到房產登記部門辦理過抵押登記的可能大多都有被工作人員提出過要求的經(jīng)歷，也幾乎與工作態(tài)度無關，而是表現(xiàn)出很負責似的，對抵押合同及抵押登記申請表格提出這樣那樣的要求，大多是不合理甚至是違法的。
但是，按照房產登記部門填寫的有關合同內容，可能反而增加了抵押登記的風險，致使合同條款對抵押權人不利。其中常見的情況如工作人員對主債權金額、抵押金額、抵押物價值的填寫要求。關于抵押擔保的主債權，如果抵押物的協(xié)議或者評估價值小于主債權金額，有的國土登記部門要求抵押物擔保的主債權金額只能是和抵押物的價值相等，不能是全部債權。問是何道理，工作人員振振有詞地說：抵押物的價值怎么能大于主債權金額呢！其實法律并未規(guī)定設定抵押時，抵押擔保的主債權不得超過抵押物價值。抵押物擔保的主債權大于抵押物的價值有何不妥？只不過抵押物折價或者拍賣、變賣該抵押物的價款低于抵押物實現(xiàn)價值的，應當按照抵押物實現(xiàn)的價值進行清償。
房產登記部門管得太多的還有抵押金額問題。物權法生效之前，有的地方房地產登記部門一定要求在抵押合同中標注抵押金額，這個幾乎連法律詞語都不是的短語完全是房地產登記部門自己的創(chuàng)造發(fā)明。有的還要求對抵押物進行強制評估，評估價格需經(jīng)房地產登記部門指定的機構進行審定，抵押金額就是按照評估價值填寫，不能有絲毫的差錯。當然評估和價值審定都是要收費的，美其名曰是為了打壓房價。直到物權法生效之后，因物權法明確禁止登記部門要求對不動產進行評估，上述硬性要求才被取消。因為事先約定了抵押金額，加上抵押金額經(jīng)過評估審定，為了便于通過審定，估值大多相當保守，如果抵押物實際拍賣、變賣價值超過抵押合同約定的抵押金額的，抵押權人能否就超過的部分優(yōu)先受償?如果抵押金額只是主債權金額的一部分，抵押權人當然不會輕言放棄到手的利益，因此必然導致法律上的爭議。因為房地產登記部門強加的要求，增加了抵押權人實現(xiàn)抵押權的風險。
抵押物的價值是否應當為抵押合同的必備條款之一?很多房地產登記部門有這樣的要求。這對房地產評估機構來說當然是一大好事。幸而現(xiàn)在允許當事人協(xié)議的定價，為了防止協(xié)議價格成為將來抵押權人實現(xiàn)抵押權的最高上限，抵押權人可以在抵押合同中約定，前述協(xié)議價值不作為對抵押物行使抵押權的估價依據(jù)，抵押權人有權就抵押物實現(xiàn)的全部價值優(yōu)先受償。如果是這樣，在抵押合同中寫上抵押物的協(xié)議價值究竟有什么意義？
既然抵押物的價值可以小于、等于或者大于主債權金額，因此硬性要求當事人約定抵押物的價值沒有什么實際意義。如果一定要約定，建議在相關條款中明確：
前述金額僅為按照房產登記部門要求填寫，不構成對抵押權人行使抵押權的任何限制，抵押權人有權以抵押物最終實現(xiàn)的全部價值優(yōu)先受償。