很多買房的朋友都很疑惑：等額本金和等額本息該怎么選？如果提前還款要考慮什么因素？今天我統(tǒng)一給大家做一個(gè)詳細(xì)的梳理：

假定房貸是100萬(wàn)，利率是基準(zhǔn)利率4.9%，期限是30年 1、等額本息的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)是什么？ 等額本息，顧名思義，就是說(shuō)月供是一樣的，每個(gè)月的還款額度是一樣多的，等額就是月供的額度是一樣的，本息就是說(shuō)里面包括本金和利息。這是我們最常用的房貸按揭方式，因?yàn)樵鹿┑念~度一樣，所以前期的還款壓力小，所以很多人就選擇了這個(gè)還款方式，本來(lái)大多數(shù)人貸款買房的原因就是因?yàn)殄X不夠，等額本息的優(yōu)勢(shì)正好符合。 但是等額本息的劣勢(shì)就是利息總額會(huì)比較高，而且前期的還款中主要都是利息，如下圖所示，月供是5307元，利息總額是91萬(wàn)元，第一個(gè)月的利息占了月供的74%，此后利息所占月供的比例逐漸降低，直到191個(gè)月以后，也就是16年以后，你的月供中的本金才會(huì)超過(guò)利息。 所以，如果你一開始就打算提前還款的，那么你買房的時(shí)候選擇等額本金會(huì)更劃算。 2、等額本金的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)什么？ 等額本金的意思就是月供中的本金是一樣的，就是100萬(wàn)除以360個(gè)月，月供中的本金都是一樣的，所以剛開始的月供會(huì)比較高，月供會(huì)逐月減少，大概逐月減少11塊錢。利息總額是73.7萬(wàn)，相比等額本息減少了17.3萬(wàn)的利息支出，占到本金的比例是17.3%。所以等額本金節(jié)省的利息是比較客觀的。所以等額本金的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)都很明顯，優(yōu)勢(shì)是節(jié)省利息，劣勢(shì)是前期的月供是比較高的，剛開始的月供高達(dá)6861，相比等額本息的5307月的月供是多了1500多元，但是這個(gè)情況會(huì)再138個(gè)月以后發(fā)生變化，138個(gè)月（11年半以后）以后等額本金的月供會(huì)比等額本息的月供少。 3、提前還款要考慮什么？ 首先要考慮的是你的投資理財(cái)?shù)氖找媛?，你用這筆錢提前償還貸款你節(jié)省的相當(dāng)于這筆錢的利息，如果你用這筆錢用來(lái)做投資理財(cái)，你的收益就是投資理財(cái)?shù)氖找妫壳矮@得比較穩(wěn)定的5%以上的年化收益并不難，如果你的房貸利率是在這個(gè)范圍內(nèi)，那么你不提前還款會(huì)比較劃算。 其次你要考慮的是你的房貸方式，等額本金的方式提前還款就比較劃算，等額本息提前還款就看你已經(jīng)還款多久了，如果是剛開始還，那也沒(méi)什么，如果是已經(jīng)還了好多年了，那么就有點(diǎn)還不來(lái)，因?yàn)槟阒斑€的大部分都是利息。利息你都提前還過(guò)了，在提前還就沒(méi)什么用了。 最后一點(diǎn)就是違約金，銀行會(huì)收取1%左右的費(fèi)用作為提前還款的違約金。