大家好，我是勇談。果然不出所料，在深圳房價逆勢上漲后，在為了盡快恢復(fù)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)出臺經(jīng)營貸后，深圳房價的快速上漲（3月份環(huán)比增長1.6%）后引起了央行的注意。雖然說經(jīng)營貸、消費貸等資金進(jìn)入樓市已經(jīng)不是什么秘密，但是顯然此次經(jīng)營貸的年利率在3.9%到4.5%，算上深圳疫情期的小微企業(yè)財政貼息后，利率可低至2%，已經(jīng)刺激了不少一部分銀行和企業(yè)開始“鋌而走險”。央行緊急徹查深圳銀行年內(nèi)房抵經(jīng)營貸無疑透露了這樣一個信號“不允許違規(guī)資金流入樓市”。借此機(jī)會簡單談?wù)勎业挠^察。

　　深圳此次出臺的企業(yè)貼息政策、經(jīng)營貸剛出臺就被很多人士擔(dān)憂為“資金違規(guī)使用”，結(jié)果不出所料

　　深圳此次的例子說明了一個事實“房產(chǎn)投資風(fēng)仍然沒有過去”，起碼在一二線是這樣

　　雖然說很多數(shù)據(jù)都表明了“未來一二線城市的房價是要持續(xù)上漲的”，但是不希望大漲還是普遍的愿望。起碼在“房住不炒”的定調(diào)下，各個城市的房價要維持低速穩(wěn)定增長才是我們期望的。而在疫情期間深圳房價卻逆勢大漲，除去有大量投資資金涌入外，其實沒有其他可以解釋的。所以，永遠(yuǎn)不要說“我國房價足夠高了，不需要調(diào)控了”這樣的話。

　　深圳住建局發(fā)布稱“近期部分熱點片區(qū)、熱點樓盤二手房價格有所上漲，主要是前期積累的需求集中釋放造成的”，到底有多少可信度？大家心里自明

　　可以肯定的是，哪怕是深圳這樣的一線城市的住建部門其實也不是太愿意房價不漲（或者說叫管不了）。畢竟土地財政在深圳還是很有市場的，哪怕是富士康、，更何況是此次“疫情”？這個主要還是由深圳本身的地位與土地資源有限決定的。圖上所示是過去10年深圳房企土地購置面積和商品房價格走勢圖，可以看到過去10年深圳的房價始終處于上漲的趨勢，哪怕是在公認(rèn)的房產(chǎn)調(diào)控最為嚴(yán)格的2017、2018年；與之相對應(yīng)的是深圳房企購置土地面積在減少（2017年同比減少30多萬平米，2018年同比減少20多萬平米）不是因為房企不想買更多的土地，而是因為深圳壓根沒有更多的土地來滿足房產(chǎn)開發(fā)。

　　企業(yè)經(jīng)營貸的本質(zhì)是減少企業(yè)的資金困難，銀行資金沒有足夠的監(jiān)管肯定會流向利潤大、風(fēng)險低的行業(yè)

　　深圳等城市出臺企業(yè)經(jīng)營貸的本意是好的，可惜被“念歪經(jīng)”，資本不可以沒有嚴(yán)格監(jiān)管

　　永遠(yuǎn)不要對資本抱有幻想，資本的本質(zhì)就是逐利的。至今記得資本論里面有一句話“如果有百分之二十的利潤，資本就會蠢蠢欲動；如果有百分之五十的利潤，資本就會冒險；如果有百分之一百的利潤，資本就敢于冒絞首的危險；如果有百分之三百的利潤，資本就敢于踐踏人間一切法律。”這句話放到永遠(yuǎn)都不會過時，這也是為何一直有“資本監(jiān)管”的原因。近現(xiàn)代歷史上出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的最終原因都是可以歸咎到“資本監(jiān)管不力”上，上世紀(jì)80年代日本的房地產(chǎn)泡沫破裂，2008年外國次貸危機(jī)等其實都是資本監(jiān)管缺失的后果。而深圳此次不少企業(yè)或者投資者利用經(jīng)營貸的低利率來哄抬深圳房價，其背后也是有監(jiān)管缺失的原因。

　　樓市和股市是目前全球任何國家資本最密集的兩個行業(yè)，可惜國內(nèi)這兩個都“不堪重用”

　　央行緊急徹查深圳銀行年內(nèi)房抵經(jīng)營貸這則消息出來后，我的第一個評論就是“股市搞不起來，房市肯定要起來的！畢竟資金這么多需要個去處”，短時間就受到了數(shù)萬網(wǎng)友的閱讀，數(shù)百的點贊。足以說明了多數(shù)人是認(rèn)可這個事實的，作為我國創(chuàng)新中心的深圳市，如果資本也不看好除房地產(chǎn)之外的其他產(chǎn)業(yè)，那么足以說明很多問題了。要想解決好資本流向房市的問題，主要還是為那么多的資本找到更多的投資渠道，趕緊想方設(shè)法提振股市是最好的途徑。

　　央行緊急徹查深圳銀行年內(nèi)房抵經(jīng)營貸，還是給予了“房住不炒”的明確信號

　　不允許房價有大漲大跌是底線，這也是包括央行等金融機(jī)構(gòu)在內(nèi)的首要任務(wù)

　　圖上所示是2010-2018年房企總資產(chǎn)及負(fù)債率走勢圖，可以看到伴隨著房企資產(chǎn)不斷增加的是負(fù)債率越來越高，2018年房企總資產(chǎn)已經(jīng)超過85萬億，負(fù)債率高達(dá)79.1%；這么高的資產(chǎn)，這么高的負(fù)債率，哪怕是央行都不敢輕視房企，也不敢對房企下“死手”。畢竟房產(chǎn)調(diào)控的目的是穩(wěn)而不是徹底封殺。

　　當(dāng)下樓市還是有投資風(fēng)險反彈的可能性（而且很大），千萬不要試圖“放松或放開調(diào)控”的想法

　　包括目前國內(nèi)不少主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家和房產(chǎn)專家已經(jīng)有不少的聲音在說“過去兩年調(diào)控過于嚴(yán)格”，作為老百姓或者理工科人士來說其實用“結(jié)果導(dǎo)向”就可以看到到底房產(chǎn)調(diào)控是松還是緊了。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示（如上圖）眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)家和專家公認(rèn)的房產(chǎn)調(diào)控最嚴(yán)格的2017和2018年，房價漲幅卻沒有絲毫減弱，直到2019年商品房漲幅也有6.5%；從這點來看我是不認(rèn)可“過去兩年調(diào)控過于嚴(yán)格”這個觀點的。

　　綜上，央行緊急徹查深圳銀行年內(nèi)房抵經(jīng)營貸給當(dāng)下樓市透露出了“堅持房住不炒”的調(diào)控理念不動搖，對于炒房投資者還是處于嚴(yán)格打擊的情況；堅持做好對于流入房地產(chǎn)市場的資金監(jiān)管也是我們必須做好的事情，雖然說疫情對于經(jīng)濟(jì)沖擊有影響，但是放水的時候還是要“定向”。各位覺得呢？原創(chuàng)不易未經(jīng)允許不得隨意轉(zhuǎn)載，喜歡房產(chǎn)問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優(yōu)質(zhì)內(nèi)容繼續(xù)貢獻(xiàn)中。