可達(dá)70%；寫字樓和商鋪的抵押率最高可達(dá)60%；工業(yè)廠房的抵押率最高可達(dá)50%?；旧夏軌驖M足廣大借款人對(duì)資金的使用需求。


④審批率相對(duì)高。將房屋抵押給銀行，對(duì)銀行來說肯定會(huì)減少放款的風(fēng)險(xiǎn)，因此，在其他方面的要求上會(huì)比較寬松。借款人只需有穩(wěn)定的工作和良好的信譽(yù)即能獲貸，通常銀行對(duì)借款人的收入水平和工資發(fā)放形式?jīng)]有較高要求。對(duì)于企業(yè)類客戶，只要企業(yè)有真實(shí)經(jīng)營，有正常還款來源，有經(jīng)營流水和穩(wěn)定上下游訂單以及正常納稅，都可以通過貸款審批。


⑤可以用他人房屋做抵押。即使借款人名下無房產(chǎn)但借款人若具備還款能力，也可以使用親屬或朋友名下的房產(chǎn)作為抵押物，前提是抵押人要出具同意抵押聲明材料，并且要同時(shí)滿足抵押人年紀(jì)在65歲以內(nèi)方可辦理。


⑥還款方式靈活。與無抵押貸款方式不同，借款人對(duì)還款方式的選擇面較寬。一般有一次性還本付息法（特指貸款一年期以下及一年期）、等額本金法和等額本息法，或者不規(guī)則還款法。


⑦一次抵押，循環(huán)使用。很多銀行都推出了房屋一次抵押，循環(huán)貸款的方式，以中國工商銀行的個(gè)人循環(huán)抵押貸款為例，其只需用戶辦理一次房屋抵押手續(xù)，即可支持借款人在授信期10年內(nèi)額度循環(huán)借款，隨借隨還的操作。而其他銀行同類產(chǎn)品均大同小異。


⑧借款人可提前還款。在貸款到期日前，借款人可提前部分或全部結(jié)清貸款。不過須按借款合同約定，提前向銀行提出申請(qǐng)，由銀行審批后到指定會(huì)計(jì)柜臺(tái)進(jìn)行還款。貸款結(jié)清后，借款人應(yīng)持本人有效身份證件和銀行出具的貸款結(jié)清憑證領(lǐng)回由銀行收押的法律憑證和有關(guān)證明文件，并持貸款結(jié)清憑證到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續(xù)。提示:有些小銀行提前還款會(huì)有違約金，請(qǐng)貸款申請(qǐng)的時(shí)候注意觀察合同內(nèi)容。


2、缺點(diǎn)：


①首先，并不是所有的房屋都能做抵押的?？紤]到房屋的變現(xiàn)問題，銀行通常規(guī)定抵押房的年限要在25年左右，房屋面積大于50平米。另外，銀行暫不接受購買未滿5年的經(jīng)適房、小產(chǎn)權(quán)房、不能提供購房合同、貸款未還清房屋、協(xié)議的已購公房、不能提供央產(chǎn)房上市證明的央產(chǎn)房、租賃而來的廠房、辦公用房等。


②其次，房屋評(píng)估需要借款人支付一定的評(píng)估費(fèi)用。有些普惠金融的銀行不需要評(píng)估費(fèi)


③最后，具有抵押物被沒收風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)借款人想要還款，但卻力不從心時(shí)，勢(shì)必會(huì)面臨抵押物被沒收的風(fēng)險(xiǎn)。這樣還會(huì)影響到個(gè)人征信問題，導(dǎo)致上黑名單。