如果

一個男生還沒和女朋友結婚

買房就寫了女朋友名字

他算不算好男人？

如果分了手以后房子也不更名

他算不算好男人？

但是……

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Q1

前男友買房寫我名字，各自結婚約定房子歸他所有?？墒俏迥陙硭桓斡馄谠斐晌倚庞檬軗p，名下有房而不是自己的買房受影響，貸款批不下和老公為此爭吵離婚。我該怎么辦？

A1：

你好！只有讓前男友還清貸款才能辦理房地產(chǎn)權變更登記，現(xiàn)分析如下：

1、根據(jù)“三次逾期、信用受損”等信息推定，你與前男友之間的糾紛存在兩層法律關系，一層是用你的名義與銀行簽訂購房貸款，你又借款給前男友的兩個借貸法律關系，一層是因為借用你的名義進行不動產(chǎn)登記的物權法律關系。

2、關于你與銀行簽訂的購房貸款協(xié)議，根據(jù)合同具有相對性原則，即合同只對締約當事人具有法律約束力，你應當對逾期還款或者不能還款的風險承擔責任。前男友對你們之間的借款合同承擔還款責任。在實務中，因為銀行在審批貸款前，個人貸款額度是銀行基于還款能力、信用等綜合評估作出的，所以在按揭貸款未還清之前，銀行一般不同意更換借款人。除了按時償還貸款或者一次性還清貸款，暫時沒有特別有效的辦法。

3、假設前男友還清了貸款，那么你們之間因借名合同產(chǎn)生的爭議，你可與前男友協(xié)商變更登記，或就借名買房合同以前男友為被告提起合同之訴，要求前男友配合履行辦理房屋過戶登記手續(xù)。此時你應當對雙方存在借名買房的合同關系承擔舉證責任。你可以提供雙方簽訂的協(xié)議、委托書，或者電話錄音、短信或者聊天記錄等。

以上信息，供你參考。

2

Q2

爸爸因車禍意外死亡，留下一套房子，房產(chǎn)證是他的名字，媽媽還在，如果以后拆遷了應該怎么辦，現(xiàn)在應該辦什么手續(xù)？

A2：

你好！現(xiàn)根據(jù)法律規(guī)定對房子的歸屬及辦理手續(xù)分析如下：

1、婚姻存續(xù)期間只要是用共同財產(chǎn)購買的房產(chǎn)，不論是登記在雙方的名下還是丈夫或者妻子一方的名下，都屬于夫妻雙方的共同財產(chǎn)。你父親去世后，對于該房產(chǎn)份額有遺囑的按照遺囑繼承，沒有遺囑的按照法定繼承，即房產(chǎn)的一半作為遺產(chǎn)由同一順位的繼承人等額繼承，同一順位的繼承人包括你父親的父母、你母親、你和你的兄弟姐妹（如有）。如果法定繼承人對房產(chǎn)的份額無法達成一致，根據(jù)《繼承法》第二十六條規(guī)定，遺產(chǎn)在家庭共有財產(chǎn)之中的，遺產(chǎn)分割時，應當先分出他人的財產(chǎn)。因此可以將母親作為被告，向房屋所在地人民法院提起訴訟，要求分割該房產(chǎn)的剩余份額。待獲得法院的生效判決后，你們可以與法定繼承人協(xié)商：（1）房屋產(chǎn)權登記證目前的所有人，參照房產(chǎn)目前的價格折現(xiàn)補償其他份額持有人。拿到折現(xiàn)補償后，拆遷時其他份額持有人無法參與拆遷。（2）其他份額持有人要求按照生效判決在房產(chǎn)證添加為共有人，日后再依照房屋產(chǎn)權登記證辦理拆遷手續(xù)。

2、如果房產(chǎn)是你父親的婚前財產(chǎn)，該房產(chǎn)應全部作為遺產(chǎn)繼承。繼承人協(xié)商一致的情況下，先辦理繼承公證，然后變更產(chǎn)權登記；協(xié)商不成，可以通過訴訟處理。

3

Q3

在某開發(fā)商買的房，還沒去住，買的是一樓，兩個衛(wèi)生間，當時買的時候說兩個都是獨立下水，現(xiàn)在有一個是獨立下水，有一個不是，不是獨立下水的那個衛(wèi)生間的管子斷了堵了，臟水從我家馬桶反流出來，家具都被泡了，有的變形，有的開裂，膩子也泡得掉了，他們一直給拖著，我們應該怎么辦？

A3.

你好！“口頭允諾兩個獨立下水”是否為合同的一部分，要綜合判斷。如果開發(fā)商允諾具體明確（例如在宣傳彩頁、廣告中明確兩個獨立下水），且對你們是否買房及買房價格存在重大影響，則開發(fā)商已構成違約，你有權要求其承擔違約責任，即根據(jù)《合同法》第一百零七條規(guī)定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。因此你可以要求該開發(fā)商依照合同約定采取補救措施或者賠償損失。

綜上，建議你保存證據(jù)，如果雙方協(xié)商后無法達成合意解決該問題，你可以通過向有關部門投訴的方式解決，如果《房屋買賣合同》中約定了仲裁條款，可以向仲裁機構申請仲裁，沒有約定的可以直接向人民法院起訴。

4

Q4

A4：

你好！根據(jù)國家法律規(guī)定，4S店對其銷售的貨車在質保期內應承擔免費更換的義務。更換發(fā)動機后沒有通知保險公司，發(fā)生交通事故后保險公司因此拒賠是沒有法律依據(jù)的。具體分析如下：

1、根據(jù)《產(chǎn)品質量法》的規(guī)定，售出的產(chǎn)品存在不符合以產(chǎn)品說明、實物樣品等方式表明的質量狀況等情況的，銷售者應當負責修理、更換、退貨；給購買產(chǎn)品的消費者造成損失的，銷售者應當賠償損失。因此，你們的貨車第二天發(fā)動機出現(xiàn)問題，4S店應當為貨車更換發(fā)動機，且如果在更換發(fā)動機的過程中你因為車輛停運或者產(chǎn)生其他損失，有權向4S店主張賠償損失。對于主張相關損失的賠償，建議你們先溝通，溝通不成，可以請求當?shù)刭|量監(jiān)督部門或消費者協(xié)會參與調解，調解不成可以通過訴訟或者仲裁解決。

2、根據(jù)《最高人民法院關于審理道路交通事故損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定，機動車在交強險合同有效期內發(fā)生改裝、使用性質改變等導致危險程度增加的情形，發(fā)生交通事故后，當事人請求保險公司在責任限額范圍內予以賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯柚С?。你有權根?jù)本條規(guī)定要求保險公司在責任限額范圍內予以賠償，如果與保險公司協(xié)商不成，可以訴訟處理。

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Q5

舅舅20年前在瓷廠工作，一棟房（磚瓦房）分間租給不同的人，舅舅等大多數(shù)人后面用幾千塊買下來了他們各自租的房間，但是房產(chǎn)證沒有變更?，F(xiàn)在那里拆遷，房東不認，說他們是租賃，請問舅舅他們能拿到拆遷補償嗎？

A5：

你好！你舅舅等人維權的方式要根據(jù)當時買賣房屋時的協(xié)議內容而定。具體分析如下：

1、從你的表述推斷，當時買賣房屋時可能沒有簽訂書面的協(xié)議，口頭買賣房屋協(xié)議只要內容不違反法律的禁止性規(guī)定，不違背社會公德，不侵犯他人利益，口頭協(xié)議應當有效。

2、如果當時約定了具體的時間進行不動產(chǎn)變更登記，則從約定時間開始起算訴訟時效，最長不能超過20年的最長訴訟時效。如果超過20年的最長訴訟時效，再起訴要求房主進行不動產(chǎn)變更登記，法院可能不予支持。如果當時沒有約定具體的時間進行不動產(chǎn)變更登記，根據(jù)《合同法》第六十二條第四款規(guī)定履行期限不明確的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時要求履行，但應當給對方必要的準備時間。你舅舅等人有權起訴房東，要求房東履行過戶義務，或者承擔違約責任。屆時由你舅舅等人對房屋買賣合同的成立承擔舉證責任。建議積極準備證據(jù)例如：部分人的書面協(xié)議、付款憑證或者房款收據(jù)、相關證人證言等。屆時由法院根據(jù)具體情況作出判決。

3、如果獲得法院生效的勝訴判決，房產(chǎn)確權判決書是合法有效的權屬證明文件，你可以依照判決領取拆遷補償。

以上信息，供你參考。