李金磊
怎么回事？
按照央行的要求，自2020年3月1日起，金融機構(gòu)應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉(zhuǎn)換條款進行協(xié)商，將原合同約定的利率定價方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價基準加點形成(加點可為負值)，加點數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；也可轉(zhuǎn)換為固定利率。
什么意思？
簡而言之，央行給房貸族出了一道選擇題——房貸是選固定利率還是“LPR+加點”浮動利率？
選擇一，固定利率。選擇固定利率后，你的房貸就是維持當前利率水平不變，不受LPR利率變化影響。
選擇二，“LPR+加點”浮動利率。LPR是貸款市場報價利率，是央行2019年新推出的機制，LPR每月公布一次，可升可降。加點數(shù)值=原合同當前的執(zhí)行利率水平-2019年12月發(fā)布的LPR，加點數(shù)值確定后固定不變。
也就是說，選擇“LPR+加點”浮動利率，你以后的房貸利率會隨著LPR變化，會影響月供多少。
需要強調(diào)的是，借款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。
誰需要轉(zhuǎn)換？
如果你的房貸同時符合以下三點，需要轉(zhuǎn)換：
1、在2020年1月1日前發(fā)放，或者已經(jīng)簽訂借款合同還未發(fā)放；
2、參考貸款基準利率定價(比如“基準利率上浮10%”或“基準利率打7折”)；
3、浮動利率(比如利率在每年1月1日調(diào)整)。
注意，不包括公積金個人住房貸款。
怎么選比較劃算？
固定利率和“LPR+加點”浮動利率，選哪個比較劃算？
由于加點是固定不變，所以就要看你個人對LPR趨勢變化的判斷了。
如果你認為LPR以后會降低，那么選擇“LPR+加點”浮動利率更劃算，因為利息會變少；如果你認為LPR會上漲，那么選擇固定利率更劃算。
建設(shè)銀行表示，轉(zhuǎn)為LPR，房貸利率市場化程度更高，在未來每個利率調(diào)整日，隨市場利率水平變化而調(diào)整，如LPR降低，可以享受到降息帶來的優(yōu)惠；轉(zhuǎn)為固定利率，利率水平將保持不變。
專家怎么建議？
諸葛找房副總裁苑承建說，固定利率長期確定，但無法享受利率下行的紅利，但同樣也可以在利率上行時避免成本上升。而LPR為定價基準加點的方式對用戶來說是隨行就市，可以享受利率下行帶來的還款金額降低，但同樣在利率上行時還款金額也要隨之增加。
“就當前利率市場環(huán)境來說，LPR大概率還要下行，選擇LPR為定價基準加點的方案可能是更加穩(wěn)妥且主流的方案?！痹烦薪ㄕf。
從央行公布的LPR走勢來看， 5年期以上LPR從4.85%降低到了2月20日的4.75%。
具體怎么轉(zhuǎn)？
舉個例子，小張的房貸是20年期，現(xiàn)在利率水平是基準利率打9折，也就是4.9%×(1-10%)=4.41%。
如果選擇固定利率，以后房貸利率都按照4.41%執(zhí)行。
如果選擇“LPR+加點”浮動利率，那么先計算加點數(shù)值，4.41%(小張現(xiàn)在的利率水平)-4.8%(2019年12月的LPR)=-0.39%，加點-0.39%確定后固定不變。
小張的房貸利率約定于每年1月1日調(diào)整。在2021年1月1日，利率水平會隨LPR的變化而調(diào)整，如果2020年12月20日發(fā)布的LPR下降為4.7%，那么利率水平相應調(diào)整為4.7%-0.39%=4.31%，利息支出會變少。
來自央行公號。
房貸利率是否每月調(diào)整？
不會。根據(jù)央行公告，轉(zhuǎn)換為LPR的，重定價周期最短為一年(利率至少一年調(diào)整一次)，因此不會每月調(diào)整。
如何辦理轉(zhuǎn)換？
辦理時間方面，央行要求，轉(zhuǎn)換工作自2020年3月1日開始，原則上應于2020年8月31日前完成。
辦理途徑方面，目前，建行、工行、中行、農(nóng)行、交行、郵儲銀行等發(fā)布公告稱，于3月1日起啟動轉(zhuǎn)換工作，借款人可以通過手機銀行、網(wǎng)上銀行辦理。
值得注意的是，多家銀行稱，疫情期間暫不支持線下辦理。后續(xù)將根據(jù)疫情防控進展情況，逐步開通線下受理渠道。
你決定選哪個？(完)