買的房子不幸爛尾了，購房者與開發(fā)商解除合同后，后續(xù)按揭還需要購房者接著還嗎？從以往的情況來看，此時購房者仍需繼續(xù)還款，因為購房者和開發(fā)商簽訂的購房合同，本質上屬于買賣關系，和銀行之間簽訂的貸款合同，本質上卻是借貸關系，兩份合同之間相互獨立。
如果因為開發(fā)商的原因導致交易出現(xiàn)問題，購房人可以追究開發(fā)商的責任；但購房人申請貸款后，銀行有權要求借款人按時還款，這跟開發(fā)商是沒有關系的。如果拒絕繼續(xù)還房貸，購房人要承擔跟銀行之間的違約責任。
但是近期，浙江省嘉興市中級人民法院審理了一起爛尾樓盤的案件，最終判定由開發(fā)商承擔剩余貸款的還款責任。
1二審判決 購房人220萬貸款不用還
據(jù)嘉興市中級人民法院發(fā)布的案件信息顯示，2014年，上海的許先生在嘉興某樓盤購買一套別墅，向銀行按揭貸款392萬元。許先生支付首付款后銀行將貸款發(fā)放給開發(fā)商，后開發(fā)商因資金問題無法按時交付房屋，造成該樓盤爛尾。
2018年，開發(fā)商向法院提交破產清算申請，經(jīng)破產管理人調查，涉案樓盤未竣工驗收，不符合交付標準，隨即書面通知許先生解除其與開發(fā)商之間的商品房買賣合同。
之后，因收房無望，許先生停止向銀行支付月供。2020年，貸款銀行向法院起訴，要求許先生繼續(xù)支付剩余貸款。
一審法院審理判決許先生與銀行簽訂的《個人購房借款及擔保合同》解除，許先生歸還結欠銀行借款本金和利息（含罰息）合計220余萬元，依據(jù)是《個人購房貸款及擔保合同》第38條約定：貸款發(fā)放后，借款人或抵押人與售房人或其他第三方就該房產有關質量、價格、權屬、條件或其他事宜發(fā)生的任何糾紛，均與貸款人無關，貸款人有權選擇繼續(xù)履行本合同或要求借款人提前償還本合同項下的全部或部分貸款。
對于這一結果，許先生表示不服并提起上訴。
案件到目前為止，并沒有特別之處，因為類似的案子以往也基本都是這樣判的。
但是在二審中，嘉興中院認為，案件爭議焦點為個人購房借款及擔保合同解除后許先生應否承擔剩余貸款的還款責任。按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第二款規(guī)定，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。
在本案中，開發(fā)商因進入破產清算程序而無法向許先生交付房屋，致使商品房買賣合同解除，許先生主張解除個人購房借款及擔保合同，依據(jù)充分，應予支持，故開發(fā)商應承擔剩余貸款的還款責任。
最終，嘉興中院二審判決銀行提出的由許先生歸還剩余貸款、支付利息等請求不能成立，不予支持，并表示，一審依據(jù)的《個人購房貸款及擔保合同》第38條約定，其中與最高法解釋相抵觸的內容，加重了許先生的責任，該條款對許先生不具有拘束力。
對個人購房者來說，如果面臨房子爛尾卻又不得不繼續(xù)承擔貸款，的確是既痛苦又無奈。對于開發(fā)商來說，如果項目爛尾，最壞的結果就是申請破產，債務問題也就迎刃而解。
對于制造爛尾樓的不良開發(fā)商，有沒有更加行之有效的方法？比如刑事拘留。在這方面，河北省會石家莊的做法值得借鑒。
2重拳打擊不良開發(fā)商
石家莊，長期受爛尾樓問題困擾。
但是去年8月份，石家莊掀起了一場力度空前的“爛尾樓”整治“風暴”，先后公布了5批次44個“爛尾樓”項目整治工作方案，結果是部分“爛尾樓”歷史遺留問題得到解決，部分開發(fā)商也退還了業(yè)主購房款。
石家莊是怎么做的呢？
首先是召開專題會議研究解決全市房地產歷史遺留問題，然后對全市“爛尾樓”項目分批次向社會進行公布，首批公開了10個“爛尾樓”項目，包括項目名稱、項目地址、開發(fā)單位、整治方式、當前進展、進度目標、完成時間，以及負責該項目政治工作的責任人及職務，目的就是接受社會的監(jiān)督，讓購房者了解“爛尾樓”整治進度，讓“爛尾樓”項目整治在陽光下運行。
在公布爛尾樓項目名單的同時，該市還開展了打擊房地產領域違法犯罪的行動，16家開發(fā)商的20余人被刑拘，其中大部分為本土房企。一批在開發(fā)建設過程中涉嫌非法經(jīng)營、合同詐騙等違法犯罪行為的項目和個人得到曝光和處理。
經(jīng)過此輪整治，全市大部分房地產“爛尾樓”項目復工建設，個別“爛尾樓”項目已竣工入住。
在石家莊警方羅列的開發(fā)商中，一個名叫“翡翠家園”的項目，自2013年6月開始建設，一直未取得任何合法合規(guī)的手續(xù)，甚至在2016年停工整頓期間依然對外違法銷售，前后有上千名業(yè)主購買了這個項目的房子。
樓市亂象可見一斑。石家莊城市決策層也正是在這樣的長期困擾之下，才下定決心，以雷霆手段，以法律武器來規(guī)范房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，保障購房者的合法權益。
3大快人心的背后，啟發(fā)是啥？
對于嘉興中院的判決，有人表示不贊同，認為將房地產企業(yè)的風險轉嫁給銀行的做法不可取。理由是如果裁判機構將《貸款合同》解除后的還款責任直接推給房地產企業(yè), 無異于直接將原來應由購房者承擔的房地產企業(yè)的商業(yè)風險直接轉嫁給了銀行, 致使銀行承擔了遠高于其預期的風險, 導致了風險和收益的不匹配, 違背了基本的商業(yè)邏輯。
如果以后都這樣判，那么以后銀行在審核個人購房貸款時，不僅會審查個人征信，還會審查房地產項目開發(fā)商的資信，并據(jù)此向購房者區(qū)別提供貸款條件，最終麻煩的還是有購房需求的個人。
“樓房爛尾的時候，如果復盤實在無望，購房人可以積極起訴解除購房合同。而且，在起訴購房合同的時候，將解除按揭貸款合同一并納入訴求中，同時解除按揭合同，讓開發(fā)商來償還剩余尾款，同時要求開發(fā)商返還已付首付款。如果法院判決支持了訴求，就可以達到停止還貸的目的，同時還可以對開發(fā)商申請首付款的強制執(zhí)行?！蓖跤癯颊f。
另外，他還表示，“如果爛尾樓還有復盤的希望，比如主體已經(jīng)完工，其實可以采用多種法律手段積極推動復工。在爛尾樓復活的項目里，當?shù)氐南嚓P部門往往起著至關重要的作用，可以采取一系列合法合規(guī)的方式，推動相關部門積極履行相應的法定職責?！?/p>
王玉臣認為，當樓房徹底爛尾，開發(fā)商徹底破產，業(yè)主還可以通過申請開發(fā)商破產的方式，在開發(fā)商的破產流程中主張自己的相應權利。如果此時業(yè)主符合相應的優(yōu)先權的規(guī)定，在債權申報和主張的時候，甚至可以要求優(yōu)先于銀行抵押權和施工單位的工程款優(yōu)先權。
他表示，如果法院判決由開發(fā)商承擔后續(xù)貸款，個人購房者也就是業(yè)主不承擔的話，銀行就不應該把購房者列入失信人名單。
2月24日，國新辦發(fā)布會上提到，2022年將堅決有力處置個別房地產企業(yè)因債務違約所引發(fā)的房地產項目逾期交付風險。他指出，這項工作是以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標，以法治化、市場化為原則，壓實企業(yè)主體責任，落實屬地政府管理責任，維護社會穩(wěn)定，維護購房群眾合法權益。
對不良開發(fā)商，無論是民事還是刑事方面的處罰，最根本的目的還是為了維護購房者的合法權益。至于爛尾樓盤，該不該由購房者繼續(xù)還銀行貸款，你的觀點是什么？