——《民法典》有關(guān)擔(dān)保制度的解釋重點(diǎn)解讀(第四十三條)
第四十三條 當(dāng)事人約定禁止或者限制轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)但是未將約定登記,抵押人違反約定轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),抵押權(quán)人請(qǐng)求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的,人民法院不予支持;抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)交付或者登記,抵押權(quán)人請(qǐng)求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓不發(fā)生物權(quán)效力的,人民法院不予支持,但是抵押權(quán)人有證據(jù)證明受讓人知道的除外;抵押權(quán)人請(qǐng)求抵押人承擔(dān)違約責(zé)任的,人民法院依法予以支持?! ‘?dāng)事人約定禁止或者限制轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)且已經(jīng)將約定登記,抵押人違反約定轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),抵押權(quán)人請(qǐng)求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的,人民法院不予支持;抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)交付或者登記,抵押權(quán)人主張轉(zhuǎn)讓不發(fā)生物權(quán)效力的,人民法院應(yīng)予支持,但是因受讓人代替?zhèn)鶆?wù)人清償債務(wù)導(dǎo)致抵押權(quán)消滅的除外。
一、對(duì)應(yīng)條文
《民法典》第四百零六條規(guī)定,抵押期間,抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的,按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的,抵押權(quán)不受影響。
《物權(quán)法》第四十九條【抵押權(quán)的效力對(duì)抵押物處分權(quán)的影響】抵押期間,抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的,應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。
轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的,抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保;抵押人不提供的,不得轉(zhuǎn)讓抵押物。
抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款,應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分,歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。
二、重點(diǎn)解讀
擔(dān)保制度解釋明確了帶抵押轉(zhuǎn)讓的規(guī)則?!睹穹ǖ洹返谒陌倭懔鶙l規(guī)定改變了原《物權(quán)法》第四十九條的立場(chǎng)。
本條是對(duì)這一立法變化作出的回應(yīng)和解釋。
1.抵押人和受讓人簽訂的買賣合同,只要是雙方的真實(shí)意思表示,均合法有效。不受抵押人和抵押權(quán)人之間約定禁止或者限制轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的影響。
2.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān),無(wú)需審核抵押人出售房產(chǎn)前是否通知過(guò)抵押權(quán)人,也無(wú)需理會(huì)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的約定登記與否,依據(jù)申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記的相應(yīng)法律后果由受讓人承擔(dān)。
3.抵押人和抵押權(quán)人之間約定禁止或者限制轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的,該約定未經(jīng)登記不得對(duì)抗受讓人,除非該受讓人知道該約定。
4.禁止或者限制轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的約定經(jīng)過(guò)登記予以公示,或者沒(méi)有經(jīng)過(guò)登記公示但是受讓人知道的,受讓人不是善意受讓人不能取得物權(quán)權(quán)利。所謂受讓人不能取得物權(quán)權(quán)利,就是物權(quán)登記可以被抵押權(quán)人訴訟確認(rèn)為無(wú)效,受讓人不是法律上的物權(quán)權(quán)利人。受讓人只是對(duì)抵押人享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán),可以依據(jù)合同追究抵押人的違約責(zé)任。
5.受讓人也可以依據(jù)《民法典》第五百二十四條的規(guī)定,代替抵押人清償債務(wù)消滅抵押權(quán),從而取得物權(quán)權(quán)利。
6.現(xiàn)在的《不動(dòng)產(chǎn)登記條例暫行條例》,對(duì)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的約定由哪個(gè)機(jī)關(guān)進(jìn)行登記,怎么登記,怎么公示,沒(méi)有規(guī)定。這需要在以后修訂《不動(dòng)產(chǎn)登記條例暫行條例》時(shí)予以明確。
三、典型案例
任*龍?jiān)V張*賢、河南大張實(shí)業(yè)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴案【(2016)豫03民初217號(hào)、(2018)豫民終568號(hào)】
法院審理查明:
1.本案所涉房產(chǎn)位于洛寧縣永寧大道北側(cè)紫竹購(gòu)物中心的3-5層。該購(gòu)物中心共5層,1-3層為商用,4-5層為宿舍和機(jī)電房等物業(yè)用房。2011年11月15日,原洛寧縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司與大張公司簽訂抵押合同將該3-5層房產(chǎn)抵押給大張公司,并辦理了房屋他項(xiàng)權(quán)證,證號(hào):寧房押字第10290號(hào)。
2.2014年12月10日,洛陽(yáng)中院對(duì)大張公司訴大瑞房公司、紫竹公司借款合同糾紛案,以及張*賢訴張超獻(xiàn)、大瑞公司、紫竹公司借款合同糾紛兩案分別作出(2014)洛民立初第9號(hào)、第10號(hào)民事調(diào)解書(shū),分別確認(rèn)大瑞公司于協(xié)議簽訂之日起三日內(nèi)支付大張公司1500萬(wàn)元及利息1159萬(wàn)元,張超獻(xiàn)、大瑞公司于協(xié)議簽訂之日起三日內(nèi)支付張*賢1500萬(wàn)元及利息,紫竹公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任。因張超獻(xiàn)、大瑞公司、紫竹公司均未履行還款義務(wù),張*賢、大張公司先后于2015年4月28日、2015年5月5日向該院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。該院受理執(zhí)行申請(qǐng)后,開(kāi)始對(duì)在訴訟過(guò)程中已查封的涉案房產(chǎn)進(jìn)行執(zhí)行,已將涉案房產(chǎn)委托評(píng)估,并于2016年3月2日移送拍賣。任*龍于2016年5月17日作為案外人對(duì)該執(zhí)行行為提出異議,該院于2016年5月30日作出(2016)豫03執(zhí)異163號(hào)執(zhí)行裁定書(shū),駁回任*龍的異議。任*龍不服提起本案訴訟。
3.任*龍與原洛寧縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司簽訂了一份《商品房買賣合同》,合同約定,出賣的房產(chǎn)為紫竹購(gòu)物中心三層1250號(hào),單價(jià)9330.14元,面積14平方米,總金額為130622元。合同落款處未注明時(shí)間,任*龍?zhí)峤坏淖现穹康禺a(chǎn)公司出具的房款收據(jù)出具時(shí)間為2013年12月10日,金額為130622元。任*龍還作為委托方與嘉信管理公司、原洛寧縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司簽訂了《紫竹購(gòu)物中心商鋪托管經(jīng)營(yíng)協(xié)議書(shū)》,約定商鋪交由嘉信管理公司全權(quán)經(jīng)營(yíng)管理,期限為2013年12月16日至2018年12月16日。該協(xié)議落款處亦未注明時(shí)間。
4.因大瑞公司的行為造成購(gòu)房業(yè)主上訪,洛寧縣人民政府出面進(jìn)行了協(xié)調(diào)。2016年12月13日,在洛寧縣人民政府主持下,紫竹購(gòu)物中心第三層業(yè)主委員會(huì)(甲方)與大張公司(乙方)、大瑞公司(原洛寧縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司,丙方)、洛寧紫竹購(gòu)物中心有限公司(丁方)達(dá)成一份《協(xié)議書(shū)》,協(xié)議說(shuō)明,涉案房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬大瑞公司,2009年12月3日大張公司與洛寧紫竹購(gòu)物中心有限公司簽訂房屋租賃協(xié)議使用該房產(chǎn),甲、乙雙方在訴訟中,經(jīng)召開(kāi)多次開(kāi)大會(huì)協(xié)調(diào)達(dá)成該協(xié)議;協(xié)議期限5年,自2017年1月1日至2021年12月31日止。期間,紫竹購(gòu)物中心三層7000平方米,每年租金140萬(wàn)元,由大張公司承擔(dān),每年2月1日前支付。房屋使用費(fèi)暫由甲方收取,先由乙方匯入洛寧縣商務(wù)局,再由商務(wù)局分配給甲方各位成員等。
一審法院裁判結(jié)果:
河南省洛陽(yáng)市中級(jí)人民法院于2017年12月22日作出(2016)豫03民初217號(hào)民事判決書(shū),判決駁回任*龍的訴訟請(qǐng)求。
任*龍不服該判決,提起上訴。河南省高級(jí)人民法院于2018年7月26日作出(2018)豫民終568號(hào)民事判決書(shū),判決:一、撤銷洛陽(yáng)中院(2016)豫03民初217號(hào)民事判決書(shū);二、停止對(duì)任*龍所有的洛寧縣大瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的紫竹購(gòu)物中心三層1250號(hào)房產(chǎn)的執(zhí)行。
二審法院認(rèn)為:本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是任*龍對(duì)涉案房產(chǎn)是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。
關(guān)于任*龍與原洛寧縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司簽訂的《商品房買賣合同》的效力問(wèn)題?!段餀?quán)法》第十五條規(guī)定:“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時(shí)生效?!庇纱舜_立了我國(guó)物權(quán)法不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果相區(qū)分的原則?!段餀?quán)法》第一百九十一條第二款規(guī)定:“抵押期間,抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”。由此可見(jiàn),我國(guó)法律并未禁止抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓,上述規(guī)定也并非針對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力的強(qiáng)制性規(guī)定,根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果相區(qū)分的原則,當(dāng)事人之間簽訂抵押物轉(zhuǎn)讓合同,只是在合同的當(dāng)事人之間設(shè)立債權(quán)債務(wù)關(guān)系,并不會(huì)發(fā)生物權(quán)的變動(dòng)的法律效果,無(wú)需取得抵押權(quán)人的同意。本案中,任*龍與原洛寧縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示,不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,應(yīng)為有效。大張實(shí)業(yè)公司主張其是涉案房產(chǎn)的抵押權(quán)人,涉案房產(chǎn)的買賣沒(méi)有經(jīng)其同意,《商品房買賣合同》無(wú)效的抗辯沒(méi)有法律依據(jù),本院不予支持。
關(guān)于涉案房產(chǎn)的占有問(wèn)題。本案中,任*龍與原洛寧縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司簽訂《商品房買賣合同》后,即作為委托方與嘉信管理公司、原洛寧縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司簽訂《紫竹購(gòu)物中心商鋪托管經(jīng)營(yíng)協(xié)議書(shū)》,約定將任*龍購(gòu)買的涉案房產(chǎn)交由嘉信管理公司全權(quán)經(jīng)營(yíng)管理,期限為2013年12月16日至2018年12月16日,并將前三年的租金抵扣了購(gòu)房款。根據(jù)上述證據(jù),可以認(rèn)定:任*龍作為委托方在簽訂了《紫竹購(gòu)物中心商鋪托管經(jīng)營(yíng)協(xié)議書(shū)》后,已經(jīng)接收、占有并實(shí)現(xiàn)了對(duì)涉案房產(chǎn)的收益。而洛陽(yáng)中院查封涉案房產(chǎn)是在2014年12月9日,可以認(rèn)定,任*龍?jiān)谏姘阜课荼徊榉馇耙呀?jīng)合法占有了涉案房產(chǎn)。
關(guān)于房款交付問(wèn)題。根據(jù)任*龍?zhí)峤坏摹渡唐贩抠I賣合同》、2013年12月10日的房款收據(jù),可以證實(shí)其購(gòu)買了紫竹購(gòu)物中心三層1250號(hào),面積為14平方米的房產(chǎn),并已經(jīng)支付了總金額為130622元的全部購(gòu)房款。
關(guān)于房產(chǎn)過(guò)戶登記的問(wèn)題。本案中,2011年11月15日,原洛寧縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司與大張公司簽訂抵押合同,將紫竹購(gòu)物中心3-5層房產(chǎn)抵押給大張公司,并辦理了房屋他項(xiàng)權(quán)證,任*龍與原洛寧縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司簽訂《商品房買賣合同》購(gòu)買紫竹購(gòu)物中心三層1250號(hào)房產(chǎn)并交款時(shí),原洛寧縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司作為出賣人并未如實(shí)告知任*龍所購(gòu)買的涉案房產(chǎn)已為他人設(shè)定抵押的情況,任*龍作為買受人在購(gòu)買涉案房產(chǎn)時(shí)對(duì)抵押的情況并不知情,后涉案房產(chǎn)被法院查封。因涉案房產(chǎn)被抵押、查封,目前任*龍不能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記,對(duì)此任*龍并無(wú)過(guò)錯(cuò)。
綜上所述,一審法院僅以任*龍購(gòu)買涉案房屋未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記為由認(rèn)定任*龍不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事實(shí)體權(quán)益,系認(rèn)定事實(shí)不清,適用法律錯(cuò)誤。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題規(guī)定》第二十八條的規(guī)定,任*龍對(duì)涉案房產(chǎn)所享有的權(quán)利,足以排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行。