存在又不存在的商品房

小黃是廣東惠州人，2016年，她和當(dāng)?shù)啬车禺a(chǎn)開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，小黃從開發(fā)商處購(gòu)買一套商品房，商品房是期房，合同里也約定了相對(duì)具體的交房時(shí)間。

小黃是年輕人，全款買房對(duì)于她來說壓力很大，于是小黃就在當(dāng)?shù)啬炽y行辦理了商品房抵押貸款，并簽訂了相應(yīng)的貸款合同。貸款下來了，小黃每月向銀行償付當(dāng)月本息。

時(shí)間過得很快，轉(zhuǎn)眼就到了開發(fā)商與小黃約定的交房時(shí)間，但開發(fā)商卻遲遲不能交房。小黃越等越不踏實(shí)，最終小黃發(fā)現(xiàn)，自己所購(gòu)買商品房的這棟樓，爛尾了，交房成了遙遙無期的事。房子住不進(jìn)去，可每月還得向銀行支付貸款本息，等貸款還完，自己能不能住進(jìn)這套房，還不好說。于是，小黃起訴了銀行。

這不是無理由退款

小黃與銀行的糾紛，經(jīng)一審、二審、廣東高院再審，最終法院給出的結(jié)論是：小黃從起訴之日起至其所購(gòu)買的商品房具備交付條件之前，無需向銀行償還本金及利息（小黃無需向銀行支付上述期間涉案借款的利息，包含合同約定的利息、復(fù)利及罰息，在上述期間小黃已經(jīng)向銀行償還的本金及利息不予退回）。

是只要開發(fā)商沒按期交房，銀行都不能收本息嗎？不是。

購(gòu)房人向銀行貸款、購(gòu)房人從開發(fā)商處購(gòu)買房產(chǎn)，這是兩種法律關(guān)系，原則上購(gòu)房人與開發(fā)商之間的糾紛，與銀行無關(guān)，銀行也沒有義務(wù)為開發(fā)商延期交房而承擔(dān)責(zé)任。但上述案件中，法院之所以判決小黃在開發(fā)商交房前暫時(shí)不用向銀行支付本息，是因?yàn)殂y行在整個(gè)貸款放款過程中存在錯(cuò)誤，而這種錯(cuò)誤，可能間接導(dǎo)致了開發(fā)商不能按期交房。

2016年6月14日，惠州市房產(chǎn)管理局向涉案銀行發(fā)出惠市房函［2016］255號(hào)《關(guān)于對(duì)預(yù)售房按揭貸款發(fā)放進(jìn)行整改的函》，內(nèi)容為：預(yù)售商品房的按揭貸款是房款的一部分，根據(jù)規(guī)定應(yīng)全部進(jìn)入預(yù)售資金專用賬戶，由房管部門監(jiān)管使用。依據(jù)《惠州市區(qū)中心區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》（惠府辦［2015］19號(hào)）及我局給各商業(yè)銀行的文件（惠市房［2011］19號(hào)、惠市房［2013］99號(hào)及212號(hào)、惠市房函［2014］339號(hào)）規(guī)定，按揭貸款必須按規(guī)定履行約定（承諾）劃轉(zhuǎn)到貸款房屋對(duì)應(yīng)的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，違規(guī)可能引發(fā)不良后果。

之后，涉案銀行向惠州市房管局出具了具結(jié)書。

這說明，有明確規(guī)定要求銀行發(fā)放按揭貸款應(yīng)該劃轉(zhuǎn)到貸款房屋對(duì)應(yīng)的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，而上述案件中的銀行并未遵守這一規(guī)定。事實(shí)上，上述案件中的銀行，也是直接將貸款劃轉(zhuǎn)至開發(fā)商在該銀行設(shè)立的公司賬戶中。

因此，法院認(rèn)為，涉案銀行以其實(shí)際行為表明其對(duì)購(gòu)房的按揭款應(yīng)支付至預(yù)售款專用賬戶的事宜是知悉的，同時(shí)涉案銀行作為專業(yè)的銀行金融機(jī)構(gòu)，對(duì)于預(yù)售商品房市場(chǎng)中預(yù)售資金存入非專用賬戶而存在的風(fēng)險(xiǎn)是應(yīng)當(dāng)知曉的，而涉案銀行并未在締約之時(shí)以及合同履行過程中向小黃履行告知義務(wù)，涉案銀行的上述行為又是致使涉案房地產(chǎn)工程“爛尾”結(jié)果的間接原因，故涉案銀行應(yīng)當(dāng)向小黃承擔(dān)部分締約過失責(zé)任。

關(guān)于責(zé)任劃分的問題，因開發(fā)商的違約行為系小黃涉案損失的主要和直接原因，而涉案銀行未盡到履行告知義務(wù)，系小黃涉案損失的間接原因。因此，從公平原則上考慮，涉案銀行應(yīng)當(dāng)對(duì)于涉案商品房具備交付條件之前的相關(guān)損失承擔(dān)部分責(zé)任，承擔(dān)責(zé)任的方式，正如前文所述，小黃在起訴至開放商交房前，無需向銀行償還本金及利息。

所以，當(dāng)開發(fā)商逾期交房，運(yùn)動(dòng)式的斷供其實(shí)并不可取，真正有意義的，是找尋銀行在貸款過程中是否存在錯(cuò)誤、是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，盲目斷供只能為自己的未來增加負(fù)重。