網10月21日訊，隨著民間借貸的發(fā)展，房屋作為抵押物的情況越來越多，由此產生的經濟糾紛也成為2015年大連秋季房交會上市民咨詢的熱點。
大連仲裁委員會及北京市盈科(大連)律師事務所在展會上設立的公益法律咨詢站臺，三日解答市民咨詢200多人次。昨日，記者就市民關心的房屋法律問題采訪了馬文龍律師。
借款不還，能否直接以房屋抵債?
案例：李先生因做生意急需資金，2014年1月1日向某擔保公司借款兩百萬元，期限一年，同時雙方簽定一份房屋買賣合同，約定將李先生價值1000萬元的房屋賣給擔保公司。借款合同約定，到期不歸還借款，借款自動轉為購房款，房屋歸擔保公司所有。
借款到期后，李先生無力歸還借款，擔保公司要求李先生履行房屋過戶手續(xù)，李先生不同意，擔保公司要起訴李先生要求履行房屋買賣合同。李先生咨詢，擔保公司是否有權要求他辦理房屋過戶手續(xù)?當時約定房價遠低于市場價，是否合法?
解答：擔保公司有權要求李先生歸還借款本息，但無權要求履行房屋買賣合同。
根據(jù)2015年9月1日實施的最高人民法院《關于審理民間借貸糾紛案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定，當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同，人民法院按民間借貸法律關系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求，當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。
本案中，擔保公司與李先生雖然簽訂房屋買賣合同，該買賣合同是借款合同擔保，在法律上稱為讓與擔保，我國擔保法雖沒有明確規(guī)定，但民間借貸司法解釋予以規(guī)定，擔保公司只能以借貸關系起訴，不能直接起訴要求履行房屋買賣合同，也不能直接要求辦理過戶手續(xù)。
至于擔保公司的權益如何保障，司法解釋規(guī)定：按照民間借貸關系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的還款義務，出借人可以申請拍賣買賣的房屋，以償還借款本息。就拍賣所得價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或補償。
就本案而言，李先生到期未按法院生效判決歸還擔保公司借款本息的，擔保公司有權申請法院拍賣雙方買賣的房屋，所得價款如果高于借款本息，應當返還李先生，如果所得價款少于借款本息，李先生還應當繼續(xù)償還。
抵債房屋是餡餅還是陷阱?
案例：市民張先生想全款購買一處大面積的商品房，聽說抵債房便宜，便多方打聽，得知某開發(fā)商欠建筑施工企業(yè)工程款，頂了很多房給建筑施工企業(yè)，正常對外價格為每平方米10000元至11000元，如果全款為7500元至8000元，這樣一套房屋可以省四五十萬元。銷售方稱，可以同開發(fā)商辦理購房手續(xù)，但不能簽訂正式的《商品房買賣合同》，不能開具發(fā)票。張先生問是否合法，如何防范風險?
解答：遼寧省高級人民法院的參考意見是，債權人抵債而來的房屋，只有辦理產權證書后出賣給第三人并辦理產權變更手續(xù)方能發(fā)生物權變動效力。債權人在沒有取得房屋權屬證書情況下將抵債房屋出售給第三人，第三人又與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，屬于規(guī)避法律行為。
對于抵債房屋不能一概予以否認，有時建筑公司或材料供應商為了及時回籠資金，很多抵債房屋確實便宜，但也不會明顯低于市場價，如果明顯低于市場價，則存在一定風險，天上不可能掉餡餅，不符合基本的市場規(guī)律。
本案中，經查證，該開發(fā)商共開發(fā)了一千余套房屋，只有幾十套辦理了房屋網簽備案，絕大部分屬于解除抵押可售狀態(tài)，還有部分屬于不可售狀態(tài)，不能簽訂正式商品房買賣合同，不能開具發(fā)票。
一般情況下，購房者都是全款購買抵債房屋，不用辦理銀行按揭貸款或公積金貸款，因此不用辦理網簽備案。一旦開發(fā)商資金困難，無法辦理解除抵押手續(xù)，將無法辦理權屬登記，購房者的權益將無法保證。如果開發(fā)商有其他糾紛，房屋被抵押權人或其他債權人查封，購房者的權益更是難以保障。
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