銀行房產(chǎn)抵押貸款主要分為經(jīng)營性抵押貸款和消費類抵押貸款，經(jīng)營性抵押貸款目前最低可以做到3.85%，10年期先息后本。

等額本息：抵押貸款的等額本息還款，并不是簡單地每月固定還款額（本金+利息），常見的3年、5年期的抵押貸款，等額本息還款一般是分攤20年。

等額本金：等額本金每月歸還固定本金，也就是將貸款總額平均分配到了每個月。前期還款壓力較大，總利息相對較少。但在抵押貸款中，很少有等額本金的還款方式，這里就不多講了。

先息后本就是先還利息后還本金，但先息后本又分為中途不歸還本金和中途歸還本金兩種。

中途不歸本：比如，抵押貸款100萬，利率4.9%，5年期先息后本；第1-59期月供利息：100*4.9%*5÷60期=4083.33元第60期還款：月供（4083.33元）+本金（100萬）=104083.33元

中途歸本：在先息后本的還款方式中，一些銀行會要求每年或者每半年歸還部分本金。比如，每年歸本5%。

以經(jīng)營性抵押貸款50萬，年利率3.85%，10年期先息后本為例：

先息后本：1600元/月（月還款利息，本金10年到期歸還）

以消費類抵押貸款50萬，年利率5.6%，等額本金或者等額本息為例：等額本金月還款：首月6500元（本金加利息），之后每月隨著本金減少遞減，總利息：141166元等額本息月還款：5451元/月（本金加利息），總利息：154134元