遠(yuǎn)方青木
2020年12月31日，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)手頒布了一條關(guān)于房貸的重磅政策。
而且，自2021年1月1日起直接實(shí)行。
這是自房地產(chǎn)領(lǐng)域“三條紅線(xiàn)”融資新規(guī)后的最重磅規(guī)定，且沒(méi)有給任何過(guò)渡期。
這個(gè)規(guī)定的全稱(chēng)是《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，主要目的是對(duì)銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款進(jìn)行集中管理。
按這條新規(guī)，以后銀行房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款，均有上限，不得突破。
文件的附件中，給出了極其明確的比例限制。
為什么要突然對(duì)銀行系統(tǒng)中的貸款比例做出限制，其實(shí)央媽的公告中已經(jīng)把目的說(shuō)的清清楚楚。
注意看這句話(huà)：“為增強(qiáng)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)抵御房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的能力，防范金融體系對(duì)房地產(chǎn)貸款過(guò)度集中帶來(lái)的潛在系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)”，這已經(jīng)說(shuō)的足夠清楚直白了。
我標(biāo)紅出來(lái)給大家看。
未來(lái)的房?jī)r(jià)是漲還是跌？
很多人一口咬定房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)只漲不跌，因?yàn)檫^(guò)去20年里就沒(méi)見(jiàn)到房?jī)r(jià)真正下跌過(guò)。
但如今央行的文件里寫(xiě)得明明白白，限制銀行對(duì)房地產(chǎn)體系貸款的目的就是為了“增強(qiáng)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)抵御房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的能力”。
是增強(qiáng)對(duì)房?jī)r(jià)向上波動(dòng)的抵御能力么？
房?jī)r(jià)向上需要抵御么？
當(dāng)然不用，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲不可能給金融系統(tǒng)帶來(lái)任何風(fēng)險(xiǎn)，只有下跌才會(huì)，害怕上漲也只是為了預(yù)防下跌而已。
只有房?jī)r(jià)的向下波動(dòng)，才需要抵御。
這句話(huà)的意思，就是說(shuō)明掌握著了全國(guó)金融數(shù)據(jù)機(jī)密的央行，在通盤(pán)研究后得出了一個(gè)結(jié)論，房?jī)r(jià)不是只漲不跌的，是有一定下跌可能的，所以我們必須提前做好準(zhǔn)備，以防可能的下跌。
那些說(shuō)房?jī)r(jià)一定只漲不跌的人，建議和央行的智囊團(tuán)來(lái)一次辯論賽，把這些不看好房?jī)r(jià)的金融家們統(tǒng)統(tǒng)駁倒。
第二個(gè)目的，是為了“防范金融體系對(duì)房地產(chǎn)貸款過(guò)度集中帶來(lái)的潛在系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)”。
2020年銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清的講話(huà)，提到了中國(guó)金融體系對(duì)房地產(chǎn)貸款的依賴(lài)和集中度。
按郭主席的說(shuō)法，中國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%。
而且這些僅僅只是銀行體系內(nèi)的貸款，那些房企自行發(fā)行的債券，融資的股權(quán)，已經(jīng)信托等影子銀行的資金，均不在這39%里面。
還有很多人，直接用經(jīng)營(yíng)性貸款去全款買(mǎi)房，這其實(shí)也算房?jī)r(jià)，只不過(guò)在表內(nèi)看起來(lái)像發(fā)給工廠(chǎng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性貸款而已。
加上這些七七八八的表外貸款，房地產(chǎn)貸款會(huì)占到我國(guó)金融體系的40~50%左右。
這是一個(gè)非?？植赖谋壤嬲陌氡诮?。
過(guò)去世界上總共產(chǎn)生了130多次金融危機(jī)，其中100多次和房地產(chǎn)有關(guān)。
最近的一次，2008年的美國(guó)金融危機(jī)，起因是房地產(chǎn)。
日本金融崩潰，起因也是房地產(chǎn)。
所以郭主席將房地產(chǎn)定義為我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)最大的“灰犀?！?。
先搞了一個(gè)房企融資的“三條紅線(xiàn)”，如今又開(kāi)始限制整個(gè)銀行體系的貸款上限。
半壁江山實(shí)在太高了，哪怕是39%也很高。
所以現(xiàn)在規(guī)矩改了，直接通過(guò)放貸上限來(lái)壓制全體金融系統(tǒng)。
和現(xiàn)狀比，壓的不多，因?yàn)榉康禺a(chǎn)貸款占中國(guó)金融體系的比例實(shí)在是太大了，大到不能動(dòng)，不敢動(dòng)。
但這是首次以行政令的形式頒布貸款占比紅線(xiàn)，給各銀行都戴了一個(gè)緊箍咒。
整體規(guī)模必須要縮小，雖然縮得很少，但也必須要縮。
現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)在是太火熱了。
新冠肺炎爆發(fā)時(shí)，房產(chǎn)中介說(shuō)疫情令人們認(rèn)識(shí)到了家的重要性，所以房?jī)r(jià)要漲。
新冠肺炎結(jié)束時(shí)，房產(chǎn)中介說(shuō)疫情的結(jié)束讓壓抑的購(gòu)房需求得到釋放，所以房?jī)r(jià)要漲。
經(jīng)濟(jì)不行的時(shí)候，房產(chǎn)中介說(shuō)馬上就要印鈔放水了，所以房?jī)r(jià)要漲。
經(jīng)濟(jì)紅火的時(shí)候，房產(chǎn)中介說(shuō)經(jīng)濟(jì)那么好，房租都在漲，房?jī)r(jià)怎么可能不漲。
總之，萬(wàn)事萬(wàn)物都利好房?jī)r(jià)，什么消息都可以得到房?jī)r(jià)要漲的結(jié)論，死的都能給你說(shuō)成活的，偏偏還有很多人信。
他們就是無(wú)腦信任房?jī)r(jià)會(huì)漲，所以只要你隨便給一個(gè)看起來(lái)還說(shuō)得過(guò)去的理由就行了。
但如今，央媽卻說(shuō)自己得控制風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)防“房?jī)r(jià)波動(dòng)”。
這顯然對(duì)房?jī)r(jià)不是一個(gè)好消息。
但自從中央定調(diào)之后，房?jī)r(jià)好像一直都沒(méi)有什么好消息，純粹憑著民間的狂熱在上漲。
深圳房?jī)r(jià)異動(dòng)，上海房?jī)r(jià)異動(dòng)，如今連北京房?jī)r(jià)都開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)了。
北京可是天子腳下。
房?jī)r(jià)剛有異動(dòng)征兆，央媽就一桶冷水直接潑下來(lái)了。
在2018年發(fā)布的《中國(guó)金融不良資產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告（2018）》中，一份對(duì)中國(guó)銀行系統(tǒng)的壓力測(cè)試報(bào)告被展示了出來(lái)。
報(bào)告顯示，如果房?jī)r(jià)下降20-30%，銀行系統(tǒng)將會(huì)面臨著顯著的壓力。
換句話(huà)說(shuō)，只有房?jī)r(jià)整體下跌20~30%，銀行系統(tǒng)才會(huì)面臨著顯著的壓力，在這之前其實(shí)都還算安全，是不需要防范風(fēng)險(xiǎn)的。
再換句話(huà)說(shuō)，央媽認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是有可能向下波動(dòng)30%以上的，因此需要防范相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。
概率可能不大，但確實(shí)是有概率，但銀行系統(tǒng)無(wú)法承受這個(gè)概率，所以要避免這種事的出現(xiàn)。
這些年，中國(guó)的房地產(chǎn)貸款比例飛速上升，在2015~2017年，銀行系統(tǒng)每年新增貸款的60~70%都涌向了房貸市場(chǎng)。
與其說(shuō)中國(guó)的房?jī)r(jià)是民眾買(mǎi)起來(lái)的，不如說(shuō)是銀行自己買(mǎi)起來(lái)的。
但民眾需要還房貸。
過(guò)高的房貸，掏空了居民的現(xiàn)金流，明顯帶來(lái)了消費(fèi)下滑和婚育下滑的后果。
群眾手里沒(méi)錢(qián)，內(nèi)需自然拉不起來(lái)。
拉房?jī)r(jià)算是興奮劑，吃一口可以，天天吃肯定是不行的。
最近3年來(lái)，你聽(tīng)到過(guò)一個(gè)利好于房地產(chǎn)的政策和消息么？
一個(gè)都沒(méi)有，有幾個(gè)地方政府忍不住越界打個(gè)利好房地產(chǎn)的擦邊球，中央立刻就給壓下去。
房地產(chǎn)占用資金過(guò)于龐大，確實(shí)不敢打壓房?jī)r(jià)太狠，只能置之不理，讓時(shí)間來(lái)消化。
但你要是指望政府出手拉房?jī)r(jià)，發(fā)幾個(gè)利好政策甚至直接鼓勵(lì)房?jī)r(jià)上漲。
那你絕對(duì)是想多了，這是絕對(duì)不可能的。
央媽在2021年1月1日?qǐng)?zhí)行的這份突擊公告，再次強(qiáng)調(diào)了中央的意志。
到底是民間炒房的力量強(qiáng)大，還是政府對(duì)房?jī)r(jià)的控制力強(qiáng)大。
會(huì)不會(huì)房?jī)r(jià)炒起來(lái)了政府壓不??？
土地在政府手上，金融也在政府手上。
你說(shuō)壓不住？
別自欺欺人了。
手段多得很，只不過(guò)怕直接引爆金融風(fēng)險(xiǎn)不敢用而已。
但炒房客要是這么無(wú)限制無(wú)底線(xiàn)的把房?jī)r(jià)炒上去，把風(fēng)險(xiǎn)給漲出來(lái)，那政府就必須出手了。
元旦前，北京房?jī)r(jià)的交易量出現(xiàn)了明顯的異動(dòng)，感覺(jué)馬上就要漲價(jià)。
于是，央媽直接放出了一大桶冷水。
這桶冷水的效果如何，可以先看看。
但我覺(jué)得效果應(yīng)該還不錯(cuò)。
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