這世上有句毒雞湯，一直被封為神句，這句話百分之九十九的人都聽過，說：
“只有窮人存錢，富人都是負(fù)債”。
具體來說，意思就是：富人們比的是誰負(fù)債更多，負(fù)債多，說明有實(shí)力，銀行愿意借給他那么多錢。窮人沒有銀行愿意借給他錢，窮人也不知道錢生錢，只知道把錢存在銀行，然后吃哪一點(diǎn)點(diǎn)利息，然后錢又被富人從銀行借走，錢生錢。
于是，對于貸款的曲解紛至沓來，99%的人都陷入了貸款的認(rèn)知誤區(qū)。
雖然本文主線是房貸，但我們先來聊聊其他貸款。
“富人在借錢，窮人才存錢！”這句話對么? 從內(nèi)在含義來看大體是對的，但大多數(shù)人對于富人借錢干嘛，富人從哪里以什么手段借錢，卻一無所知。只記住了借錢兩個(gè)字，只認(rèn)知了借錢二字的字面意思。
別人借錢是致富、錢生錢，而大多數(shù)人借錢卻是花錢、消費(fèi)，而且你花錢的樣子，像極了韭菜。因?yàn)槟銐焊恢?，你借來的錢，利息到底有多高！
不用我多說，在信用卡分期、裝修貸、汽車貸、現(xiàn)金貸、花唄、白條這類金融及其發(fā)達(dá)的時(shí)代，要說一個(gè)中青年人沒有用過上述任何一項(xiàng)業(yè)務(wù)，說出來可能你自己都不信。
但絕大多數(shù)人不知道，也搞不明白這些錢借來的成本有多高。
以最基本的信用卡分期為例：
1000元貸款手續(xù)費(fèi)是多少呢？按照正常不打折不活動(dòng)的算法，每個(gè)月6.6元，一年下來79.2元，按照銀行的年化利息算法，折合年化7.92%看起來好像不高。
我們再看號稱日利息僅0.035%的微粒貸，10期累計(jì)利息為58.78元，如果折合到一年，大概要六十多塊錢，反而比信用卡分期算下來還稍稍低了一點(diǎn)。
絕大多數(shù)分期貸款利息，給人的印象和初算幾乎都只是6%-8%左右，猛一看不高。
兩種分期我們都設(shè)計(jì)成10期還款，1000元總額，用IRR公式來計(jì)算實(shí)際利率，得出來的實(shí)際利率是多少呢？
一個(gè)年利率接近15%，一個(gè)年利率接近13%! 明面利息與實(shí)際利息差距接近一半。
仔細(xì)的人應(yīng)該都有留意，很多貸款平臺(tái)喜歡用“借1萬元，一天只收5塊錢利息”或“借1千元.每天只收5毛錢利息”這樣的看似很低息的廣告語，其實(shí)我們拿365*5算下來，一年的實(shí)際利息高達(dá)1825元，折合真實(shí)利息18.25%！
高利貸的門檻是多少呢？
最高人民法院《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》中第二十六條規(guī)定：
借貸雙方約定的利率未超過年利率24%，出借人請求借款人按照約定的利率支付利息的，人民法院應(yīng)予支持。
我們的信用卡分期也好，網(wǎng)絡(luò)貸款也好，利息已經(jīng)非常接近了高利貸的門檻。
我們無論去銀行，無論去余額寶存錢，所看到的年化收益率都是以你把本金完整的存夠1年可以得到的收益，即3%的年化收益率是你需要把10000塊存夠一年才可以得到300塊錢利息。
相反，你借來名義8%的貸款，在第一個(gè)月你使用10000塊錢的時(shí)候收你8%利息，在你還款到最后只欠他幾百塊錢的時(shí)候，依然收你總額那10000塊錢8%的利息，而非是剩下多少本金，根據(jù)本金收你多少利息。
障眼法讓你不覺得他高，這也就是金融機(jī)構(gòu)的高明之處。更不用說，套路更復(fù)雜的汽車金融分期，甚至臭名昭著的校園貸。
所以，許許多多人，不存錢，不籌首付，秉承著能借來錢就是牛的心態(tài)，用接近高利貸的資金，用以買手機(jī)、買首飾、買包、買化妝品、甚至是旅游、買車。
所以我說，無知真可怕。所以我說，你花錢的樣子，像極了韭菜。
被銀行收割，被金融機(jī)構(gòu)收割，被有錢人收割。
對于房貸你知道多少？ 20%的人可能很熟悉，剩下的80%的人大略是不熟悉。
如果再細(xì)分，這80%中，又有20%略知一二，剩下的80%可能像極了文盲。
普通人對房貸的誤區(qū)有這么幾個(gè)：
? 1.房貸利息高
房貸利率目前執(zhí)行國家標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)利率為4.9% ，因?yàn)樵鹿┦腔竟潭ǖ?，所以在看完上邊第一部分信用卡分期之后，既然本金越還越少，你會(huì)不會(huì)下意識的認(rèn)為房貸也要根據(jù)上邊的算法計(jì)算，把4.9%乘以1.8倍來推導(dǎo)實(shí)際的利息？
如果按照4.9%的利率30年貸款貸100W，那套路算法應(yīng)該得到的是147%的利息，也就是147萬的利息，而實(shí)際上我們通過房貸計(jì)算器可以算出實(shí)際100萬貸款只需要還91萬的利息。
因?yàn)榉抠J雖然是按照每月固定還款（等額本息），但實(shí)際上每個(gè)月的還貸中的本金和利息比例一直在變化，也就是說實(shí)際上你每個(gè)月還的利息是越來越少的。
還以信用卡0.66%的月利息7.92%年利息計(jì)算，如果貸款30年，100萬總的利息是237.6萬，相比房貸30年僅有91萬的利息，比例高達(dá)2.6:1
也就是說，房貸大約是信用卡分期利息的40%都不到。
? 2.房貸利率一成不變
這一條很簡單，一句話可以概率。即每個(gè)人的房貸從貸款起，執(zhí)行的上浮或打折比例將會(huì)一成不變，但基礎(chǔ)利率會(huì)隨著每年國家的基礎(chǔ)利率變化，而在次年的一月發(fā)生變化。
舉個(gè)例子，你貸款的時(shí)候基礎(chǔ)利率是4.9%沒有上浮和打折，那當(dāng)年基礎(chǔ)利率變成4.5%后，你第二年的利率也會(huì)變成4.5%，如果貸款時(shí)上浮10%，那第二年的利率會(huì)變成4.5%上浮10%，以此類推。
? 3.房貸利率上浮太虧
之前有專門撰文講過房貸利率上浮是否影響買房的問題，文章地址：《剛需買房，如果有專家跟你說“等房貸利率下調(diào)”，請拉黑他！》。
簡單的理解就是，隨意他上浮，因?yàn)槟銐焊豢赡苷娴倪€到30年，正常的還房貸周期普遍都在五六七八年，短的甚至是三年就已經(jīng)還清賣房換房或者重貸。畢竟房子越來越貴，貸票很關(guān)鍵，你不可能放著幾十萬的貸款不還，而去全款或者高額首付貸買下一套幾百萬的房子。
? 4.等額本金和等額本息
就等額本金和等額本息哪個(gè)更實(shí)惠的問題，購房者分不清楚，從業(yè)人員也是分為兩派，但99%的人都被一個(gè)框給框住了思維，這個(gè)框是“到底哪個(gè)最實(shí)惠？”
而實(shí)際上在我們房產(chǎn)投資中，哪個(gè)更實(shí)惠并不是問題的關(guān)鍵，關(guān)鍵在于怎么收益最大化，怎么調(diào)配承受能力。
以100萬貸款基礎(chǔ)利率分別計(jì)算等額本息和等額本金貸款第一年來算，一個(gè)是6萬3的年還款，一個(gè)是8萬1的年還款，差額接近2W，這對于很多家庭來說直接就影響到了正常生活。所以，在能承受的范圍內(nèi)，盡量多貸款長貸款，用等額本息來降低初期的還款壓力，是最合適的選擇。
如果你真的要說誰在數(shù)字上更劃算，其實(shí)沒有任何差別，因?yàn)閮蓚€(gè)算法最終實(shí)際利率都是一樣4.9%，你前期還的多，后期自然還的少，但是利率是沒有變化的。
任何時(shí)候，借貸都是杠桿，文首的網(wǎng)貸、信用卡分期等等，屬于拿人的信用做杠桿。而買房的杠桿簡單講就是：通過小比例首付，以及所買的房子撬動(dòng)大比例房貸。
讀完全文，不論你是否有所感悟，但至少我相信你記住了一個(gè)數(shù)字，那就是房貸利率只有信用卡分期利率的40%左右。可以說，房貸是普通人能借來最便宜的大額貸款。
除了銀行房貸，誰愿意一次借給你這么多錢？誰又愿意借給30年這么久？
30年意味著什么呢？幾乎意味著你拿幾十年后的錢來完成當(dāng)下的消費(fèi)與投資。
貨幣貶值的速度，物價(jià)上漲的速度我就不必過多贅述，人人皆知。
銀行提供70%的杠桿，來幫實(shí)現(xiàn)你原本夠不到的房子，用銀行的錢來幫你升值賺錢，你難道還要自己全款買房？
如果你想不明白，如果你還不知道利用銀行的杠桿，如果你還在一邊吐槽房價(jià)高、房貸利率高、一遍吐槽著沒有首付，另一邊卻又大手大腳的去分期買高檔手機(jī)、高檔皮具、名車名表。
那恭喜你，你距離被這個(gè)時(shí)代拋棄，越來越近了！