最近“主動(dòng)停貸”這個(gè)詞頻頻出現(xiàn)，其主要意思是說(shuō)不惜冒著個(gè)人征信出現(xiàn)不良記錄的風(fēng)險(xiǎn)，也要主動(dòng)停止房貸還款。業(yè)主們并非不在乎自己的征信記錄，也并非因?yàn)榻?jīng)濟(jì)原因無(wú)法還款，只是因?yàn)橘?gòu)買的商品房仍舊處于“爛尾”狀態(tài)，而自己卻要一直承擔(dān)房貸的還款，最終錢花出去了，房子卻沒(méi)有蹤影。
近期，全國(guó)多地出現(xiàn)樓盤停工、開發(fā)商延期交房導(dǎo)致業(yè)主集體強(qiáng)制停止償還貸款，直至相關(guān)項(xiàng)目復(fù)工為止的事件發(fā)生。從多份“強(qiáng)制停貸告知書”中來(lái)看，業(yè)主們對(duì)貸款銀行的控訴主要包括：作為貸款銀行，房屋主體結(jié)構(gòu)未封頂前違規(guī)放貸；將房貸資金違規(guī)劃入非監(jiān)管賬戶；資金監(jiān)管部門未履行資金監(jiān)管義務(wù)，導(dǎo)致預(yù)售資金支出不明。
01
多地業(yè)主集體“停貸”
自7月以來(lái)，包括河南、湖南、廣西、湖北等全國(guó)多地多個(gè)樓盤業(yè)主，向官方或銀行發(fā)布了“全體業(yè)主強(qiáng)制停貸告知書”。
據(jù)網(wǎng)友們統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)有超過(guò)80個(gè)樓盤的業(yè)主聯(lián)名，發(fā)布“強(qiáng)制停貸”通知。涉及數(shù)萬(wàn)名業(yè)主，總房款至少幾百億！
其實(shí)從這些被業(yè)主要求強(qiáng)制停貸的項(xiàng)目來(lái)看，會(huì)發(fā)現(xiàn)有幾個(gè)共同點(diǎn)。
1、這些爛尾項(xiàng)目的開發(fā)商，基本上都是去年接連暴雷的房企，且債務(wù)違約嚴(yán)重。
2、這些項(xiàng)目的停工時(shí)間都是從去年年中開始的。彼時(shí)，三道紅線收緊，房企現(xiàn)金流吃緊，再加上后續(xù)沒(méi)有得到融資，銷售方面又跟不上，現(xiàn)金流斷裂，只得停工。
3、再者，幾乎所有停貸告知書的矛頭都指向了銀行，認(rèn)為銀行違規(guī)放貸。眼下，這些爛尾樓開發(fā)商已經(jīng)選擇擺爛，業(yè)主再去找他們也無(wú)濟(jì)于事。
而按照規(guī)定，建筑不封頂，銀行是不允許發(fā)放貸款的。若要提取監(jiān)管賬戶的資金，需要提供：授權(quán)委托書、申請(qǐng)報(bào)告、工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)相關(guān)證明材料、監(jiān)管銀行流水，以及單位竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。
在爛尾樓業(yè)主看來(lái)，房子還沒(méi)蓋完，錢卻沒(méi)了，銀行責(zé)任更大，便不愿還房貸了。
需要注意的是，樓盤停工爛尾，業(yè)主強(qiáng)制停貸合情合理，但不合法。
“如果未經(jīng)法院判決停貸或者沒(méi)有達(dá)成停貸協(xié)議，貿(mào)然停貸購(gòu)房人往往就成了違約方，征信就會(huì)受到影響，還可能被訴到法院，甚至還可能被法院強(qiáng)制執(zhí)行?！?/p>
一旦征信受到影響，很可能被銀行列為黑戶，對(duì)后續(xù)生活產(chǎn)生極大影響。
先向法院起訴開發(fā)商，解除商品房買賣合同，同時(shí)起訴銀行解除借款合同。
等拿到法院判決候，確定開發(fā)商有責(zé)任還款后再停止還貸，這樣最穩(wěn)妥。
02
取消預(yù)售制度呼聲日益高漲
買房原本是一件幸福的事情。但在現(xiàn)在的樓市，仿佛已經(jīng)成為了一件需要賭博的事情。
被大家詬病許久的就是預(yù)售制度。不少網(wǎng)友表示，爛尾樓的根源就是預(yù)售制度導(dǎo)致的。正是因?yàn)闃沁€沒(méi)建完，可能就賣完了，才會(huì)導(dǎo)致這么多開發(fā)商拿錢跑路。
但其實(shí)預(yù)售制度的初衷是好的，正是因?yàn)轭A(yù)售制度，才讓開發(fā)商能有這么快的速度發(fā)展壯大，正是因?yàn)橛蓄A(yù)售制度，國(guó)家的土地財(cái)政才能以這么快的速度發(fā)展，也給予了眾多沒(méi)辦法短期內(nèi)發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)的城市，有了錢來(lái)做基礎(chǔ)建設(shè)。
可以說(shuō)，如今我們有現(xiàn)在的發(fā)展，房地產(chǎn)功勞很大，預(yù)售制度也功勞很大。
但是隨著時(shí)代的發(fā)展，預(yù)售制度的弊端也逐漸顯露出來(lái)，要不要取消預(yù)售制度也成了大家熱議的話題。
在兩會(huì)上，許多代表都提出“取消預(yù)售制度”，沖上熱搜，引發(fā)無(wú)數(shù)共鳴。
不過(guò)現(xiàn)實(shí)是，很難取消。如果取消預(yù)售制度，以現(xiàn)在高杠桿型的開發(fā)模式，恐怕會(huì)引爆更多的爛尾樓。
或者說(shuō)，預(yù)售制度需要也會(huì)被取消，但不是現(xiàn)在。
03
業(yè)主集體 &34;，如何按下暫停鍵？
也許更好的方式是：推進(jìn)停工爛尾項(xiàng)目復(fù)工建設(shè)，保留購(gòu)房者的所有權(quán)延期還款，何時(shí)交付，何時(shí)開始繼續(xù)還款。
停貸只是手段，回家才是目的。
也有人建議政府應(yīng)該加大預(yù)售價(jià)監(jiān)管的力度，針對(duì)建設(shè)中的期房，加強(qiáng)資金監(jiān)管和質(zhì)量監(jiān)督。如，嚴(yán)格銀行賬戶資金管理，實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)關(guān)聯(lián)、動(dòng)態(tài)監(jiān)控、多層次審批管理；從責(zé)任到人、合同管理、工程監(jiān)理等多方面下手，監(jiān)督和保障房產(chǎn)交付質(zhì)量，形成實(shí)實(shí)在在的剛性約束。
對(duì)于已經(jīng)爛尾的期房，相關(guān)部門要想辦法盤活資金。如成立專責(zé)小組牽頭，逐個(gè)分析，激起沉寂項(xiàng)目的浪花，賦能經(jīng)濟(jì)。
爛尾兩個(gè)字不該落在百姓頭上。強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管，打好 &34;，盤活項(xiàng)目資金，&34;，這才是對(duì)業(yè)主最好的保障。
04
總結(jié)
從風(fēng)險(xiǎn)角度看，現(xiàn)房的風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)然是最低的?，F(xiàn)房簽的是《商品房現(xiàn)房買賣合同》，一手交錢一手交房，即使有問(wèn)題也可以找開發(fā)商協(xié)商解決?，F(xiàn)在買房后因?yàn)橘|(zhì)量問(wèn)題維權(quán)的案例舉不勝舉，買現(xiàn)房的最大優(yōu)勢(shì)就是可以親身觀察小區(qū)和周邊配套環(huán)境，以防被忽悠。
另外，購(gòu)買現(xiàn)房還可以馬上裝修入住，不用苦苦等待。通常來(lái)說(shuō)，現(xiàn)房相比期房的周邊配套設(shè)施也會(huì)更加完善，這意味著生活便利程度更高。對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)，買現(xiàn)房還可以省去等待入住這段時(shí)間的租金支出，可以節(jié)省一筆經(jīng)費(fèi)。