記者 | 熊穎
中國鐵建房地產(chǎn)在募集說明書中談及流動性風險時表示，如果公司因在建項目開發(fā)和預售項目銷售遲滯等因素導致存貨周轉不暢，將給公司總資產(chǎn)的周轉和短期償債能力帶來較大壓力。
2021年，中國鐵建的房地產(chǎn)板塊銷售業(yè)績出色，成為地產(chǎn)環(huán)境下行的一匹黑馬。然而，2022年開年至今，中國鐵建卻未能延續(xù)去年的黑馬優(yōu)勢，2月銷售額出現(xiàn)了斷崖式下跌。
不僅如此，據(jù)《紅周刊》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中國鐵建旗下的北京項目國際公館疑似存在抵押貸款、竣工逾期、虛假宣傳等諸多問題，且在其背后，資金鏈壓力也開始顯現(xiàn)。
北京項目疑似竣工逾期、虛假宣傳
近期，中國鐵建旗下的北京項目中國鐵建·國際公館（又名：文瀾苑）遭到多位業(yè)主的投訴?！都t周刊》記者發(fā)現(xiàn)，2022年2月27日，一位業(yè)主在領導留言板就國際公館疑似存在的施工交付問題進行反映，其表示，由于中間中鐵建內(nèi)部問題導致停工，距離10月交付還有7個月的時間，但目前有幾個樓還沒有出地面（如5號樓），這么短的時間要完成出正負零、主體結構、封頂以及內(nèi)部裝修，建設質(zhì)量完全（可能）不能保證。
其實，關于國際公館的停工問題，早有業(yè)主向相關部門反映情況。2021年10月13日，有業(yè)主在領導留言板指出，國際公館從去年（2020年）年底停工直到今年（2021年）九月（后）變更完施工單位。隨后，該項目問題仍舊不斷，如，塔吊備案問題拖到“十一”后；沒幾個工人干活，多少次路過聽不到施工聲音；開發(fā)商對業(yè)主的訴求無反饋、無行動等。
2021年10月20日，經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)回復表示，經(jīng)了解，施工單位中鐵十四局公司已組織施工人員80多人進場，車庫部分區(qū)域正在進行墊層修復及防水施工，部分施工段正在進行模板加固、鋼筋除銹及頂板混凝土澆筑，施工單位正在積極調(diào)配增加施工人員進場。
根據(jù)公開信息，當前國際公館顯示的預計交房時間為2022年10月。不過《紅周刊》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中國鐵建旗下的房地產(chǎn)平臺中國鐵建房地產(chǎn)曾于2022年1月10日簽署《2021年面向專業(yè)投資者公開發(fā)行公司債券募集說明書》，其中，在截至2021年9月末公司主要在建項目情況中提到，中國鐵建·國際公館于2019年8月1日開工，預計竣工時間為2021年11月30日。
此外，《紅周刊》記者還從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)獲悉，文瀾苑，即中國鐵建·國際公館的合同竣工時間為2021年5月6日。
不難看出，無論是參照合同竣工時間的2021年5月6日，還是公司債券募集說明書中所提及的2021年11月30日，國際公館的竣工時間都已明顯逾期?？梢?，長期停工后的“補救行為”成效并不明顯。
然而值得一提的是，在銷售環(huán)節(jié)中，國際公館還曾以施工進度作為賣點。一位業(yè)主在領導留言板上指出，自己曾于2021年5月17日匯款5萬元定下該項目4號樓的一套期房。后銷售人員通過傳遞虛假商業(yè)配套建設進度、違規(guī)承諾劃片學區(qū)、欺瞞房屋戶型朝向的偏角等手段欺詐誤導引誘其繼續(xù)補款到158.9571萬，同時隱瞞4號樓停工事實、傳遞2021年12月份前封頂信息，誤導其于2021年7月4日草簽，之后仍欺騙業(yè)主4號樓施工進度，讓其繼續(xù)補款，前后累計付款317.9571萬元。
而據(jù)其他業(yè)主反映，上述樓盤還存在質(zhì)量與交付標準問題，如，開發(fā)商在未經(jīng)過業(yè)主同意的情況私自更改窗戶形狀和尺寸。
還有業(yè)主指出，上述樓盤存在虛假宣傳的行為。業(yè)主表示，其一，售樓時承諾公共區(qū)域均為瓷磚，現(xiàn)開發(fā)商稱僅1樓為瓷磚，其他樓層全為白墻，樓梯間均為水泥踏步，遠低于同期同地段限競房的交付標準；其二，銷售時承諾人車分流，但發(fā)現(xiàn)項目實際共南北兩個車行出入口，南側出入口在小區(qū)內(nèi)部，無法實現(xiàn)。
國際公館疑似資金鏈承壓
國際公館問題不斷背后，還疑似存在一定的資金鏈壓力。
《紅周刊》記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)獲悉，國際公館的背后開發(fā)商為北京昊遠置業(yè)有限公司，且國際公館項目存在一個抵押信息，抵押類型為在建工程及土地使用權抵押，抵押權人則為北京農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司通州支行。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
值得一提的是，上述抵押信息，與昊遠置業(yè)背后控股公司中國鐵建房地產(chǎn)的一則公司債募集說明書中所提及的一筆借款信息多處重合。中國鐵建房地產(chǎn)集團有限公司2021年面向專業(yè)投資者公開發(fā)行公司債券募集說明書顯示，中國鐵建房地產(chǎn)擬發(fā)行80億元公司債，78.82億元用于償還有息負債，其中就包括昊遠置業(yè)向北京農(nóng)商行借款的4.32億元，該筆借款將于2022年9月2日到期，償債時間緊臨國際公館的預計交付時間。（見附表）
有律師向《紅周刊》記者證實，存在在建工程及土地使用權抵押的房地產(chǎn)項目，如果相關債務未能按時償還，則可能出現(xiàn)辦不出產(chǎn)證不能交房的情況。
根據(jù)前述發(fā)債計劃，可以得知，中國鐵建房地產(chǎn)將昊遠置業(yè)所涉及的4.32億元債務償還，寄希望于公司80億元公司債的成功發(fā)行，不過目前該筆債券尚未“塵埃落定”，最新動態(tài)仍停留在1月19日，該筆債券項目狀態(tài)更新為“提交注冊”。
2月銷售額斷崖式下跌
或加劇償債壓力
梳理中國鐵建房地產(chǎn)過往公司發(fā)債情況可以得知，2019年至今，公司所發(fā)公司債全部用于借新還舊，償還公司債券，中國鐵建房地產(chǎn)的借新還舊壓力較大。
上述募集說明書還指出，公司2018～2020年度及2021年1～9月資產(chǎn)負債率分別為82.82%、82.54%、83.68%及86.30%，前述指標均高于“三道紅線”所要求的資產(chǎn)負債率不得超過70%。
此外，截至2020年末，公司受限制資產(chǎn)賬面價值合計達369.01億元，占2020年末的凈資產(chǎn)比例達128.77%。受限制資產(chǎn)主要為金融機構借款設定的擔保資產(chǎn)，主要包括公司及下屬子公司開發(fā)的房地產(chǎn)項目等。較大規(guī)模的受限制資產(chǎn)在公司的后續(xù)融資以及資產(chǎn)的正常使用方面存在一定的風險。
除此之外，中國鐵建的銷售額表現(xiàn)也發(fā)生一百八十度大轉變。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年，中國鐵建的房地產(chǎn)板塊曾猶如一匹黑馬，銷售額逆勢而上，從2020年的全口徑銷售額1273.4億元增至2021年的1428.8億元，連帶著房企的銷售額排名也從第32位上升至第26位，攀升了6個名次。知名地產(chǎn)分析師嚴躍進分析表示，銷售額的急速增加和企業(yè)加快拿地等戰(zhàn)略擴張有關，而就其自身實際感受來看，中國鐵建也確實在發(fā)力。
不過2022年，中國鐵建并沒有繼續(xù)延續(xù)這一優(yōu)勢，根據(jù)近期克而瑞發(fā)布的2022年1～2月房企銷售排行榜，中國鐵建的房企銷售排名“一夜回到解放前”，前兩月以95.5億元的全口徑銷售額跌至房企排名第33位。而更加值得一提的是，今年1月單月，中國鐵建已經(jīng)完成全口徑銷售額80.5億元，也就是說，2月中國鐵建的銷售額完成情況出現(xiàn)了“斷崖式下跌”，而這也導致了中國鐵建成為今年以來國企央企中為數(shù)不多出現(xiàn)排名明顯下滑的房企。
嚴躍進向《紅周刊》記者分析表示，上述情況的發(fā)生，一方面和推盤節(jié)奏有關；另一方面也說明，企業(yè)或在營銷方面力度有所松懈，營銷主動性不強。對市場的把控能力也偏弱。
值得一提的是，中國鐵建房地產(chǎn)在募集說明書中談及流動性風險時表示，如果公司因在建項目開發(fā)和預售項目銷售遲滯等因素導致存貨周轉不暢，將給公司總資產(chǎn)的周轉和短期償債能力帶來較大壓力。此外，還指出，如公司的銷售回籠受到一定限制，則公司將面臨經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額波動較大甚至持續(xù)為負的風險，將對公司財務狀況的穩(wěn)健性構成不利影響。
（本文已刊發(fā)于3月5日《紅周刊》，文中提及個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）