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臣財貸款網(wǎng)(https://loan.cngold.org/)8月26日訊，前幾天，一家房地產(chǎn)公司在上海拍下一塊地，創(chuàng)造了土地成交史上最貴的記錄。那么，這家公司現(xiàn)在的資產(chǎn)負債率是多少呢？89.83%。這資產(chǎn)負債率還比年初下降了63.6%！一般來說，房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負債率在70%到80%是比較正常的。

這家公司正是融信中國，它在8月17日以14.3萬/平方米的可售面積樓板價、139%的溢價率，拍下了上海內環(huán)里某商住地塊。未來，這塊土地上的房子售價超過15萬/平方米將是板上釘釘?shù)氖隆?/p>

銀行與地產(chǎn)商一丘之貉

這個例子告訴我們，高房價的直接原因是高地價。融信中國有這么多錢嗎？半年報告顯示，公司合約銷售收入132.20億元，凈利潤僅有10.17億元。顯然，自有資金不夠。截至6月30日，融信中國的有息負債額為257億元；其中，118億元來自證券市場，剩下來100多億元大部分來自銀行貸款。

現(xiàn)在，大家懂了吧，地王從何來？銀行給的錢！

這么說，房價高，怪銀行嘍？銀行也很為難：房企賺錢能力比其他企業(yè)強，借錢給房企，也是理性的選擇嘛；而且，我們對于拿地成本過高的房企，也要限制貸款了呢。

好消息好消息，銀行要從源頭限制房企高價拍地啦！此話怎樣？

8月24日，據(jù)21世紀經(jīng)濟報道披露：有股份行近期下發(fā)通知，要求原則上不支持地王、異地、純商業(yè)體和別墅項目；此前，還有一家華北股份行已下發(fā)通知，提示地王項目風險，“不做成本過高的項目”。

8月1日，據(jù)澎湃新聞披露：某股份制商業(yè)銀行近期下發(fā)的2016年房地產(chǎn)行業(yè)授信政策中明確，對于2015年三季度以后拿地且土地成本過高的項目，原則上不介入。

太陽底下沒有新鮮事。限制地王房企貸款，這個辦法早就被用過。

2010年1月，據(jù)華西都市報披露：記者從建設銀行內部人士處獲悉，在今年年初，總行給各地分行下發(fā)的文件中就明確要求“對地王項目不得予以支持”。

2010年2月，據(jù)新聞晨報披露：工商銀行明確表示，對“四證”不全或項目差錢的房企，以及存在囤地、捂盤行為的房企，將在信貸投放上進行 “封殺”，不再批新增貸款。據(jù)一名銀行人士透露，對于此前炙手可熱的“地王”項目，多數(shù)銀行目前在內部都有明確的規(guī)定，要盡量“回避”。

暗度陳倉：債權股權花樣多

那么，當年的“限貸”效果怎么樣？來看國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)：

非常遺憾，所謂限制“地王”貸款，并沒有讓房價上漲勢頭被控制住。原因是，銀行有辦法繞過監(jiān)管，不通過“貸款”，而是通過“股權投資”給房地產(chǎn)注入資金。

比如：萬科在北京要開發(fā)一個項目，暫時沒有足夠的錢，于是它在北京成立一個項目公司，這個公司的有100股股份，萬科自己留下20股，把其余80股賣出去。賣給誰呢？賣給銀行。銀行或者通過向公眾發(fā)行理財產(chǎn)品籌集資金，投資于這個項目公司的80股股份。同時，銀行與萬科約定：等項目開發(fā)完了，賺了錢，萬科就將80股股份買回來，同時給銀行一定回報。這樣，萬科獲得了資金，銀行也賺了錢。美哉！

不過，這種“明股暗債”的投資方式可能被禁止。銀監(jiān)會下發(fā)的《商業(yè)銀行理財業(yè)務監(jiān)督管理辦法》（征求意見稿）第35條規(guī)定：

面向公眾的商業(yè)銀行理財產(chǎn)品，不得直接或間接投資于境內上市公司公開或非公開發(fā)行或交易的股票及其受（收）益權，不得直接或間接投資于非上市企業(yè)股權及其受（收）益權。

這樣做，等于不給飯吃，強制從源頭讓房企減肥?？墒牵科蟮腻X包瘦了，房價就能降嗎？

房企瘦身，房價照樣漲

房企變窮的后果，有兩個可能：

1.缺錢——競爭不過有錢的房企——買不到地——新開發(fā)項目減少——新房減少——樓市供給減少——供給與需求差距加大——房價被抬高

2.缺錢——別的房企也缺錢——大家都不舍得花高價買地——拿地積極性降低——土地價格下降——拿地成本下降——房屋售價下降

前一種讓房價上漲，后一種讓房價下降，哪種更可能出現(xiàn)？

這要看不同的城市有不同的情況。央企、大型房企進駐的城市，他們肯定不缺錢。若一個城市只有一家不缺錢的房企，競爭對手都缺錢，那這一家就不必花大價錢買地，它的成本會小幅降低，但它可能更容易壟斷市場，房價可能微漲、也可能微降。

如果城市有多家大型房企，如樓市火爆一線城市，那此番調控影響不大，大家依然會拼命砸錢搶地。如果城市都是缺錢的中小房企，那就會出現(xiàn)第二種情況，房價很有可能下降?？蓡栴}是，都是中小房企的城市，一般都是三四線城市，房價本來就不高，銀行業(yè)不會限制他們貸款。

一線城市房企是市場的掌控者，被銀行限制貸款后，他們可能的做法是：

1.忍痛用高成本辦法融資——把成本轉移給買房人——房屋銷售價格上漲

2.提高期房的預售款額度——買期房要交更多訂金——變相等于房價上漲

當房子賣不出去時，房企如果還缺錢，為了迅速回收資金，很可能會選擇降價，薄利多銷。

總結一下，在火爆的一線城市里，即使房企變窮，也完全限不住房價上漲。指望銀行限貸能控房價，無異于緣木求魚。想在一線城市買房？做個好夢吧各位！

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