買房首付多寡這個(gè)問(wèn)題，是智者見(jiàn)智仁者見(jiàn)仁的，做決策時(shí)，必須要結(jié)合購(gòu)房者自身經(jīng)濟(jì)條件的具體情況。該問(wèn)題考量的主要是購(gòu)房者手中可供支配的現(xiàn)金總量，日常生活的現(xiàn)金流充沛程度，以及對(duì)還款壓力的承受力。

首先，買房是個(gè)大投資，動(dòng)輒成百上千萬(wàn)，對(duì)資金總量要求高，尤其是現(xiàn)在多數(shù)城市的房?jī)r(jià)都已經(jīng)漲高了，一線城市更是均價(jià)六七萬(wàn)之多，即便一套70平米的房子，首付也是100多萬(wàn)，甚至更多。這對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的人來(lái)說(shuō)，倒是問(wèn)題不大，但對(duì)那些攢了幾代人，甚至拼了好幾年才勉強(qiáng)攢夠首付的人而言，買房無(wú)疑是個(gè)人生的重頭戲，馬虎不得，首付多寡的決策也需要仔細(xì)思量。 一，根據(jù)購(gòu)房者自身的資金實(shí)力及現(xiàn)金流充沛程度而定 1，對(duì)那些有錢(qián)的富豪 手中可供支配的現(xiàn)金總量多，日常生活的現(xiàn)金流也充沛，比如可以豪擲千萬(wàn)全款買房的人，那么根本不用考慮首付多寡的問(wèn)題，一次性付清，手續(xù)簡(jiǎn)單，省事方便，紅本也到手，未來(lái)也不用和銀行產(chǎn)生利息糾葛等。 2，對(duì)于經(jīng)濟(jì)實(shí)力不錯(cuò)，手中資產(chǎn)較多，但多為非經(jīng)常性流動(dòng)的資產(chǎn)的朋友。 比如買了國(guó)債、封閉式基金或者其他沒(méi)到期的投資品，甚至是有幾套房產(chǎn)要供的這類人，日?，F(xiàn)金流不夠充沛，那么可以考慮少付首付款，通過(guò)高評(píng)高貸就可以實(shí)現(xiàn)少付首付款。這類人既然做了這么多資產(chǎn)配置，想必投資生息的意識(shí)很強(qiáng)，在如今全球放水的低利率環(huán)境下，房貸在某種程度上，也是一種資本紅利。 3，如果購(gòu)房者本身資產(chǎn)和現(xiàn)金不算多，日?，F(xiàn)金流也比較緊張的朋友 工作穩(wěn)定，對(duì)較大還款壓力比較抗拒，那還是選擇少付一些首付吧。這里通過(guò)高評(píng)高貸來(lái)實(shí)現(xiàn)少付一些首付款。也有部分人辦了很多張信用卡，用了一些刷卡套現(xiàn)的辦法來(lái)湊齊首付款，這里不鼓勵(lì)這種套現(xiàn)，但如果購(gòu)房人真的資金緊張，倒不妨是一種解燃眉之急的路子?，F(xiàn)實(shí)中這樣做的人也有不少。 二，首付多寡攸關(guān)未來(lái)的月供和還款壓力 其實(shí)，多交一點(diǎn)首付和少交首付，除了影響你現(xiàn)在的現(xiàn)金流使用，再就是影響你未來(lái)的還款壓力。畢竟以后每月還款時(shí)，都是銀行在固定日子的扣款，這可是不能遲到也不能缺席的扣款。 需要注意的是——在選擇房貸類型時(shí)，盡量多用公積金貸款的方式，因?yàn)槔屎軆?yōu)惠，再不濟(jì)也要用公積金和商業(yè)貸款組合貸，目前中長(zhǎng)期貸款5年以上的利率是4.90%，個(gè)人住房公積金貸款5年以上的利率為3.25%，部分城市略有調(diào)整。具體的利率可以去購(gòu)房城市的住房公積金官網(wǎng)查詢。 此外，還要注意還款方式的選擇，目前國(guó)內(nèi)常用兩種，一種是等額本金，另一種則是等額本息。其中，等額本息關(guān)鍵詞在“本息”上，指每月還款額固定，簡(jiǎn)稱等額還款。而等額本金的關(guān)鍵詞在“本金”上，就是每月固定還相同數(shù)量的本金，所以，首月還款總金額較大，因?yàn)楸窘鸲?，還要還部分利息，加起來(lái)的還款額比較大，但因后面本金越還越少，自然利息也越來(lái)越少，所以每月的還款金額會(huì)逐月減少，簡(jiǎn)稱為遞減還款。 從整個(gè)貸款周期來(lái)看，等額本金比等額本息更節(jié)省利息支出。從還款壓力來(lái)看，等額本金剛開(kāi)始還款的壓力較大，但壓力也逐月遞減的，遞減金額視你的總貸款金額而定。 至于選擇何種貸款方式，也是看你現(xiàn)在的資金緊張程度，如果現(xiàn)階段你手里現(xiàn)金流比較充沛，那選擇等額本金比較好，因?yàn)榭傮w是節(jié)約利息的。如果你現(xiàn)在手里資金緊張，那就選擇等額本息還款，以后每月的還款額是固定的。 比如一套300萬(wàn)的房子，你首付100萬(wàn)，如果僅用商業(yè)貸款200萬(wàn)的話，為期30年，若再用等額本息方式還款的話，每月要還1萬(wàn)多。等額本金還款的話，首頁(yè)要還13300多，不過(guò)以后每月的還款額是逐月遞減的。 （上圖為住房商業(yè)貸款200萬(wàn)后的等額本息還款額） 由于現(xiàn)在貸款買房實(shí)際上是加了不小的杠桿。但只要是貸款買房了，未來(lái)每個(gè)月都要還月供，你未來(lái)的收入的一部分就是為了養(yǎng)房子，你會(huì)被戲稱為房奴，即為房子工作的人，壓力肯定是不小的。一旦未來(lái)房?jī)r(jià)下跌或者失業(yè)斷供，后果都是比較可怕的，嚴(yán)重的很可能會(huì)被銀行收回房子或進(jìn)行拍賣抵債。 我有個(gè)朋友小波，在四線城市有一套房產(chǎn)，本來(lái)他家經(jīng)濟(jì)條件不錯(cuò)的，但今年遭遇疫情工作不順利，他所在的企業(yè)幾經(jīng)折騰還是倒閉了，偏偏在他失業(yè)之時(shí)，他母親又重病，現(xiàn)在沒(méi)法只能賣房子，但是他們那個(gè)小城的房子不好賣，需求不足，現(xiàn)在價(jià)格降了些還是賣不出，都大半年了，依舊無(wú)人問(wèn)津，還是精裝修的房子。這就是現(xiàn)金流不充沛，急需現(xiàn)金流的情況。這里提醒一句，如果有家庭成員身體不好的，建議還是少付一些首付款吧，多留點(diǎn)現(xiàn)金流應(yīng)急。 三，首付多寡與利息的考量 貸款買房，利息問(wèn)題是必須考慮的重要因素。銀行借錢(qián)給我們，是用我們買來(lái)的住房作抵押，即便房子交付給你使用后，房產(chǎn)證還是押在銀行的，你基本看不到原件，只能拿到個(gè)復(fù)印件。一般情況下，購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)貸款——銀行審批通過(guò)——放款——購(gòu)房者收款后再支付購(gòu)房款——購(gòu)房者每月向銀行還本付息，直到期滿為止。這其中，利率高低就很重要了，因?yàn)橹苯佑绊懙轿覀兾磥?lái)付息的多少，這也是我們購(gòu)房的成本問(wèn)題。 另外，結(jié)合當(dāng)下國(guó)際國(guó)內(nèi)的貨幣寬松大環(huán)境來(lái)看，長(zhǎng)周期的房貸有一定的好處。在央行放水、貨幣貶值、物價(jià)上漲、通貨膨脹等因素下，長(zhǎng)期來(lái)看，貸款是占了些便宜的。未來(lái)不排除有零利率和負(fù)利率的可能。而長(zhǎng)周期貸款的好處就在于把利息成本攤低，讓時(shí)間來(lái)減輕壓力，讓銀行承擔(dān)實(shí)際債務(wù)。比如，現(xiàn)在多很多人來(lái)說(shuō)，一個(gè)月七八千的月供壓力會(huì)很大，但在十幾年后，隨著通脹、貨幣貶值等因素疊加后，貨幣的實(shí)際購(gòu)買力縮水降低，到那時(shí)，七八千的房貸壓力，可能對(duì)你而言就是小菜一碟，只占你的一小部分收入罷了，還款壓力根本不是個(gè)事。 綜上所述： 在低利率環(huán)境下，長(zhǎng)周期的住房貸款也是一個(gè)對(duì)抗通脹和貨幣貶值的方式，因此，在自身?xiàng)l件允許，綜合上述因素考量，選擇最適合自己當(dāng)下現(xiàn)狀且能讓未來(lái)過(guò)得相對(duì)舒適的房貸策略，才最為明智。