我國(guó)個(gè)人住房貸款壞賬水平仍處低位房貸回收銀行壓力不大

光大銀行北京朝陽(yáng)區(qū)某支行負(fù)責(zé)貸款業(yè)務(wù)的經(jīng)理于先生告訴記者，在辦理房屋抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)，商業(yè)銀行一般委托第三方評(píng)估公司對(duì)房屋進(jìn)行估價(jià)，并出具評(píng)估報(bào)告。“拿北京地區(qū)來(lái)說(shuō)，一般二手商品房的評(píng)估值是市場(chǎng)價(jià)的80%―90%，對(duì)于企圖高估騙貸的，基本逃不過(guò)銀行和房管部門(mén)兩個(gè)關(guān)口?？陀^的估價(jià)，直接關(guān)系著銀行處置抵押物時(shí)，能否順利收回貸款，因此銀行對(duì)于數(shù)據(jù)的真實(shí)性要求很?chē)?yán)?！彼f(shuō)。

“一些客戶(hù)對(duì)房貸杠桿率的計(jì)算并不準(zhǔn)確。”招商銀行北京某支行理財(cái)經(jīng)理張蒙認(rèn)為。以?xún)沙墒赘稙槔蛻?hù)認(rèn)為銀行要拿出房屋市場(chǎng)價(jià)八成的資金，也就是4倍杠桿，在股市中，相當(dāng)于兩個(gè)跌停板就要被強(qiáng)行平倉(cāng)，看上去風(fēng)險(xiǎn)巨大。“但是由于有評(píng)估價(jià)、網(wǎng)簽價(jià)等作為上限制約，銀行實(shí)際不會(huì)放貸這么多錢(qián)?！彼f(shuō)。

張蒙給記者算了一筆賬，“比如市場(chǎng)價(jià)為100萬(wàn)元的二手住宅，簡(jiǎn)單計(jì)算，評(píng)估價(jià)90萬(wàn)元，北京地區(qū)購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房的首付款比例不低于35%，也就是說(shuō)，銀行最多給65%，即58.5萬(wàn)元貸款”。

不少人關(guān)心，在房貸的存續(xù)期內(nèi)，面對(duì)可能出現(xiàn)的借款人收入、房屋價(jià)格變化等情況，銀行是否有相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施？

在某股份制商業(yè)銀行的個(gè)人住房抵押貸款合同上，記者注意到，銀行對(duì)于上述問(wèn)題均有詳細(xì)的防范措施。在借款人不能按照約定還款時(shí)，合同規(guī)定，“借款人應(yīng)接受貸款人對(duì)有關(guān)個(gè)人財(cái)務(wù)情況的監(jiān)督；如借款人未能履行合同規(guī)定的各項(xiàng)義務(wù)，貸款人有權(quán)要求借款人提前歸還貸款”。

對(duì)于房屋市場(chǎng)價(jià)值變動(dòng)的情況，合同規(guī)定，“抵押期間，抵押物價(jià)值減少的，貸款人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押物的價(jià)值，或提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保，費(fèi)用由抵押人承擔(dān)。抵押人不恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值也不提供擔(dān)保的，貸款人有權(quán)要求借款人提前清償債務(wù)”。

在銀行咨詢(xún)抵押貸款業(yè)務(wù)的萬(wàn)先生向記者表達(dá)了自己的擔(dān)憂(yōu)：“假如300萬(wàn)元的房子拿去抵押，后來(lái)市場(chǎng)價(jià)跌了10%，也就是30萬(wàn)元，真的要補(bǔ)上這些錢(qián)么？”

“合同規(guī)定只是說(shuō)在出現(xiàn)有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，銀行有權(quán)進(jìn)行這樣的處置，這是最壞的打算，特別是補(bǔ)足抵押物差價(jià)這一條，現(xiàn)實(shí)操作中鮮有執(zhí)行?！庇诮?jīng)理向記者透露，按目前的情況，只要借款人能夠按約定還款，不論房屋價(jià)格、個(gè)人收入如何變動(dòng)，銀行都不會(huì)要求補(bǔ)差價(jià)或拍賣(mài)房子。

一般只有當(dāng)借款人難以?xún)斶€貸款時(shí)，房屋才會(huì)被拍賣(mài)。“近年來(lái)，由于房地產(chǎn)價(jià)格普遍上行，多數(shù)抵押物的購(gòu)置價(jià)遠(yuǎn)低于現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)，除去個(gè)別地區(qū)房?jī)r(jià)跌幅較大的特例，多數(shù)抵押物處置情況還是理想的。”一位業(yè)內(nèi)人士介紹說(shuō)。

資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的推出又為銀行處置回收房貸添了新工具。今年9月份，由建設(shè)銀行發(fā)起的規(guī)模為15.6億元的“建鑫2016年第二期不良資產(chǎn)支持證券”問(wèn)世，這是國(guó)內(nèi)首單個(gè)人房貸不良資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

中債資信結(jié)構(gòu)融資一部的分析師王令哲認(rèn)為，該舉措拓寬了銀行不良資產(chǎn)處置渠道，能提高機(jī)構(gòu)處置不良貸款的專(zhuān)業(yè)性、規(guī)范性以及資本利用率，還能夠引入包括銀行、基金、券商、資產(chǎn)管理公司、外資機(jī)構(gòu)等一系列投資者，有助于進(jìn)一步拓展不良貸款處置市場(chǎng)的資金來(lái)源，提高不良處置市場(chǎng)消化和容納能力，分散銀行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。