【案情】八戒和沙僧簽訂房屋買賣合同，八戒將高老莊一處房產(chǎn)出賣給沙僧，因此房有銀行按揭貸款未還完，故約定沙僧按約支付首筆購房款后，該房產(chǎn)的所有權(quán)歸沙僧所有，與八戒無任何關(guān)系，沙僧須代替八戒每月向銀行償還貸款本息，如未按月償還貸款本息及由此產(chǎn)生的法律責(zé)任均由沙僧承擔(dān)，八戒無任何責(zé)任。如任何一方不履行合同或解除合同，均由違約方向另一方支付成交價(jià)格的10%作為違約金。合同簽訂后，沙僧按約支付了首筆購房款，并開始按約每月還貸，八戒交付了房屋。后在償還貸款過程中，因沙僧未按時(shí)還貸，導(dǎo)致貸款人八戒被銀行列入“黑名單”，其征信受到影響。八戒將沙僧告上法庭，要求其承擔(dān)遲延還貸的違約責(zé)任，賠償房屋成交價(jià)格10%的違約金。
一審法院經(jīng)審理后，支持了原告要求被告支付違約金的請求，但因原告在合同范圍內(nèi)并未產(chǎn)生金錢損失，且房產(chǎn)登記人仍然是原告，作為該房產(chǎn)物權(quán)上的權(quán)利人，其有責(zé)任監(jiān)督被告履行合同義務(wù)，防止自身權(quán)利受到侵害。故此，法院認(rèn)為按照房產(chǎn)成交價(jià)10%支付違約金明顯過高，按照誠實(shí)信用原則，酌情考慮實(shí)際支付違約金數(shù)額，判決被告按照未付房款的10%支付違約金。宣判后，雙方當(dāng)事人均不服，提起上訴，二審法院判決駁回上訴，維持原判。
【案例分析】現(xiàn)實(shí)生活中，未還清貸款的房屋上市出售時(shí)，可能會(huì)出現(xiàn)頂名還貸的情況。所謂頂名還貸就是購買者與原房主簽訂房屋買賣合同不辦理過戶登記，以原房主的名義向銀行償還分期貸款，待貸款還清后辦理過戶登記手續(xù)。對于賣方來說，如果頂名還貸的人沒能按時(shí)還款造成逾期，因?yàn)榉课葙J款的名義是自身，那么逾期情況就會(huì)在賣方征信報(bào)告中留下不良信用記錄。本案中就出現(xiàn)了這種問題，被告逾期還款的行為構(gòu)成了違約，但在訴訟中已經(jīng)還清拖欠貸款，未對原告造成嚴(yán)重后果，故法院認(rèn)為被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，如果被告不承擔(dān)違約責(zé)任則無法對被告的后續(xù)還款進(jìn)行實(shí)際約束，但違約金數(shù)額過高對被告顯失公平，故法院酌定被告應(yīng)當(dāng)按照未付房款的10%支付違約金。由此案可知，頂名還貸對買賣雙方都存在很大風(fēng)險(xiǎn)，二手房買賣中須慎選此種購房方式。