澎湃新聞?dòng)浾?陳月石
最優(yōu)房貸利率迎來(lái)調(diào)整。
全國(guó)版?zhèn)€人住房貸款利率下限降至不低于4.4%
5月15日，中國(guó)人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知，對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
按照4月20日最新的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%。
也就是說(shuō)，如果貸款購(gòu)買首套普通自住房，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率為不低于4.4%（5年期以上LPR為4.6%減20個(gè)基點(diǎn)）。
目前，我國(guó)個(gè)人住房貸款利率和首付比例的確定遵循因城施策原則，采用了全國(guó)、城市、銀行三層的定價(jià)機(jī)制。
而本次政策調(diào)整的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，簡(jiǎn)單地說(shuō)，是全國(guó)首套房貸都要遵守的下限。
“因城施策”自主確定房貸加點(diǎn)下限
需要需要注意的是，并不是各地執(zhí)行的都是上述首套房利率下限。
《通知》明確，在全國(guó)統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，央行、銀保監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。
央行各省分支機(jī)構(gòu)按照因城施策原則，指導(dǎo)省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，在全國(guó)政策下限基礎(chǔ)上，確定轄內(nèi)每個(gè)城市的貸款利率加點(diǎn)下限，這是本城市范圍內(nèi)都要遵守的下限，實(shí)踐中，多數(shù)城市直接采用了全國(guó)下限，沒(méi)有額外再做加點(diǎn)要求；銀行結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等，明確利率的定價(jià)規(guī)則，在各城市利率政策下限基礎(chǔ)上，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。
以上海為例，在2019年10月參考貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）的房貸利率新政落地后，上海執(zhí)行的房貸利率為首套個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR減20基點(diǎn)，二套個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+60基點(diǎn)。按當(dāng)時(shí)的5年期以上LPR報(bào)價(jià)計(jì)算，利率分別為4.65%和5.45%。隨著5年期以上LPR報(bào)價(jià)從4.85%一路降至4.65%，在上海購(gòu)入首套房的最優(yōu)利率固定在4.65%，二套房最低利率則隨LPR報(bào)價(jià)動(dòng)態(tài)調(diào)整為5.25%。
去年7月，上海首套房貸利率從4.65%調(diào)整至5%，增加了35基點(diǎn)，二套房貸利率從5.25%上調(diào)至5.7%，增加了45基點(diǎn)。
今年2月，滬上各銀行的首套房貸利率跟隨LPR變動(dòng)下降至4.95%，二套房貸利率5.65%。
“目前統(tǒng)一執(zhí)行的最優(yōu)利率是首套4.95%，二套5.65%，上海如何調(diào)整首套房最優(yōu)利率、力度有多大，還需要再等等。”滬上某股份制銀行零售業(yè)務(wù)部人士表示。
機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)5月LPR有望下調(diào)
本次調(diào)整，并不涉及公積金貸款和存量商業(yè)住房貸款，已經(jīng)“背上”房貸的想要享受到利率下調(diào)，可以“期待”本月20日公布的LPR。
可見(jiàn)的是，5月13日央行公布的最新數(shù)據(jù)顯示，4月住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。
居民貸款在非春節(jié)月份負(fù)增長(zhǎng)，除了疫情對(duì)消費(fèi)的沖擊，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，更反映出地產(chǎn)下行壓力，隨著前期政策的累積，5月LPR有望下調(diào)。
光大證券認(rèn)為，貨幣政策有望通過(guò)存量和增量政策工具，加快引導(dǎo)LPR報(bào)價(jià)利率下行，5月LPR有望調(diào)降。4月，央行通過(guò)降準(zhǔn)、上繳結(jié)存利潤(rùn)以及建立存款利率市場(chǎng)化調(diào)整機(jī)制，已經(jīng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)負(fù)債成本進(jìn)行了明顯壓降。向前看，央行有望繼續(xù)多措并舉降低金融機(jī)構(gòu)負(fù)債成本，引導(dǎo)社會(huì)融資成本繼續(xù)下行。
目前房地產(chǎn)需求端的預(yù)期弱化較為明顯，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)則需要出臺(tái)更多穩(wěn)定需求端預(yù)期的政策，包括因地制宜地適度放開(kāi)限購(gòu)政策、適度調(diào)降按揭貸款利率、給予剛需購(gòu)房者更多稅收優(yōu)惠等措施。”光大證券指出。
中信證券也認(rèn)為，5月LPR有望下調(diào)。央行在金融數(shù)據(jù)的答記者問(wèn)中提到，未來(lái)將“充分發(fā)揮貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率改革效能，發(fā)揮存款利率市場(chǎng)化調(diào)整機(jī)制作用，推動(dòng)降低銀行負(fù)債成本，進(jìn)而帶動(dòng)降低企業(yè)融資成本”?？紤]到央行在4月的存款改革使全國(guó)加權(quán)平均存款利率下降10bps，5月LPR利率有望下調(diào)。
國(guó)盛證券認(rèn)為，鑒于4月信貸社融大降，再結(jié)合央行第一季度貨幣政策報(bào)告指出“4月最后一周全國(guó)金融機(jī)構(gòu)新發(fā)生存款加權(quán)平均利率下調(diào)了10bp”，預(yù)計(jì)可能下調(diào)LPR（最快5月20日）；鑒于當(dāng)前市場(chǎng)利率已大幅走低（DR007降至1.55%附近），指向短期OMO/MLF利率下調(diào)的可能性不高。
責(zé)任編輯：鄭景昕 圖片編輯：蔣立冬