房產(chǎn),是大部分中國人家庭的最重大資產(chǎn),關(guān)于房產(chǎn)的買賣,一個(gè)正確的決策,會(huì)讓一個(gè)家庭由窮變富,一個(gè)錯(cuò)誤的決策,會(huì)讓一個(gè)家庭由富變窮或錯(cuò)失富裕的機(jī)會(huì)。
2022年5月20日,中國人民銀行發(fā)布最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR):1年期LPR為3.7%,5年期以上LPR為4.45%。即,房貸基準(zhǔn)利率從4.65%降至4.45%,經(jīng)此調(diào)整,首套房利率從5.2%降至5.05%,二套房從5.4%降至5.25%。房貸利率下降了,對(duì)購房者說絕對(duì)是利好消息,那么,現(xiàn)在可以買房了嗎?
房貸利率調(diào)整變化
2020年7月,首席財(cái)經(jīng)參考發(fā)表了《中國房?jī)r(jià)真的不會(huì)跌!》一文,從中我們可以清晰地了解房貸利率變化了,該不該出手購房,需要算一算。
1.判斷一個(gè)投資品有沒有泡沫,我們必須要有一個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn),否則我們就無從下手。而用來衡量房?jī)r(jià)有無泡沫的通用指標(biāo),就是租金收益和持有成本。我們把錢放在銀行理財(cái),有4%的收益,從銀行貸款買房子,貸款的基準(zhǔn)利率是4.9%,所以我們持有房產(chǎn)是有成本的。如果你用自己的錢買房,你的持有成本就是4%,如果你貸款買房,你的持有成本就是4.9%,不管你是不是全款買房,你的持有成本都不是0,這一點(diǎn)你必須要搞清楚。然后,我們來看一看房子這個(gè)資產(chǎn)的出租收益,一線城市的出租收益普遍在1.5%左右,二線城市的出租收益普遍在2%左右,三四線城市則在3-4%左右。
2.我用4-4.9%的成本,冒著房?jī)r(jià)下跌損失本金的風(fēng)險(xiǎn),去買一個(gè)出租收益在2%左右的資產(chǎn),這不是在倒貼錢嗎,如果房?jī)r(jià)不漲,每年倒虧3%。海外城市動(dòng)輒4%,5%甚至6%以上的租金回報(bào)率,幾倍于中國熱點(diǎn)城市,日本東京各區(qū)的租金收益,普遍在5-7%左右,而日本的房貸利率,僅為1.5%,收益剪刀差為全球之冠。
住房建設(shè)
3.縱觀中國15年來的出租回報(bào)率,在2004年的時(shí)候,住房出租回報(bào)率還可以達(dá)到6%以上,而到了2019年,住房出租回報(bào)率已經(jīng)跌到了2%。2%的出租回報(bào)率,萬萬支撐不起5%的持有成本,這是在賭每年房?jī)r(jià)上漲必然超過3%,如果不漲,就會(huì)帶來恐怖的拋盤,哪怕房?jī)r(jià)腰斬,出租回報(bào)率也只能回到4%。
4.而現(xiàn)在很多一線城市的房租收益率僅為1.5%,持有成本高達(dá)5%以上,加上1%的風(fēng)險(xiǎn)收益,房租收益要到6%才算持平。這些一線城市要么房?jī)r(jià)腰斬再腰斬,要么房租翻倍再翻倍,否則是沒辦法做到收益率平衡的。居民可支配收入沒有翻倍再翻倍,想讓房租大漲特漲的可能性,幾乎為零,而政府也不允許房?jī)r(jià)腰斬再腰斬。問題再次陷入死結(jié),好像解決不了,要么就大家僵持著,看誰先頂不住。
5.但實(shí)際上,我們還可以有另外一種辦法來解決這個(gè)問題,那就是降低持有成本。怎么降低持有成本,很簡(jiǎn)單,降息。你剛才不是說出租收益率2%,持有成本5%,收益率不匹配么?泡沫很大么?你不用房?jī)r(jià)腰斬,也不用房租翻倍,我直接把房貸利率給你降低到2%,你的收益率不就匹配了,泡沫不就沒有了么?你會(huì)說,哇,房貸利率怎么可能這么低?怎么不可能這么低,日本的房貸利率是1.5%,香港的房貸利率是2%,全世界論房貸利率,比中國高的還真沒幾個(gè)。美國這幾年加息多次,目前的基準(zhǔn)利率也才2.25%-2.5%,而中國的基準(zhǔn)利率高達(dá)4.9%,印了這么多錢都沒把中國的貸款利率給壓下去,可想而知中國到底有多缺資本。
房貸利率
6.二線城市的房租目前是2%,貸款利率通常是基準(zhǔn)利率上浮10%,大概是5.5%,很多人說泡沫太大。那我把房貸利率從上浮10%改為直接打7折,也就是把利率降低到3.5%,請(qǐng)問泡沫還大不大了,如果期間再多橫盤個(gè)五年,居民收入和房租,都再上升個(gè)50%呢,那房租收益就到3%了,請(qǐng)問這時(shí)候泡沫還大不大了。如果情況嚴(yán)重失控的時(shí)候,一狠心直接房貸打5折,2.45%的貸款利率放出去,這簡(jiǎn)直就是在送錢啊,房?jī)r(jià)不應(yīng)聲暴漲才見鬼呢。
7.這幾年對(duì)房?jī)r(jià)的打壓太狠,讓房?jī)r(jià)真的漲不動(dòng)了,所以這幾年不建議大家去購買投資房,房貸利率一個(gè)勁地提升,房?jī)r(jià)疲態(tài)盡顯,又不是急著娶老婆,買投資房干嘛,不如等一等。但是過幾年,一旦房貸利率降低到某一個(gè)程度,降低了收益剪刀差,讓買房的風(fēng)險(xiǎn)降低,收益提升,我會(huì)立刻出手購房。
8.至于剛需房,那還是買吧,省幾年的利息錢沒啥意義,結(jié)婚第一,對(duì)于剛需而言,漲跌其實(shí)都和你無關(guān),都是紙上富貴,你也落袋不了,所以夠錢就買,越早越好。但是,你真的不用擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)崩盤,所謂租金收益過低,房?jī)r(jià)泡沫過大,那其實(shí)根本不是問題,我們不需要房?jī)r(jià)跌,也不需要房租漲,直接把房貸利率降下去,一切問題都迎刃而解。
9.根據(jù)理解,舉例:購買二套投資房,從現(xiàn)金流角度算一筆賬,假如你現(xiàn)在有50萬(三年期以上存款利率3%計(jì)),準(zhǔn)備買套100萬的房子(貸需款50萬,貸款利率5%計(jì)),單價(jià)1.5萬元/平米,購房面積為66.67平米,租金2000元/月。(1)不買房,50萬元存三年以上,現(xiàn)金流每年50*3%=1.5萬元;(2)買房,貸款利息支出50*5%=2.5萬元,自有50萬無利息收入,少1.5萬元,房租收入2000*12=2.4萬元,現(xiàn)金流為-2.5-1.5+2.4=-1.6萬元。為彌補(bǔ)1.6萬元現(xiàn)金流,房?jī)r(jià)最低漲幅為1.6%。請(qǐng)根據(jù)實(shí)際計(jì)算,所列數(shù)據(jù)僅供參考理解,算得不對(duì)的話,歡迎批評(píng)指正。
關(guān)于房貸利率調(diào)整對(duì)購房的影響,還有哪些呢?歡迎發(fā)表評(píng)論。