前兩天寫了篇關于抵押房屋可以買賣的文章后，很多朋友有疑問，很擔心抵押的房子可以買賣了，那誰來保護抵押權(quán)人的利益，又有誰來保護買受人的利益呢？
在《物權(quán)法》頒布以前，關于抵押房屋是否可以買賣的問題，規(guī)定在《擔保法》里，規(guī)定若轉(zhuǎn)讓抵押的財產(chǎn)，需通知抵押權(quán)人，未通知抵押權(quán)人的，轉(zhuǎn)讓無效。在《物權(quán)法》頒布之后，對于抵押房屋買賣的問題，又加強了限制?！段餀?quán)法》規(guī)定，若轉(zhuǎn)讓抵押的財產(chǎn)，不但需要通知抵押權(quán)人，還需要抵押權(quán)人的同意，才可以轉(zhuǎn)讓。
在2021年1月1日《民法典》施行后，《擔保法》和《物權(quán)法》都廢止了。對于抵押房屋是買賣的問題，采取的是從寬的原則，若沒有特殊約定，抵押的房屋可以自由轉(zhuǎn)讓。
案例簡介：
小李向小明借款100萬，借期1年，年利率10%小李將自己名下的價值110萬的房屋抵押給小明，并辦理了抵押登記。半年后，小李將涉案房屋賣給老王，取得購房款140萬。
麒麟普法：
小李將涉案房屋賣給老王時，對于抵押物上的抵押權(quán)隨著抵押物一并轉(zhuǎn)移，即抵押物在哪，抵押權(quán)就在哪。小明作為該涉案房屋的抵押權(quán)人，如果認為抵押物的轉(zhuǎn)讓行為可能影響抵押權(quán)的實現(xiàn)，可以要求小明將抵押物轉(zhuǎn)讓所得的價款提前清償債務或者提存。
如果出賣房屋的小李故意隱瞞所售的房屋已經(jīng)被抵押了的事實，老王買到被抵押的房屋后，可以通過協(xié)商或訴訟的方式解除、或撤銷房屋買賣合同、或宣告房屋買賣合同無效，并要求小李違約損害賠償。
如果，老王知道買到了抵押的房屋后，不積極行使自己的權(quán)利，一直等到了小李與小明的民間借貸合同到期后，小李無力償還小明的借款，被小明依法起訴到了法院，要求行使抵押權(quán)，待小明拿到勝訴判決后，向法院申請強制執(zhí)行。此時，小明向法院申請強制執(zhí)行，并不會受老王是該房屋的買受人的影響，該怎么執(zhí)行就怎么執(zhí)行。
但若老王知道此事后，趕緊清嘗了抵押的債款，那法院就不能繼續(xù)強制執(zhí)行了。
后語：
其實《民法典》對抵押的財產(chǎn)可以自由流轉(zhuǎn)的規(guī)定，更大限度的平衡了抵押人、抵押權(quán)人和買受人之間的利益。抵押的財產(chǎn)不受轉(zhuǎn)讓的限制，不影響抵押權(quán)人的利益。而對于買受人，就需要盡到一個理性人應當盡到的注意義務，權(quán)衡一下對該抵押物是否還要繼續(xù)受讓，受讓后產(chǎn)生的法律后果是否可以接受。
前兩天寫抵押房屋買賣的文章放在這里，有需要的朋友可以看下。
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