“說(shuō)說(shuō)擔(dān)保那些事兒”之“先抵后租”的承租人能否以其不知情或善意為由對(duì)抗抵押權(quán)？
“猛熊說(shuō)事兒系列”第7期
【本期導(dǎo)讀】
抵押權(quán)的設(shè)立（即辦理抵押登記）先于租賃合同成立的時(shí)間（俗稱“先抵后租”），則無(wú)論該承租人是否知情、是否為善意，也無(wú)論該租賃合同是否合法有效，都不能對(duì)抗上述已登記的抵押權(quán)，亦不能阻止或排除法院對(duì)該抵押物采取的強(qiáng)制執(zhí)行措施。
一、關(guān)于“先抵后租”的具體法律規(guī)定是什么？
答：《物權(quán)法》第190條規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的 抵押權(quán)?！稉?dān)保法司法解釋》第66條第1款規(guī)定，抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第20條規(guī)定，房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院不予支持?？偠灾?，在“先抵后租”的情況下，承租人是無(wú)法主張“買賣/抵押不破租賃”的，這種情況下對(duì)抵押權(quán)人處置抵押物來(lái)說(shuō)較為有利。
二、在“先抵后租”情況下，法院在對(duì)抵押房產(chǎn)采取強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，是否需要考慮承租人不知情或自身善意？
答：不需要。根據(jù)《物權(quán)法》第190條和第195條的相關(guān)規(guī)定，“先抵后租”的承租人是否知情或是否為善意等因素，并不是《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》中規(guī)定的承租人可以提出執(zhí)行異議的法定條件。
三、在處置抵押房產(chǎn)時(shí)，“先抵后租”的承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？
答：享有?！逗贤ā返?30條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第22條也規(guī)定，出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。因此根據(jù)上述法律規(guī)定，即使是在“先抵后租”的情況下，承租人依然享有同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
四、承租人在同等條件下主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，有沒(méi)有什么限制和制約?
答：有。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第23條和24條的規(guī)定，出現(xiàn)以下情況時(shí)，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)將被視為放棄或法院不予支持：
（1）出租人委托拍賣人拍賣房屋，在5日前通知承租人后，承租人未參加拍賣的；
（2）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的；
（3）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；
（4）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的；
（5）第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。
五、不知情或善意的承租人該如何維護(hù)自身權(quán)益？
答：向抵押人進(jìn)行追償。根據(jù)《擔(dān)保法司法解釋》第66條第2款規(guī)定，抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。
六、銀行作為抵押權(quán)人該如何維護(hù)自身權(quán)益？
答：銀行（抵押權(quán)人）如果想要維護(hù)自身權(quán)益，應(yīng)當(dāng)切實(shí)做到以下幾點(diǎn)：
二是，在“先抵后租”情況下，銀行應(yīng)當(dāng)審慎同意該抵押房產(chǎn)進(jìn)行出租，并應(yīng)當(dāng)預(yù)先作出安排。首先，在合同條款中應(yīng)當(dāng)約定未來(lái)抵押人在出租該抵押房產(chǎn)時(shí)需要取得銀行的書面同意，否則抵押人將構(gòu)成違約；其次，若銀行同意出租，應(yīng)當(dāng)要求抵押人告知承租人該房產(chǎn)已在銀行辦理抵押登記的事實(shí)；第三，也是最重要的，銀行應(yīng)當(dāng)取得該承租人出具的在行使抵押權(quán)時(shí)自愿放棄租賃權(quán)的書面承諾（目的是避免承租人干擾抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)）；第四，要考慮租期及續(xù)租的問(wèn)題，因?yàn)槿绻馄谶^(guò)長(zhǎng)（超過(guò)第一輪授信期間）或允許續(xù)租的話，則會(huì)出現(xiàn)在我行第一輪授信結(jié)束且解除抵押后，如果還要續(xù)作業(yè)務(wù)時(shí)，將會(huì)面臨“先租后抵”的問(wèn)題。
七、如果“先抵后租”的承租人不同意出具自愿放棄租賃權(quán)的書面承諾，而銀行又不得不被迫同意該抵押房產(chǎn)出租的，此時(shí)，銀行作為抵押權(quán)人該咋辦？
答：此種情況下，承租人在同等條件下可以享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，雖然并不會(huì)妨害抵押權(quán)的最終實(shí)現(xiàn)，但是可能會(huì)影響處置的效率。因?yàn)楦鶕?jù)法律規(guī)定，要求銀行和抵押人在處置該抵押房產(chǎn)前需要在合理期限內(nèi)通知承租人并等待其做出明確意思表示。為了排除和限制承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，建議在處置時(shí)優(yōu)先考慮將該抵押房產(chǎn)出賣給該房產(chǎn)的其他共有人或出租人的近親屬。
附注：
1.《物權(quán)法》第190條：“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)?！?/p>
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第31條第1款：“承租人請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。”
2. 由于抵押房產(chǎn)上存續(xù)著先設(shè)立的租賃關(guān)系，即使在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)受讓人繼續(xù)有效。因此，在我行依法行使抵押權(quán)時(shí)，該租賃關(guān)系的存在將影響抵押房地產(chǎn)的處置價(jià)格，甚至導(dǎo)致該抵押房地產(chǎn)不能順利進(jìn)行處置。
3.“合理期限”是指出租人委托拍賣人拍賣的，需在拍賣5日前通知承租人；其他情形下，出租人在履行通知義務(wù)后，需在15日內(nèi)等待出租人做出購(gòu)買的明確表示。
4.詳見(jiàn)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第24條第（一）、（二）項(xiàng)。