對(duì)樓市有何影響？
樓市“房貸荒”會(huì)緩解嗎？
央行突發(fā)降準(zhǔn)，釋放資金1萬(wàn)億！
7月9日下午，央行宣布將于7月15日全面降準(zhǔn)，降0.5個(gè)百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)），釋放長(zhǎng)期資金約1萬(wàn)億！本次下調(diào)后，金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率為8.9%。
從歷史情況看，國(guó)常會(huì)提及降準(zhǔn)后，央行多在一兩周內(nèi)宣布。果然，降準(zhǔn)的靴子落下。而最近一次央行降準(zhǔn)，還是在去年4月，時(shí)隔一年3個(gè)月，央行終于再次降準(zhǔn)。
對(duì)樓市而言，意味著什么？
想必大家更關(guān)心的是，央行時(shí)隔一年多重提降準(zhǔn)傳遞了什么信號(hào)？對(duì)樓市又有何影響呢？
降準(zhǔn)本身有助于改善商業(yè)銀行的流動(dòng)性，對(duì)于房貸等有積極的作用。
雖然理論上各類資金本身不會(huì)流入到房地產(chǎn)，但因?yàn)橐院蟊旧淼馁J款額度是增加的，所以實(shí)際過(guò)程中也還是有助于房地產(chǎn)的發(fā)展，至少房貸本身有趨于寬松的可能。
特別是，近期全國(guó)各地都出現(xiàn)了二手房銀行停貸現(xiàn)象。央行降準(zhǔn)，一定程度上會(huì)增加銀行貸款的額度，有利于緩解銀行停貸現(xiàn)象。
此外，對(duì)于房?jī)r(jià)影響并不會(huì)太大。
1/降準(zhǔn)的出現(xiàn)，一方面意味著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期。
2/另一方面，降準(zhǔn)的出現(xiàn)，意味著流動(dòng)性不會(huì)再大幅收緊，這讓股市、樓市都暫時(shí)松了一口氣。
根據(jù)央行發(fā)布的2021年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，6月末，廣義貨幣(M2)余額231.78萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.6%，增速比上月末高0.3個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期低2.5個(gè)百分點(diǎn)。
M2增速，代表著貨幣松綁的力度。去年全年，M2增速高達(dá)同比增長(zhǎng)10.1%，曾經(jīng)連續(xù)10個(gè)月保持雙位數(shù)增長(zhǎng)。
這一增速遠(yuǎn)高于GDP增速。歷史經(jīng)驗(yàn)反復(fù)證明了一個(gè)道理：當(dāng)M2增速大幅跑贏GDP增速之際，股市、樓市必然有所反映。
而2021年上半年，M2增速大幅回落，股市、樓市同樣備受影響，房貸持續(xù)加息、二手房停貸等已在多個(gè)城市輪番上演。
隨著降準(zhǔn)信號(hào)的再次出現(xiàn)，貨幣至少不會(huì)再向上半年如此收緊了。
3/事實(shí)上，與降準(zhǔn)相比，降息或加息的威力更大。
降準(zhǔn)，相當(dāng)于降低銀行在央行的“押金”，讓銀行有更多錢用來(lái)放貸。降息，則是降低存貸款基準(zhǔn)利率，降低融資成本，減輕還貸負(fù)擔(dān)，讓市場(chǎng)更有動(dòng)力去擴(kuò)張。
換言之，降準(zhǔn)只是釋放出流動(dòng)性，但錢能不能從銀行出去，市場(chǎng)是不是有需求，貨幣傳導(dǎo)的路徑是否通暢，都懸而未決。而降息之后，無(wú)論實(shí)體貸款利率還是房貸利率，都會(huì)隨之下降，影響更為直接。
所以，對(duì)于短期的樓市來(lái)說(shuō)，相比于降準(zhǔn)，更重要的信號(hào)在于信貸。觀察信貸有幾個(gè)重要指標(biāo)：
一個(gè)是M2增速，M2增速會(huì)否重回兩位數(shù)，則決定了貨幣寬松的力度究竟有多大。
第二個(gè)是實(shí)際房貸利率。房貸加息的節(jié)奏會(huì)否有所放緩，二手房停貸會(huì)否成為過(guò)去，銀行“兩道紅線”的壓力是否減少，有待繼續(xù)觀察。
第三個(gè)則是嚴(yán)查信貸違規(guī)流入樓市的政策力度。經(jīng)營(yíng)貸流入樓市，是上一輪部分熱門城市房?jī)r(jià)上漲的重要支撐力之一，嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸的力度及后續(xù)配套手段，決定了信貸管控的嚴(yán)厲程度。
當(dāng)然，這些影響都是短期的。
所以，下階段可以注意的是會(huì)不會(huì)降息。如果降息，那么樓市很可能下半年又一波行情，如果不降息，市場(chǎng)波動(dòng)不會(huì)大。
關(guān)于此次降準(zhǔn)，一些專家們?cè)趺纯矗?/p>
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦解讀道，從以往降準(zhǔn)對(duì)樓市影響來(lái)看，降準(zhǔn)不會(huì)改變樓市運(yùn)行趨勢(shì)；但從心理層面講，第一次降準(zhǔn)會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生短期影響。當(dāng)前樓市運(yùn)行處于相對(duì)高位，對(duì)于調(diào)控政策不嚴(yán)厲城市，短期可能還會(huì)有一定助推作用；但對(duì)于調(diào)控政策比較嚴(yán)的城市，預(yù)計(jì)效果有限。
“但不代表對(duì)樓市沒(méi)有影響，畢竟資金總是會(huì)更愿意流入盈利更高的地方，且降準(zhǔn)帶來(lái)的最直觀影響就是銀行可放貸資金的增加，這對(duì)于當(dāng)前樓市遭遇的‘房貸荒’無(wú)疑會(huì)是一個(gè)緩釋”。
嚴(yán)躍進(jìn)繼續(xù)表示，銀行當(dāng)前最聚焦的在于房貸集中度。后續(xù)降準(zhǔn)后，銀行可貸資金規(guī)模增大，分母放大，意味著房貸占比會(huì)有所減少，所以客觀上會(huì)使得銀行房貸集中度完成壓力減少。據(jù)此，今年上半年出現(xiàn)的各類房貸收緊壓力也會(huì)有所減少。
因此，要嚴(yán)管中介炒作降準(zhǔn)政策，以往每次降準(zhǔn)時(shí)，往往也是中介違規(guī)炒作房源和房?jī)r(jià)時(shí)，這時(shí)需要注意政策落實(shí)，防范扭曲政策本意，積極促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展。
泉州最新房貸利率
近日，全國(guó)各地“銀行房貸利率上調(diào)”、“放款額度緊張”、“二手房停貸”等消息頻出。那么，泉州情況如何呢？
據(jù)了解，近期泉州多家銀行的房貸利率有所上漲，但二手房沒(méi)有停貸。
- 數(shù)據(jù)采集于2021年7月1日-
從表中可以看出，近期泉州大部分銀行的首套房貸款利率在5.25%以上，二套房貸款利率在5.45-5.6%之間。
相較6月初（首套房貸款利率在5.19%左右，二套房貸款利率5.38%左右）的房貸利率，當(dāng)前的房貸利率有明顯上漲的趨勢(shì)。
調(diào)整后，對(duì)購(gòu)房者影響大嗎？我們按照貸款100萬(wàn)30年等額本息來(lái)算下：
首套：按照5.19%計(jì)算，每月需還5484.93元；按照5.25%計(jì)算，每月需還5525.04 元，每月多還37.11元。總房款利息多還13357.47元。
二套：按照5.38%計(jì)算，每月需還5602.86 元；按照5.45%計(jì)算，每月需還5646.56元，每月多還 43.7元?？偡靠罾⒍噙€15742.5 元。
房貸利率的上調(diào)所帶來(lái)的直接影響就是購(gòu)房成本的增加，房貸利率提高、額度緊張對(duì)購(gòu)房群體的上車難度提高了。雖然可能會(huì)誤傷剛需，但這在一定程度上也會(huì)抑制投資客入場(chǎng)，降低市場(chǎng)預(yù)期，穩(wěn)定市場(chǎng)。
關(guān)于此次降準(zhǔn)是否意味著穩(wěn)健貨幣政策取向發(fā)生改變的提問(wèn)，該負(fù)責(zé)人表示，穩(wěn)健貨幣政策取向沒(méi)有改變。此次降準(zhǔn)是貨幣政策回歸常態(tài)后的常規(guī)操作，釋放的一部分資金將被金融機(jī)構(gòu)用于歸還到期的中期借貸便利（MLF），還有一部分資金被金融機(jī)構(gòu)用于彌補(bǔ)7月中下旬稅期高峰帶來(lái)的流動(dòng)性缺口，增加金融機(jī)構(gòu)的長(zhǎng)期資金占比，銀行體系流動(dòng)性總量仍將保持基本穩(wěn)定。
問(wèn)：此次降準(zhǔn)是否意味著穩(wěn)健貨幣政策取向發(fā)生改變？
答：穩(wěn)健貨幣政策取向沒(méi)有改變。2020年應(yīng)對(duì)疫情時(shí)人民銀行堅(jiān)持實(shí)施正常貨幣政策，5月以后力度就逐漸轉(zhuǎn)為常態(tài)，今年上半年已經(jīng)基本回到疫情前的常態(tài)。此次降準(zhǔn)是貨幣政策回歸常態(tài)后的常規(guī)操作，釋放的一部分資金將被金融機(jī)構(gòu)用于歸還到期的中期借貸便利（MLF），還有一部分資金被金融機(jī)構(gòu)用于彌補(bǔ)7月中下旬稅期高峰帶來(lái)的流動(dòng)性缺口，增加金融機(jī)構(gòu)的長(zhǎng)期資金占比，銀行體系流動(dòng)性總量仍將保持基本穩(wěn)定。當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好，人民銀行堅(jiān)持貨幣政策的穩(wěn)定性、有效性，堅(jiān)持正常貨幣政策，不搞大水漫灌。
問(wèn)：此次降準(zhǔn)的考慮是什么？
答：此次降準(zhǔn)的目的是優(yōu)化金融機(jī)構(gòu)的資金結(jié)構(gòu)，提升金融服務(wù)能力，更好支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
一是在保持流動(dòng)性合理充裕的同時(shí)，增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)資金配置能力，為高質(zhì)量發(fā)展和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營(yíng)造適宜的貨幣金融環(huán)境。
三是此次降準(zhǔn)降低金融機(jī)構(gòu)資金成本每年約130億元，通過(guò)金融機(jī)構(gòu)傳導(dǎo)可促進(jìn)降低社會(huì)綜合融資成本。
問(wèn)：此次降準(zhǔn)釋放多少資金？
答：此次降準(zhǔn)為全面降準(zhǔn)，除已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的部分縣域法人金融機(jī)構(gòu)外，對(duì)其他金融機(jī)構(gòu)普遍下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，降準(zhǔn)釋放長(zhǎng)期資金約1萬(wàn)億元。
不下調(diào)部分金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率的主要原因是，5%的存款準(zhǔn)備金率是目前金融機(jī)構(gòu)中最低的，保持在這一低水平有利于金融機(jī)構(gòu)兼顧支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)和自身穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。