LPR維持不變，房貸比買房更難熬

又到了每個月例行發(fā)布LPR的日子，如今全球股票閃崩，各國失業(yè)率均在激增，我國也有不少企業(yè)裁員降薪。工作沒了，肯定會影響到房貸，這也讓大家格外關(guān)注此次LPR的發(fā)布。然而在海外大幅降息的背景下，我國今天發(fā)布的LPR與上個月相比沒有變化，也令很多人頗感意外。

據(jù)中國貨幣網(wǎng)消息，2020年3月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%，與上個月一致。那么，本月的LPR為什么沒有變化？

數(shù)據(jù)來源：中國外匯交易中心

對此，國泰君安發(fā)表點評稱，3月不降MLF、不降LPR，4月份“降準、降LPR”的雙降概率較大。短端利率仍將維持震蕩，長端仍有下行空間。

站長看來，央行不降息的原因主要有3個：

1、美歐全面降息+量化寬松，中國不降息保持利息優(yōu)勢，熱錢可能流向國內(nèi)。

2、是國內(nèi)防疫取得重大成果，企業(yè)復(fù)產(chǎn)復(fù)工，經(jīng)濟正在恢復(fù)，無需降息。

3、受疫情影響，眾多城市物價上升，實際利率（指剔除通貨膨脹率后儲戶或投資者得到利息回報的真實利率）在下降。如果存款利率保持不變，物價持續(xù)上漲后可能會出現(xiàn)負利率，使存款人的資本遭受損失。

現(xiàn)在中國CPI（消費者物價指數(shù)）仍在高位，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：2020年2月份，全國居民消費價格同比上漲5.2%。分省份來看，2月CPI同比漲幅四川省最高，同比上漲6.9%；寧夏和上海并列全國末尾，同比上漲3%；山西省以及江蘇省同比上漲5.2%

存款利息最近一直沒有降，如果只降低貸款利率，銀行業(yè)會受到?jīng)_擊，所以沒有降息。

站長認為，隨著我國通脹水平逐步回落以及全球主要經(jīng)濟體央行重啟量化寬松貨幣政策，我國貨幣政策空間已經(jīng)打開，4月中上旬央行大概率會下調(diào)存款基準利率。因為降準可發(fā)揮釋放長期流動性和降銀行成本，達到一石雙鳥作用。

眾所周知，商品價格下降對個人和社會影響最大的就是房子。如果房價短期下跌超過30%，就會引發(fā)連鎖效應(yīng)。因為房子和土地不僅是商品，更是國家稅收、各級政府財政收入、眾多開發(fā)商的生死線，也是不少中產(chǎn)的身家性命。

國際上比較安全的收入房價比是1：3至1：6之間。但諸葛找房2019年的統(tǒng)計報告顯示：

數(shù)據(jù)來源：諸葛找房

深圳的房價收入比達到35.90，雄踞榜首，成為購房難度最高的城市。北京以31.23的“高分”緊隨其后。第3名為上海，房價收入比為26.07。此外，鞍山以4.20的房價收入比墊底，為購房“最容易”的城市。

Ps：房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。簡單來說，指的是房屋總價與居民家庭年收入的比值，用作衡量房價是否處于居民收入能夠支撐的合理水平。以一個家庭約2.8人計算，房價收入比=（城市二手住宅掛牌平均單價*城市房屋平均面積）/（城鎮(zhèn)居民個人收入*2.8）。

目前來看，深圳、北京等一線城市的房價收入比都在20%以上。雖然同期居民收入也有增加，但大大落后于房價的增長。

目前房子確實很貴，多少人為了買房要把祖孫三輩的錢都拿出來，才能付個首付，以后還要當(dāng)二三十年的房奴。但當(dāng)房價跌破首付的時候，房子就會變成負資產(chǎn)，如果房子的價值已經(jīng)不夠償還銀行欠款，很多人就會選擇斷供。比如美國在次貸危機的時候，就有不少的家庭拋棄了房產(chǎn)。

電影《大空頭》中曾有個令人印象深刻的情節(jié)：沒有固定收入的脫衣舞娘以5%的超低首付坐擁5棟豪宅外加一套公寓，更有甚者以狗的名義申貸購房成功。后來次貸危機爆發(fā)，只能斷供。

美國是一個購房首付比例相當(dāng)?shù)偷膰?，杠桿率要比中國高很多。美國次貸危機前，杠桿率基本維持在80%－90%，到2007年升至100％，即所謂的“零首付”購房。次貸危機后，杠桿率迅速回落，2010年至今維持在65%左右。而日本住房交易杠桿率在1974年約37%，在1987年最高峰也達到100%，資產(chǎn)泡沫破裂后的5年之間回落到45%左右的水平。

如今海外股市的暴跌和救市政策仿佛2008年金融海嘯的重現(xiàn)，更有甚者認為這是自上世紀30年代以來的第二次經(jīng)濟大蕭條。美股短時間內(nèi)的4次熔斷，不僅讓我們見證了歷史，也確信了歷史和現(xiàn)實都是可以輕易被顛覆的。

也許有人不理解這里面蘊含了什么意義，不如用股神巴菲特的一個笑話來介紹吧：

當(dāng)危機來臨，未來充滿不確定性，即使巴老也hold不住。以往的股票經(jīng)驗已不適合于此刻，樓市亦然。

疫情已經(jīng)滲透到了生活的方方面面，也將傳遞到經(jīng)濟的方方面面，這些最終也會反應(yīng)到房市上。雖然疫情目前還沒有立竿見影地在房價上起作用，但它對房地產(chǎn)行業(yè)的影響正在逐步擴大。

2020年3月12日，房地美公布的美國30年期每周固定利率抵押貸款利率平均為3.36%，較去年同期的4.31%下降近1%。對于已貸款購房的房主來說，房貸少了，利息自然就少了，負擔(dān)少了，自然減少了斷供的機率。據(jù)了解，美國已有大量房主開始向各個貸款機構(gòu)申請貸款重組，以鎖定這一現(xiàn)有最低利率水平。照此分析，雖然受到疫情影響，但美國再次爆發(fā)經(jīng)濟危機的可能性較小。

說完了美國，再聊聊中國居民杠桿。

根據(jù)蘇寧金融研究院公布的數(shù)據(jù)，我國居民杠桿率（居民桿桿率是最為常用的流量性指標(biāo)，表示為居民部門貸款余額與名義GDP之比，可以在一定程度上反映居民的債務(wù)負擔(dān)能力和償債能力）自1996年以來一直呈上升趨勢，大致可以分為三個階段：

第一個階段是2003年以前，居民杠桿率平穩(wěn)上升，由1996年的3%上升到2003年的18%。

第二階段是2003年至2007年，居民杠桿率相對穩(wěn)定，圍繞18%上下波動。

第三階段是2008年及以后，居民桿桿率快速上升，從2008年到2016年，杠桿率從18%上升至45%，2017年更達到了48.97%。

上海財經(jīng)大學(xué)高等研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年三季度末個人購房貸款余額為21.1萬億，占總貸款余額的54%，同比增長了26.2%。而且還在不斷增長。

雖然從2017年開始全國各地出臺了房地產(chǎn)限購政策，限制了居民獲得房貸的途徑。然而值得警惕的是：2018年短期消費貸款增速已經(jīng)超過中長期貸款，主要是因為住房貸款的需求通過其他貸款途徑進行轉(zhuǎn)移，一部分短期消費貸款作為住房貸款的替代形式變相流入房地產(chǎn)市場。

數(shù)據(jù)來源：2019年中國金融穩(wěn)定報告

對比其他國家，美國的居民杠桿率從20%上升到50%用了近40年時間，而中國只用了不到10年時間。對比可見，中國的居民杠桿率雖然低于泡沫時期的美日，但連年攀升的態(tài)勢仍值得警惕。特別是疫情期間，很多公司倒閉，居民收入下降，無疑會影響到房貸。

在我國，大部分人還貸款還是靠工資。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：2018年，全國城鎮(zhèn)居民人均收入為39250.8元，其中工資性收入為23792.2元，占60.62%。城鎮(zhèn)居民人均消費支出26112.3元，其中食品煙酒支出7239元，占27.72%；居住支出6255元，占23.95%。從這個統(tǒng)計數(shù)據(jù)也可以看出，城鎮(zhèn)居民的收入主要是工資，食品和居住支出占消費支出的一半以上。

一旦疫情延續(xù)兩三個月，有房貸的業(yè)主如果被裁員導(dǎo)致失去工資，生活將馬上陷入困境。

要知道，很多白領(lǐng)和工薪階層的家庭，好不容易交了首期款在城鎮(zhèn)買了一套房。這次疫情，一方面是生活開支、孩子上學(xué)開支、老人看病開支，一方面要供樓供車。疫情如果再拖一兩個月，這部分家庭會馬上陷入困境。一旦斷供被銀行起訴，那么這批業(yè)主中只有一套房的人將面臨失去住所的境地。

好在國家也想到了這一情況，專門出臺了相關(guān)政策。

早在今年1月26日，銀保監(jiān)會就發(fā)布了一則通知，要求銀行對受疫情影響暫時失去收入來源的人群，要在信貸政策上予以適當(dāng)傾斜，靈活調(diào)整住房按揭、信用卡等個人信貸還款安排，合理延后還款期限。

2月1日，央行、財政部、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局五部門又聯(lián)合印發(fā)通知，要求鼓勵銀行機構(gòu)通過適當(dāng)下調(diào)貸款利率、完善續(xù)貸政策安排、增加信用貸款和中長期貸款等方式，支持相關(guān)企業(yè)戰(zhàn)勝疫情。

很多人預(yù)測疫情會導(dǎo)致房價大降，那么如果房價真的大降，又會帶來什么影響？

房地產(chǎn)和銀行是綁一塊的，因為地產(chǎn)商需要大量資金周轉(zhuǎn)，必須向銀行大量貸款；房價很貴，大部分人無法全款購買，也必須向銀行貸款。據(jù)《2018年城市家庭財富健康報告》顯示，中國住房資產(chǎn)在家庭總資產(chǎn)中占比已經(jīng)高達77.7%。

假如，小王有一套價值300萬元的房子，按揭貸款100萬元，另有金融資產(chǎn)60萬元，他的凈資產(chǎn)就是260萬元。如果現(xiàn)在房價下跌了20%，那么他的資產(chǎn)會變成多少呢？就是房產(chǎn)價值縮水了60萬元，家庭的凈資產(chǎn)就變成了200萬元，家庭凈資產(chǎn)減少了23%。

如果房價下跌一半呢？那就是房子價值減少150萬元，家庭凈資產(chǎn)就只剩下110萬元，家庭凈資產(chǎn)就只剩下42.3%了。

從上面這個簡單的例子能看出來，房價一旦下跌，對中國家庭的影響意味著什么。國家之所以穩(wěn)房價，也是因為只有房價穩(wěn)下來，中國家庭的風(fēng)險擴大趨勢才能穩(wěn)住，社會才會穩(wěn)定。

遙想2008年次貸危機，據(jù)發(fā)展前景和發(fā)展戰(zhàn)略研究報告數(shù)據(jù)統(tǒng)計：2008年，美國整體房價下跌近20%，部分地區(qū)達40-50%，美國房地產(chǎn)市場的崩潰持續(xù)了近4年。但中國房價整體上只跌了2%，部分地方跌超15%。相比美國樓市，影響要小得多。這是因為中國和美國樓市大不同，在土地價格和購房資格上有嚴格控制。

1963年-2011年美國房屋平均成交價格走勢圖

我國對樓市的手段很多，比如為了應(yīng)對2008年的美國次貸危機，當(dāng)年投入4萬億到房地產(chǎn)，樓市價格開始止跌，并進入主升浪。

其實在經(jīng)濟大環(huán)境差時，有危機也有機遇。

2018年，萬科在樓市寒冬中高喊未來三年以“活下去”為目標(biāo)，率先打響樓市降價發(fā)令槍，王石提出了著名的“樓市拐點論”。這家當(dāng)年的行業(yè)龍頭在廈門打響了樓市降價的第一槍，引發(fā)樓市大動蕩。萬科通過降價躲過了大危機，房子銷售量大增。但也讓以前高價接盤的消費者不滿，杭州萬科的老業(yè)主怒而砸毀售樓處。萬科因為降價，當(dāng)年還遭到了同行的抵制。

不過對于消費者來說，便宜就是硬道理，能上車就不錯了。特別是在疫情下，大眾的錢包都癟了不少。

電影《大空頭》里有一句經(jīng)典的話：“讓你遇到麻煩的不是未知，而是你確信的事并非如你所想。"

對于個人而言，生命都被置于變幻莫測的風(fēng)險中，這世界其實已沒有確切的規(guī)律可循。黑天鵝之下，首要的任務(wù)還是保護好現(xiàn)有財產(chǎn)，在此基礎(chǔ)上再考慮創(chuàng)造新的財富。