調控措施會不會變？二手房參考價會不會調？房子還是不好賣……
新房兩極分化
博弈偏向于買方市場
對于深圳的新房市場，“兩極分化”可以說是最為明顯的一個關鍵詞。今年上半年，深圳一些“網紅豪宅”的熱銷似乎給樓市帶來了一絲回暖的信號。只是，“網紅豪宅”的熱度并沒有傳到剛需市場，許多剛需新房項目依舊在打“價格戰(zhàn)”，不僅開盤就打折，而且還有買房送黃金等各類促銷活動。特別是作為深圳“網紅區(qū)”的光明樓市開始走下神壇，絕大多數(shù)的新房項目銷售速度明顯慢于市場預期。
深圳貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2022上半年深圳共有57個項目取得批售，合計供應新房26228套，其中新房住宅17353套，同比去年上半年增長24.6%?？偟膩砜?，上半年供應量集中于二季度，主要由于一季度深圳處于疫情高峰期，房企推盤節(jié)奏放緩。隨著疫情防控有效，4月供應量快速增加，其中6月達到今年上半年新房供應最高值。截至6月末，深圳新房住宅可售房源28794套，住宅去化周期上升至8.1個月。另一邊，上半年深圳新房共成交23776套，同比下降34.4%。其中，新房住宅成交16126套，同比下降38.3%。
為何購房者積極性不高
為何購房者的積極性不高？廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此前關于深圳樓市調控政策變化也是時有傳聞，但最終都全部“落空”，這對市場預期帶來比較大的沖擊。另外，深圳的二手房價格出現(xiàn)下跌，新房開始大量供應而且限價比較明顯，二手房價格下跌導致購房者對買新房的積極性也有所減弱，認為新房選擇空間很多而且價格也會下跌。還有一個因素就是，深圳的二手房參考價仍在發(fā)揮作用，杠桿大幅降低導致購房門檻提高，也降低了購房者的積極性。
對于政策走向，李宇嘉認為，從國家層面的政策來講，現(xiàn)在處于一個政策空窗期或者政策效應的觀察期。下半年，深圳樓市肯定會有所回暖，但要基于上述提到的因素是否會發(fā)生變化，就是原來促成深圳房價大幅度上漲的幾個因素，例如杠桿率、居民對未來預期的收入等。另外，外來人口在深圳買房還是很難，即便其他城市能通過松綁限購來刺激外來人口購房，但深圳是不行的，所以這些方面都有待觀察。
業(yè)內人士普遍認為，包括深圳等一線城市在限購限貸等政策層面寬松的可能性非常小。近日，深圳市住房和建設局發(fā)布關于印發(fā)《深圳市住房發(fā)展2022年度實施計劃》的通知?！队媱潯分赋觯?022年深圳市計劃供應商品住房用地215萬平方米；新開工商品住房建筑面積700萬平方米，約7萬套；批準預售和現(xiàn)售商品住房面積600萬平方米，約6萬套。值得注意的是，《計劃》指出，繼續(xù)加強新建商品住房銷售價格指導，持續(xù)完善二手住房成交參考價格發(fā)布機制，適時更新、逐步細化二手住房成交參考價格體系。加強一二手住房價格聯(lián)動調控，加大二手住房交易信息公開力度，引導房地產經紀機構合理發(fā)布掛牌價格、商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，促進市場理性透明交易，穩(wěn)定市場預期。