步入2017年，種種跡象表明銀根有收緊趨勢(shì)，加息預(yù)期強(qiáng)烈，債券、信托、土地款融資等此前常用的融資渠道也面臨嚴(yán)格監(jiān)管，開(kāi)發(fā)商融資成本或?qū)⒂|底回升 視覺(jué)中國(guó)圖
[ 央行數(shù)據(jù)顯示，2016年新增房地產(chǎn)貸款5.7萬(wàn)億元，同比大幅增長(zhǎng)57.9%，占新增人民幣貸款比重高達(dá)45%。 ]
去年，貨幣寬松讓開(kāi)發(fā)商快速獲得規(guī)模發(fā)展，而步入2017年，種種跡象表明銀根有收緊趨勢(shì)，加息預(yù)期強(qiáng)烈。與此同時(shí)，債券、信托、土地款融資等此前常用的融資渠道也面臨嚴(yán)格監(jiān)管，開(kāi)發(fā)商融資成本或?qū)⒂|底回升。
作為資金密集型行業(yè)，未來(lái)一年如何應(yīng)對(duì)融資環(huán)境變化，制定與之匹配的銷售策略，開(kāi)拓出可能帶來(lái)利潤(rùn)的增量，正考驗(yàn)著地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的智慧。
政策頻傳收緊信號(hào)
2016年，由于合約銷售強(qiáng)勁，去庫(kù)存壓力減輕，同時(shí)產(chǎn)品售價(jià)得到改善，一定程度上抵消了土地成本上升給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的影響。然而，這并不意味著開(kāi)發(fā)商高枕無(wú)憂，今年的“水龍頭”和“錢(qián)袋子”，仍牽動(dòng)著他們敏感的神經(jīng)。
2月3日，央行上調(diào)公開(kāi)市場(chǎng)操作利率，其中500億元逆回購(gòu)操作中，7天、14天、28天期利率均較上期上調(diào)10個(gè)BP（基點(diǎn)）。與此同時(shí)，央行還上調(diào)SLF（常備借貸便利）利率。對(duì)此，海通證券首席宏觀分析師姜超評(píng)價(jià)，此次逆回購(gòu)招標(biāo)利率上調(diào)，應(yīng)該也意味著貨幣政策轉(zhuǎn)向了實(shí)際偏緊。
這不是地產(chǎn)行業(yè)喜聞樂(lè)見(jiàn)的好消息。然而，還不止如此，作為支撐2016年樓市走熱的重要因素，住房按揭貸款政策寬松今年似乎難以持續(xù)。
央行數(shù)據(jù)顯示，2016年新增房地產(chǎn)貸款5.7萬(wàn)億元，同比大幅增長(zhǎng)57.9%，占新增人民幣貸款比重高達(dá)45%。而雞年伊始，房貸收緊的趨勢(shì)已從一線城市蔓延開(kāi)來(lái)。2月8日晚，有上海房地產(chǎn)中介稱收到通知，上海市將于2月8日起，個(gè)人住房貸款利率不低于基準(zhǔn)利率九折（此前多為八五折），自2月8日起簽署網(wǎng)簽合同的第二套個(gè)人住房（含新建住房、二手住房、置換式住房）按揭貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)25年（此前為30年）。這在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，也是信貸繼續(xù)收緊的信號(hào)。
曾經(jīng)支撐開(kāi)發(fā)商融資的私募股權(quán)基金，也面臨被收緊的局面。本月13日晚間，中國(guó)基金業(yè)協(xié)會(huì)也通過(guò)其官方微信發(fā)布新的規(guī)范，重申“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，將規(guī)范重點(diǎn)聚焦在直接或間接投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品，明確協(xié)會(huì)暫不予備案此類產(chǎn)品；同時(shí)禁止私募產(chǎn)品向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供融資用于支付土地出讓價(jià)款、提供無(wú)明確用途的流動(dòng)資金貸款，以及直接或間接為各類機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸等違法違規(guī)行為提供便利。
企業(yè)融資難度增加
企業(yè)融資方面的情況也不算樂(lè)觀。主流的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道有權(quán)益融資、開(kāi)發(fā)貸款、非標(biāo)融資、海外融資、傳統(tǒng)債券融資及資產(chǎn)證券化幾種。去年，房地產(chǎn)市場(chǎng)大熱，房地產(chǎn)投資和相關(guān)融資活躍。除了股權(quán)融資和開(kāi)發(fā)貸之外，信托、基金子公司等非標(biāo)融資方式盛行。特別是去年前三季度，重點(diǎn)城市土地價(jià)格高企，高價(jià)地塊頻繁入市，帶動(dòng)開(kāi)發(fā)商前端拿地融資需求強(qiáng)勁。第一財(cái)經(jīng)記者多方采訪獲悉，去年上半年，銀行對(duì)土地出讓金的配資比例（自有資金∶配資）要求一般為4∶6或3∶7、2∶8，一些項(xiàng)目甚至達(dá)到1∶9，杠桿之高令人咋舌。
不過(guò)監(jiān)管方很快注意到了這一點(diǎn)。去年10月初，上海率先公開(kāi)發(fā)出嚴(yán)查土地款融資信號(hào)。上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)、市規(guī)劃國(guó)土資源局聯(lián)合下文，點(diǎn)名銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金，不得用于繳付土地競(jìng)買(mǎi)保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款，并成立聯(lián)合小組進(jìn)行檢查。隨后的10月28日，上證所向各公司債券承銷機(jī)構(gòu)下發(fā)了《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》，明確規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券募集資金的使用，不得用于購(gòu)置土地。
政策重拳之下，2016年四季度，房地產(chǎn)債權(quán)融資規(guī)模明顯下降。而來(lái)自中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2017年1月份，全國(guó)房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等的融資合計(jì)僅133.08億元，延續(xù)了去年四季度以來(lái)的低迷狀態(tài)，相比2016年1月同期下降幅度達(dá)到了92%，同時(shí)資金價(jià)格也出現(xiàn)了明顯的上行趨勢(shì)。
“去年開(kāi)發(fā)商融資渠道太多了，一些開(kāi)發(fā)商通過(guò)股權(quán)來(lái)做融資，或者通過(guò)信托來(lái)融資。去年土地拍得多，不少開(kāi)發(fā)商做土地款融資，但上海加強(qiáng)監(jiān)管之后，土地資本金融資就不讓做了?！蹦硣?guó)有銀行上海分行從事企業(yè)貸款的工作人員向第一財(cái)經(jīng)記者透露，隨著土地資本金融資關(guān)閘，融資方式收緊，今年開(kāi)發(fā)商可能會(huì)向傳統(tǒng)的銀行開(kāi)發(fā)貸回歸。張大偉則預(yù)計(jì)，今年下半年的環(huán)境對(duì)房企融資能力存在重大考驗(yàn)，“過(guò)去一年多拿了很多地，做了過(guò)多的杠桿，后期可能就會(huì)面臨比較大的資金壓力”。
融資能力決定行業(yè)格局
在融資成本趨高的現(xiàn)實(shí)下，大型開(kāi)發(fā)商的壓力相對(duì)較小。穆迪在早前提供給第一財(cái)經(jīng)的《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)2017年展望》報(bào)告預(yù)計(jì)，2017年全年，中國(guó)開(kāi)發(fā)商到期的境內(nèi)外債券金額相對(duì)較小，債券和貸款市場(chǎng)仍向受評(píng)開(kāi)發(fā)商開(kāi)放，因此其再融資風(fēng)險(xiǎn)可控。穆迪還預(yù)計(jì)，2017年房地產(chǎn)行業(yè)整合將會(huì)繼續(xù)進(jìn)行，這一趨勢(shì)將對(duì)財(cái)務(wù)健康的大型開(kāi)發(fā)商有利。張大偉也觀察到，從去年四季度開(kāi)始，部分房企確實(shí)出現(xiàn)了融資壓力明顯加大的情況，但目前并未對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況產(chǎn)生直接影響，一些房企將過(guò)去長(zhǎng)期的高成本資金進(jìn)行了替換。
開(kāi)發(fā)貸方面的消息暫時(shí)還相對(duì)樂(lè)觀。上述國(guó)有銀行工作人員告訴記者，目前她所在的銀行對(duì)開(kāi)發(fā)貸并無(wú)新的限制，相反下調(diào)了項(xiàng)目資本金比例（項(xiàng)目資本金比例是指開(kāi)發(fā)商擁有資金占其全部開(kāi)發(fā)資金的比例，業(yè)內(nèi)又稱“自有資金比例”）要求，將資本金比例從30% 下調(diào)至25%，同時(shí)還在統(tǒng)計(jì)其他行的做法，以調(diào)節(jié)松緊。知情人士還告訴記者，去年四季度以來(lái)，由于供給和價(jià)格等因素，開(kāi)發(fā)商在上海拿地減少，滬上不少銀行開(kāi)始將視線移到滬外，近期開(kāi)始在異地找尋相對(duì)優(yōu)質(zhì)的客戶。
“地產(chǎn)集中度越來(lái)越高，這意味著出局的房企越來(lái)越多，兼并重組越來(lái)越多，目前的榜單座次將會(huì)大變?！碧m德咨詢總裁宋延慶對(duì)記者分析，未來(lái)行業(yè)第一的企業(yè)很可能是資本型投資商，而非專業(yè)化開(kāi)發(fā)商，而后面的各梯隊(duì)企業(yè)中，有核心資源的新型房企，專注于某一細(xì)分市場(chǎng)的專業(yè)開(kāi)發(fā)商，專注于主題樂(lè)園、文旅小鎮(zhèn)等某一產(chǎn)品線的開(kāi)發(fā)商，可能有繼續(xù)做大的機(jī)會(huì)。
繼續(xù)做大，談何容易。眼下，各路房企一方面積極出貨求回款，一方面都在找尋能夠持續(xù)產(chǎn)生利潤(rùn)的增量。其中一個(gè)逐漸走入巨頭企業(yè)的視野，卻未被充分認(rèn)知的“蛋糕”，是二手房市場(chǎng)。春節(jié)前一周，在鏈家思享會(huì)年會(huì)上，鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，中國(guó)總體上已進(jìn)入存量房黃金十年的階段，城市的二手房業(yè)務(wù)集中度會(huì)相對(duì)更高，整個(gè)市場(chǎng)的供應(yīng)端可能從B2C走向C2C。在他看來(lái)，市場(chǎng)的角色發(fā)生改變，如何更好地解決存量房痛點(diǎn)應(yīng)是企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。（第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)）