09月27日訊，近日，上海銀監(jiān)局下發(fā)《上海銀監(jiān)局辦公室關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范轄內(nèi)商業(yè)銀行與房地產(chǎn)中介機構(gòu)業(yè)務(wù)合作管理的通知》，進(jìn)一步規(guī)范銀行業(yè)金融機構(gòu)與房地產(chǎn)中介結(jié)構(gòu)業(yè)務(wù)的合作管理。接近銀監(jiān)的人士表示，該《通知》的下發(fā)是為了重申此前上海市政府下發(fā)的樓市“325新規(guī)”。新規(guī)嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)從事首付貸、過橋貸以及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場外配資金融業(yè)務(wù)，對各類非正規(guī)金融機構(gòu)為房產(chǎn)交易提供各種形式金融業(yè)務(wù)行為，開展專項整治。 此次下發(fā)的《通知》進(jìn)一步強化了對房地產(chǎn)中介機構(gòu)業(yè)務(wù)合作資質(zhì)的審核，并實施了黑名單制度。一旦房地產(chǎn)中介機構(gòu)存有《通知》規(guī)定的五類違規(guī)行為則列入黑名單，并報送上海市銀行同業(yè)公會。其中包含此前市場多次嚴(yán)打的“首付貸”、“尾款”等融資服務(wù)、制造虛假按揭、套取銀行信用等違規(guī)做法。
同時，本報記者從商業(yè)銀行相關(guān)人士處獲悉，部分商業(yè)銀行在上周五就已經(jīng)下發(fā)了上述《通知》，未來商業(yè)銀行對“黑名單”上的中介將停止新增業(yè)務(wù)合作，僅維持存量業(yè)務(wù)。
該政策的出臺在一定程度上體現(xiàn)了銀監(jiān)部門正式“撒大網(wǎng)”，這對于市場的規(guī)劃具有積極作用，銀行網(wǎng)點后續(xù)的經(jīng)營壓力將會增加，但勢必利好此類商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)規(guī)范。
商業(yè)銀行設(shè)立房產(chǎn)中介合作黑名單
《通知》要求商業(yè)銀行進(jìn)一步加強對合作房地產(chǎn)中介機構(gòu)的資質(zhì)審核，實施業(yè)務(wù)合作準(zhǔn)入和名單制管理，不得與未在房地產(chǎn)主管部門備案的房地產(chǎn)中介機構(gòu)開展業(yè)務(wù)合作。
同時設(shè)立了五類違規(guī)行為，并明確指出，一旦房產(chǎn)中介機構(gòu)存在違規(guī)行為之一，則商業(yè)銀行立即終止與其合作關(guān)系，并將其列入黑名單，報送上海市同業(yè)公會。
這五類違法行為分別為：中介機構(gòu)或其員工為購房人提供或參與提供首付款或尾款等融資服務(wù)；中介機構(gòu)或其員工曾制造或參與制造假按揭，或存在其他重大信用瑕疵，可能危及銀行信貸安全；出現(xiàn)經(jīng)營狀況惡化影響業(yè)務(wù)推薦能力，或發(fā)生欺詐和套取銀行信用等不良行為；向商業(yè)銀行推薦的個人住房貸款中，集中爆發(fā)不良貸款；發(fā)布未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人書面委托的房源信息，隱瞞抵押等影響房屋交易的信息，房源信息不安規(guī)定發(fā)布和撤出。
多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，在上述多個違規(guī)行為中最為重要的還是第一條，即遏制首付貸以及尾款等融資服務(wù)。
在《通知》下發(fā)之前，《第一財經(jīng)日報》記者曾經(jīng)走訪在過去一年因為首付貸等過橋貸款而被推向輿論風(fēng)口的鏈家房地產(chǎn)中介，相關(guān)中介工作人員表示，鏈家目前已經(jīng)停止了相關(guān)業(yè)務(wù)，但是在實際售樓的過程中依然有不少的購房者詢問相關(guān)業(yè)務(wù)，其中以二套房購買者為主。本報記者從接近鏈家的人士處獲悉，在過去一年，鏈家通過相關(guān)過橋貸款資金業(yè)務(wù)盈利約達(dá)20個億，可謂盆滿鍋滿。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，《通知》的下發(fā)并非針對中介機構(gòu)，更多針對商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)規(guī)范。部分商業(yè)銀行疏于審查，也是資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場的原因之一。
此外，該規(guī)定具有較強的指向性，即認(rèn)為中介機構(gòu)是目前違規(guī)信貸的“發(fā)源地”，所以該類政策背后實則是給中介列了多種操作邊界，從操作指引角度看，商業(yè)銀行后續(xù)操作能夠有規(guī)律和指引可循。
一位接近上海銀監(jiān)局的人士表示，該政策的出臺也是為了重申在2016年3月25日上海市政府下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干意見的通知》，即“325新政”。新政指出，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)從事首付貸、過橋貸以及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場外配資金融業(yè)務(wù)，對各類非正規(guī)金融機構(gòu)為房產(chǎn)交易提供各種形式金融業(yè)務(wù)行為，開展專項整治。
“前兩天一位房地產(chǎn)開發(fā)商老總還在約我，讓我教教他如何做房地產(chǎn)金融?！币晃粡氖路康禺a(chǎn)金融的高管人士對《第一財經(jīng)日報》記者表示，雖然房地產(chǎn)金融處于調(diào)整期，但在過去一年中，大量的開發(fā)商、中介機構(gòu)正在以不同的形式殺入房地產(chǎn)市場，而此前部分遭遇嚴(yán)打的中介機構(gòu)也正在尋找機會試圖重新介入該市場。
黑名單如何落地
嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步指出，從實際情況看，還要提防“打擦邊球”的做法，比如說中介本身可能不參與此類資金，但中介可以暗示購房者去利用此類模式，類似信用卡透支、消費貸等。這樣一來，商業(yè)銀行和中介可能都有理由去做，甚至可以用其他人的名義去獲取此類貸款等，這些都是需要提防的。
對于首付貸和尾款等相關(guān)項目的融資，在后續(xù)操作層面，除中介機構(gòu)外，其他機構(gòu)也需要強化審查，包括微信、APP理財工具等。
在商業(yè)銀行層面，《通知》下發(fā)并不代表商業(yè)銀行將干涉房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，而是對房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)進(jìn)行排查。一位業(yè)內(nèi)人士表示，此類排查通常會采取抽樣調(diào)查的方式，全部排查受制于成本較高的原因，并不現(xiàn)實。
另一種排查方式則是查找目前辦理貸款的購房者的貸款記錄，如果貸款記錄頻繁，比如超過三次，則可對近期的貸款繼續(xù)排查，即查找是否有部分非房地產(chǎn)方面的貸款記錄等。
本月初，因?qū)彶槭赘犊畈粐?yán)格而吃罰單的先例已經(jīng)在蘇州出現(xiàn)。2016年9月6日，蘇州銀監(jiān)局開出25萬元的罰單，工商銀行蘇州分行成為首個因首付款審查不嚴(yán)吃罰單的銀行機構(gòu)。罰單中給出的違規(guī)事實描述為：對借款人首付款來源審核不嚴(yán)，未發(fā)現(xiàn)部分首付款來源于開發(fā)商，導(dǎo)致個別個人住房按揭貸款實際首付款比例不足。
2016年8月，住建部等七部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》，明確規(guī)定中介機構(gòu)提供住房貸款代辦服務(wù)的，應(yīng)由委托人自主選擇金融機構(gòu)，不得將金融服務(wù)與其他服務(wù)捆綁，且中介機構(gòu)不得提供或與其他機構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)金融產(chǎn)品和服務(wù)，不得向金融機構(gòu)收取或變相收取返傭等費用等。