近日，一則提前還房貸要交1%的違約金的新聞，迅速引發(fā)網(wǎng)友熱議。
8月1日，交通銀行在官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于個人按揭類貸款、個人線上貸款抵押貸(消費)提前還款補償金收費調(diào)整的公告》（以下簡稱《公告》）顯示，調(diào)整后，個人按揭類貸款(包括個人住房貸款、個人商業(yè)用房貸款、個人廠房貸款)及個人線上抵押貸(消費)，提前還款補償金收取具體以貸款合同中約定為準，補償金比例為提前還款本金金額的1%。在合同約定基礎(chǔ)上，各地分行具有補償金優(yōu)惠減免權(quán)限。
網(wǎng)友質(zhì)疑：貸款合同簽訂為什么一方可以改條款？
《公告》顯示，針對調(diào)整前的收費標準，交通銀行將之分為兩種情況。第一種為部分提前還款補償金。每年可免收補償金進行部分提前還款一次，從第二次開始，收取部分提前還款補償金，補償金額為當次提前還款本金金額的1％。
第二種為全部提前還款補償金（只適用于普通貸款，不適用于循環(huán)貸款）。如果是貸款期限2年（含）以上5年（含）以下，并在1年內(nèi)全部提前還款，或者是貸款期限5年以上，并3年內(nèi)全部提前還款的，均收取當次提前還款本金金額的1％。
事實上，《公告》一經(jīng)發(fā)布，網(wǎng)上就炸開了鍋，網(wǎng)友們對此議論紛紛——
“必須讓我把利息賺夠了才允許你還錢”“剛需者想提前還點是減少點壓力，提前還你又多收利息，沒錢還又收別人的房”“霸王條款”……
據(jù)了解，提前還款補償金一般是針對借款方在貸款未到期之前進行還款的行為所收取的一種補償費用，也可以理解為是另一種形式的提前還款違約金。
一般來說，提前還款包括提前全部還款、提前部分還款且貸款期限不變、提前部分還款的同時縮短貸款期限三種情況。
至于有些銀行為何會收取提前還款補償金，張兵分析，對于銀行而言，個人按揭類貸款期限較長、抵押物充足，屬優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、便于管理，而提前還款將直接增加銀行的業(yè)務管理程序，也將導致銀行資金用途和管理的變化，對銀行貸款業(yè)務產(chǎn)生重要影響。補償金的收取可以在一定程度上作為借款人提前還貸的考量因素，減少提前還貸規(guī)模性發(fā)生，便于銀行業(yè)務管理。
據(jù)了解，目前，個人住房按揭貸款仍然是各大銀行的重要業(yè)務板塊。根據(jù)交通銀行2021年年報顯示，截至2021年末，交通銀行的個人住房按揭貸款余額為14895.17億元，較上年末增長15.13%。
何紅藝表示，具體可以區(qū)分出兩種情況：一、若在購房者與銀行簽訂的《按揭貸款合同》中，并無關(guān)于提前還房貸收取補償金的約定，此時增加關(guān)于提前還款補償金的約定，有違合同約定。二、若在購房者與銀行簽訂的《按揭貸款合同》中，有關(guān)于提前還房貸收取補償金的約定，但在實際執(zhí)行時并無收取補償金，此種情況屬于對原合同條款的變更，應當按照有利于購房者的角度解釋。
銀行回應“撤下公告”：后續(xù)會做好政策解釋工作
事實上，近兩年來，由于多種因素，是否需要提前還房貸、提前還房貸是否劃算等問題，正成為民眾熱議的話題。
央行數(shù)據(jù)顯示，今年3月新發(fā)放個人住房貸款利率為5.42%，遠超銀行定期存款利率和低風險理財產(chǎn)品利率。房貸利率高，理財收益低，是提前還房貸的重要原因。
有銀行人士透露，補償金收取門檻的調(diào)整或與當前提前還款增多，新增個人住房貸款業(yè)務減少有關(guān)。
央行數(shù)據(jù)還顯示，2022年上半年，住戶貸款只新增了2.18萬億，相當于2019年上半年的58%，相當于2021年上半年的48%。主要由房貸構(gòu)成的“住戶中長期貸款”，2022年上半年只新增了1.56萬億，是最近4年最低的。
法治網(wǎng)研究院注意到，8月2日晚間，交通銀行官網(wǎng)已撤下相關(guān)公告。
交通銀行相關(guān)人士接受媒體采訪表示，目前，該公告確實已經(jīng)撤下，總行后續(xù)會進一步做好政策解釋工作。本次公告是為了進一步規(guī)范收取提前還款補償金行為，賦權(quán)分行按照總行統(tǒng)一規(guī)定和標準，結(jié)合各地實際情況靈活掌握，以更好地滿足客戶需求。各地分行會結(jié)合當?shù)氐氖袌銮闆r制定相關(guān)政策，與主流同業(yè)政策總體保持一致，具體以貸款合同約定為準。
對此，刁紅提醒，銀行應按照法不溯及既往原則，新出臺的貸款政策不能拘束既定借款合同，對政策出臺后新的借款合同方發(fā)生效力。當然，借貸行為屬平等民事主體間的法律關(guān)系，只有達成合意方能簽署。銀行應考慮恢復提前還貸違約金政策能否得到社會認同感，對后續(xù)借款行為是否帶來障礙，應加強宣傳解釋工作，并有過渡期安排。
刁紅還表示，借款人也應慎重考慮貸款期限，如果借款人在簽約時就已經(jīng)考慮可能會提前還貸，完全可以根據(jù)實際情況商議確定適合的貸款期限，沒有必要冒險簽約后違約。既然已經(jīng)簽署，就應該按照約定履行，如果提前結(jié)束借款行為，則應該按照約定承擔違約責任。