由于政策原因，購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)貸款審批過(guò)程中經(jīng)常會(huì)發(fā)生各種變數(shù)，導(dǎo)致貸款審批不能通過(guò)或者貸款發(fā)放時(shí)間晚于購(gòu)房合同約定的時(shí)間。在這種情況下，開(kāi)發(fā)商解除購(gòu)房合同并要求購(gòu)房者承擔(dān)違約責(zé)任是否會(huì)得到法院支持呢？
我們?cè)谌珖?guó)各地法院檢索到類似許多案件，裁判標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一。有的支持開(kāi)發(fā)商解除購(gòu)房合同并判決購(gòu)房者承擔(dān)違約責(zé)任；也有法院支持購(gòu)房者繼續(xù)履行購(gòu)房合同的請(qǐng)求。
北京高院的一則再審改判案例運(yùn)用充分的說(shuō)理，最終判決合同繼續(xù)履行，但購(gòu)房者應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。契合商事合同鼓勵(lì)交易，同時(shí)維護(hù)交易安全的原則。
法律設(shè)置合同解除的目的是在解決合同有效成立之后由于主客觀情況發(fā)生變化，合同的履行成為不必要或不可能，如果再讓合同繼續(xù)發(fā)生法律效力，約束當(dāng)事人雙方，則不但對(duì)其中一方甚至對(duì)雙方有害無(wú)益，而且很有可能會(huì)阻礙市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的順利發(fā)展這樣的問(wèn)題。如果合同履行雖有一定遲延，但在合同解除前合同已經(jīng)處于可履行狀態(tài)，且合同的履行并不導(dǎo)致合同目的落空，也不會(huì)損害雙方當(dāng)事人的利益，則可以要求遲延一方承擔(dān)一定違約責(zé)任而不是解除合同。
2012年6月16日，某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與購(gòu)房者王女士簽訂了預(yù)售合同及其附件，約定購(gòu)房者王女士（買(mǎi)受人）購(gòu)買(mǎi)某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（出賣(mài)人）開(kāi)發(fā)的涉案房屋，房屋預(yù)測(cè)建筑面積共244.13平方米，房屋總價(jià)款808萬(wàn)元。合同附件五對(duì)付款方式約定為商業(yè)銀行貸款付款，其中首期價(jià)款243萬(wàn)元須于簽署預(yù)售合同及補(bǔ)充協(xié)議當(dāng)時(shí)付清，余款565萬(wàn)元須于簽署預(yù)售合同及補(bǔ)充協(xié)議之日起90天內(nèi)付清。合同附件十一為“補(bǔ)充協(xié)議”。補(bǔ)充協(xié)議第五條第（一）款約定：“買(mǎi)受人采用貸款付款方式的，買(mǎi)受人需按預(yù)售合同附件五約定的期限向其選定的法定貸款機(jī)構(gòu)提交符合要求的申請(qǐng)貸款所需的全部材料，并向法定貸款機(jī)構(gòu)提出正式借款申請(qǐng)。”
并在合同附件中約定若購(gòu)房者未在約定期限內(nèi)付款，開(kāi)發(fā)商可以解除合同并追究購(gòu)房者的違約責(zé)任。
購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，銀行發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)人名下另有一套平房，屬于限購(gòu)對(duì)象。但經(jīng)查詢北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)于2012年4月26日頒布實(shí)施的《〈關(guān)于落實(shí)本市住房限購(gòu)政策有關(guān)問(wèn)題的通知〉執(zhí)行中有關(guān)問(wèn)題的說(shuō)明》，發(fā)現(xiàn)名下?lián)碛衅椒坎⒉粚儆谙拶?gòu)對(duì)象。后銀行批準(zhǔn)了該貸款申請(qǐng)。但開(kāi)發(fā)商以貸款審批逾期為由，拒絕配合提供合同原件協(xié)助申請(qǐng)貸款，并告知購(gòu)房者合同已經(jīng)解除，并訴至法院要求購(gòu)房者承擔(dān)違約責(zé)任及各項(xiàng)損失近百萬(wàn)元。
該案經(jīng)北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院，北京市第三中級(jí)人民法院審理后均判決購(gòu)房合同解除，購(gòu)房者需承擔(dān)違約責(zé)任并賠償95萬(wàn)元。購(gòu)房者不服，向北京高院申訴。
北京高院審理后認(rèn)為再審確定本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：是否應(yīng)該確認(rèn)某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司解除合同的效力，雙方當(dāng)事人的合同是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。
高院再審認(rèn)為：法律設(shè)置合同解除的目的是在解決合同有效成立之后由于主客觀情況發(fā)生變化，合同的履行成為不必要或不可能，如果再讓合同繼續(xù)發(fā)生法律效力，約束當(dāng)事人雙方，則不但對(duì)其中一方甚至對(duì)雙方有害無(wú)益，而且很有可能會(huì)阻礙市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的順利發(fā)展這樣的問(wèn)題。如果合同履行雖有一定遲延，但在合同解除前合同已經(jīng)處于可履行狀態(tài)，且合同的履行并不導(dǎo)致合同目的落空，也不會(huì)損害雙方當(dāng)事人的利益，則可以要求遲延一方承擔(dān)一定違約責(zé)任而不是解除合同。
故改判支持購(gòu)房者要求繼續(xù)履行合同的訴請(qǐng)，但考慮到合同明確規(guī)定了合同的履行期限，購(gòu)房者王女士遲延付款確實(shí)給某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司造成一定的損失，故購(gòu)房者王女士應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任、給予某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一定的違約金。本院在綜合考慮雙方的合同約定、合同履行情況、雙方的過(guò)錯(cuò)程度、雙方在合同履約后的預(yù)期利益等因素，酌定購(gòu)房者王女士給付某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司相應(yīng)的違約金10萬(wàn)元。