圖源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意


日前，新加坡三部門(mén)聯(lián)合宣布了一系列措施來(lái)冷卻其飆漲11個(gè)月的房地產(chǎn)市場(chǎng)，


當(dāng)?shù)貢r(shí)間12月15日，新加坡財(cái)政部、國(guó)家發(fā)展部和金融管理局聯(lián)合發(fā)布多項(xiàng)管控房地產(chǎn)行業(yè)的措施，其中包括提高印花稅和收緊貸款限制，重點(diǎn)冷卻私人住宅和組屋轉(zhuǎn)售市場(chǎng)的熱度。


疫情影響之下，全球多國(guó)房?jī)r(jià)在貨幣政策、財(cái)政刺激等方面的影響因素下，普遍上漲。其中美國(guó)飆升的房?jī)r(jià)也備受市場(chǎng)關(guān)注，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）今年8月份發(fā)布報(bào)告指出，在該協(xié)會(huì)追蹤的183個(gè)美國(guó)大都會(huì)區(qū)中，有182個(gè)地區(qū)的單戶成屋銷售價(jià)格中值較上年同期有所上升，其中94%的都會(huì)區(qū)房?jī)r(jià)中值較上年同期上漲了10%以上。


新加坡三部門(mén)出手冷卻樓市


新加坡當(dāng)?shù)貢r(shí)間12月15日晚間，新加坡財(cái)政部、國(guó)家發(fā)展部和金融管理局聯(lián)合發(fā)布多項(xiàng)措施，意圖冷卻該國(guó)連漲了11個(gè)月的房地產(chǎn)市場(chǎng)。


“盡管受到新冠疫情影響，私人住宅和公共住房轉(zhuǎn)售市場(chǎng)一直很活躍?！毙录悠抡诼暶髦蟹Q，自2020年第一季度以來(lái)，私人住房?jī)r(jià)格上漲了約9%，而公共住房轉(zhuǎn)售單價(jià)上漲了約15%。


新加坡財(cái)政部、國(guó)家發(fā)展部和金融管理局在聯(lián)合新聞稿中稱，此次發(fā)布的措施包括提高額外買(mǎi)方印花稅率 (ABSD)、收緊總債務(wù)償還率 (TDSR) 門(mén)檻以及降低住房和發(fā)展委員會(huì) (HDB) 貸款的貸款價(jià)值比 (LTV) 限額。主要有下：


* 針對(duì)本國(guó)公民：購(gòu)買(mǎi)第二套住房的額外印花稅率從12%提高到 17%；對(duì)于第三套及以上住房，稅率從15%提高到25%；


* 針對(duì)永久居民：購(gòu)買(mǎi)第二套房的額外印花稅率從15%上調(diào)至25%，第三套及以上房產(chǎn)，稅率從15%上調(diào)至30%；


* 針對(duì)外國(guó)公民：印花稅率從20%上調(diào)至30%；


* 針對(duì)非個(gè)人買(mǎi)家/實(shí)體：印花稅率從25%增加到35%


* 總償債比率門(mén)檻從60%收緊至55%，自12月16日起生效，即個(gè)人每月總貸款支付，包括抵押貸款，不能超過(guò)個(gè)人總收入的55%。


新加坡政府方面表示，近幾個(gè)季度以來(lái)，當(dāng)局持續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，并且發(fā)現(xiàn)即使新冠疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成了一些阻礙，但是地產(chǎn)行業(yè)熱度并未減退，其中私人住宅和組屋轉(zhuǎn)售市場(chǎng)被持續(xù)涌入。


據(jù)了解，距離上一次新加坡當(dāng)局調(diào)控額外買(mǎi)方印花稅 (ABSD) 利率已經(jīng)過(guò)了三年多的時(shí)間，很顯然，此番再度強(qiáng)力出手調(diào)控樓市，體現(xiàn)了該國(guó)政府對(duì)于房?jī)r(jià)的飆漲的隱憂。


新加坡三部門(mén)在聯(lián)合聲明中還稱，如果放任不管，價(jià)格可能會(huì)跑在經(jīng)濟(jì)基本面之前，并增加隨后出現(xiàn)不穩(wěn)定調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。此外，借款人容易受到未來(lái)幾年利率可能上升的影響。


值得注意的是，新加坡金管局近日發(fā)布的《金融穩(wěn)定評(píng)估》報(bào)告顯示，該國(guó)過(guò)去一年里家庭債務(wù)增長(zhǎng)6.8%，而房貸是家庭債務(wù)增長(zhǎng)的主要因素。“一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)受到?jīng)_擊，房?jī)r(jià)回調(diào)，國(guó)內(nèi)需求降低，隨之而來(lái)的不良貸款增加會(huì)影響銀行系統(tǒng)，削弱銀行向其他部門(mén)提供信貸的能力?！眻?bào)告中稱。


全球房?jī)r(jià)漲勢(shì)洶洶


著眼全球，疫情之下，全球多國(guó)房?jī)r(jià)在貨幣政策、財(cái)政刺激等方面的影響因素下，普遍顯示上漲。


今年一季度末，就有多份報(bào)告指出，多國(guó)樓市陷入火熱境況。比如，歐洲、美國(guó)、加拿大和亞太部分國(guó)家和地區(qū)房?jī)r(jià)飆升，有分析人士指出，這背后的主要原因是低利率和貨幣寬松。全球房地產(chǎn)咨詢公司萊坊國(guó)際（Knight Frank）也在今年6月份全球房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告中指出，截至今年3月份的12個(gè)月，全球平均房?jī)r(jià)上漲7.3%，為2006年第四季度以來(lái)最大漲幅。


放眼亞太地區(qū)來(lái)看，新加坡房?jī)r(jià)在一季度時(shí)就表現(xiàn)得上漲最快，漲幅為6.1%；韓國(guó)位列其后，漲幅達(dá)5.8%；緊接著是日本，漲幅為5.7%。一季度時(shí)，土耳其房?jī)r(jià)漲幅位居榜首，上漲32個(gè)百分點(diǎn)；新西蘭緊隨其后，房?jī)r(jià)上漲22.1個(gè)百分點(diǎn)；同期，美國(guó)房?jī)r(jià)漲幅位居第五，上漲13.2個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下自2005年12月以來(lái)的最大漲幅。


“從拜登總統(tǒng)的稅收提議，到整個(gè)拉丁美洲新的財(cái)富稅，再到新西蘭投資者新的資本利得稅，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)都面臨著挑戰(zhàn)，因?yàn)闆Q策者希望通過(guò)提高稅收來(lái)填補(bǔ)因新冠疫情而加劇的赤字?！比R坊國(guó)際（Knight Frank）分析指出，稅收和監(jiān)管環(huán)境將在2021年發(fā)生根本性變化，“因此，意大利、瑞士和摩納哥等提供統(tǒng)一稅率或一次性征稅制度的市場(chǎng)將更具吸引力。”報(bào)告中稱。


“出于隔離需求或者成本原因，郊區(qū)及成本較低的城市住房需求增加?！庇忻绹?guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，目前美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮較穩(wěn)定，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)也較小，而疫情是當(dāng)下房?jī)r(jià)走高的主要原因所在。不過(guò)，加拿大皇家銀行的經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示，當(dāng)前樓市已經(jīng)過(guò)熱，出現(xiàn)買(mǎi)家扎堆和炒房等現(xiàn)象，而表明樓市趨勢(shì)即將向下的信號(hào)亦有出現(xiàn)。


美國(guó)房?jī)r(jià)一路狂飆


備受矚目的是，美國(guó)一些地區(qū)房?jī)r(jià)也正在屢創(chuàng)新高，而今年以來(lái)，全美房?jī)r(jià)總體呈現(xiàn)大幅攀升。


自疫情以來(lái)，美國(guó)政府相繼出臺(tái)一系列措施以提振經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，在失業(yè)救濟(jì)金、家庭紓困金等補(bǔ)貼的發(fā)放下，美國(guó)居民個(gè)人收入有所提高，也由此提升了美國(guó)民眾的購(gòu)房等支出意愿。


有報(bào)告指出，由于低利率和遠(yuǎn)程辦公的增加刺激了新的購(gòu)房需求，房?jī)r(jià)攀升，“而由于潛在賣(mài)家取消或推遲了搬遷計(jì)劃，市場(chǎng)上的房屋庫(kù)存有所下降”。實(shí)際上，由于強(qiáng)勁的需求繼續(xù)壓倒待售房屋的供應(yīng)，美國(guó)幾乎每個(gè)角落第二季度的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)飆升。


全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）8月份報(bào)告顯示，在該協(xié)會(huì)追蹤的183個(gè)美國(guó)大都會(huì)區(qū)中，有182個(gè)地區(qū)的單戶成屋銷售價(jià)格中值較上年同期有所上升，其中94%的都會(huì)區(qū)房?jī)r(jià)中值較上年同期上漲了10%以上。


諾貝爾獎(jiǎng)得主、經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特·席勒也多次表達(dá)了對(duì)美國(guó)當(dāng)前樓市狀況的不安?！盎仡欉^(guò)去百年，實(shí)際房?jī)r(jià)從來(lái)沒(méi)有這么高過(guò)。我不認(rèn)為央行政策可以解釋這一切”。他坦言，當(dāng)前美國(guó)投資者在房地產(chǎn)、股票和加密貨幣，特別是房地產(chǎn)領(lǐng)域存在“狂野西部”心態(tài)，


不過(guò)，疫情籠罩陰云仍未散去，今年美國(guó)許多上班族仍保持在家辦公的狀態(tài)。而由疫情產(chǎn)生的換房需求會(huì)繼續(xù)刺激房產(chǎn)市場(chǎng)，比如受疫情影響而延后購(gòu)房的群體，需要為在家辦公和遠(yuǎn)程上課提供更大空間的家庭，以及想要減少接觸病毒可能性的住戶等。


美國(guó)加利福尼亞州Norada房地產(chǎn)投資公司也在早前的一份報(bào)告中指出，市場(chǎng)上待售房屋數(shù)量已減少了 30%，而房屋需求量是過(guò)去的兩倍，美國(guó)整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出嚴(yán)重的供不應(yīng)求的景象，“新房屋的建造受疫情影響顯著降低，導(dǎo)致房產(chǎn)市場(chǎng)中待售房屋數(shù)量大幅降低?！逼渲赋?。


責(zé)編：汪云鵬