房貸的周期一般都比較長20年甚至30年，在這個漫長的還款周期內(nèi)，如果我們貸款的時候正好處在利率水平的高點那么在未來的幾十年內(nèi)利率的下調(diào)對于還款人顯然是不公平的，同樣如果你貸款在利率低點如果周期內(nèi)不做調(diào)整也會影響銀行的收入水平。
只有央媽下調(diào)這個基準(zhǔn)利率以后，不管你的房貸是等額本息還是等額本金貸款都是會有所下下降，第二種情況就是下調(diào)的是在央媽的基準(zhǔn)利率的前提下給你發(fā)放住房貸款的銀行給到你的實際貸款利率，這個利率是由各個分行給制定的，如果后來下調(diào)的是這里的利率，那么你每個月還的房貸不管是等額本金還是等額本息該是多少就是多少，一分錢都不會減少，這個是在住房合同上都有寫，可以好好看一下你目前的貸款利率是多少。
在這種情況下一般銀行在和你簽訂貸款合同之前是要爭取客戶的意見是選擇固定利率制還是浮動利率制，一般絕大多數(shù)人都會選擇浮動利率制在未來的還款時間中和利率的浮動而浮動。
如果是基準(zhǔn)利率下降了所有的貸款利息都會減少，不管你之前是打折的還是上浮的。但如果原來上浮百分之二十現(xiàn)在上浮百分之十那就和你沒關(guān)系了，你當(dāng)時貸款的折扣會一直追隨你不變，直到你貸款還清。
舉個例子，假如你2016年下半年買的房子，那時候基準(zhǔn)利率4.9，85折優(yōu)惠，貸款100萬，30年等額本息，月供4900，利息一共75.2萬。你現(xiàn)在買房子，基準(zhǔn)利率還是4.9，上浮百分之二十，還是貸款一百萬，30年等額本息，月供5900，利息一共113萬。雖然現(xiàn)在利率上浮了，但只要基準(zhǔn)利率不變，你的利息就不會改變。